埃隆·馬斯克的淨資產越來越依賴於SpaceX，因為特斯拉股價下跌 - 彭博社
Blake Schmidt
紐約是全球幾個城市之一，在去年第四季度豪華公寓的租金下跌。
攝影師：Alex Kent/Bloomberg埃隆·馬斯克指望像Spyridon Mentzas這樣的投資者來鞏固他作為全球最富有的人的地位。
Mentzas，前瑞穗證券股票部聯席主管，決定創辦自己的公司，唯一目的是購買SpaceX的股份，這是馬斯克持有的私人火箭公司。他的Hijojo Partners花了三年的時間，但現在擁有了這家公司的股份，該公司在最新一輪融資中估值約為1250億美元。
2023年底，美國約有兩打銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些貸款組合值得更嚴格審查，這表明更多的貸款人可能面臨當局要求增加準備金的壓力。
去年，三家監管機構公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業債務的大額敞口。當時，當局表示將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本三倍以上的銀行。
儘管紐約社區銀行引發了最近幾周股價暴跌的連鎖反應，因為它為潛在貸款損失做好了準備，但這家最大的美國銀行幾乎符合監管機構的標準，許多較小的貸款人走得更遠。這是因為根據彭博對來自350多家銀行控股公司的聯邦數據的分析，它們甚至更快地積累了過度集中的貸款。
小型和中型銀行如何押注建築物
兩打貸方超過監管機構對商業房地產的指導方針
來源：彭博社對銀行控股公司的Y-9申報文件進行的分析
截至9月30日，通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算商業房地產敞口比例。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率未經過併購調整。
三大監管機構 —— 聯邦儲備委員會、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局 —— 表示他們將關注那些商業房地產貸款組合超過其資本三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注那些增長迅速的貸款組合：過去三年至少增長50%。
截至9月30日，貸款同時跨越這兩個閾值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和 Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價已經下跌，因為投資者對商業地產敞口感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些貸方增加準備金或削減股息。
當局是否採取額外的行動將取決於對貸款的進一步審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任國家銀行監督管理局代理局長的Keith Noreika説。“儀表盤上有一個警示燈亮起，現在人們正在打開引擎蓋查看：是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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可以肯定的是，監管機構不會僅限於審查跨越這些門檻的銀行，而那些這樣做的公司也不一定會引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“與監管機構進行良好的對話非常重要，讓他們瞭解發生了什麼。因此，我們認為我們之間有着非常好的對話，沒有太多的擔憂，”Valley National首席執行官Ira Robbins在週四接受彭博電視採訪時表示。“看，監管機構必須履行他們的職責並瞭解市場發生了什麼。如果對特定領域存在加強關注 — 審查 —，他們肯定會進入並花更多時間研究。但我認為這並不是什麼特別的事情，與如果其他領域存在更多關注時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：Valley National首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，他們有意擴大對已佔用的 — 或者行業術語中稱為穩定的 — 多户建築的融資。
“穩定的多户貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，”首席執行官 Brent Beardall在一封電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股權 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視以多户抵押貸款進行貸款的實力。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，面臨挑戰，你知道我們正在與他們合作，”聯邦儲備委員會主席Jerome Powell在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會多年來解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua銀行的反向合併進入哥倫比亞銀行系統公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
通常，使用合併前後一對銀行數字的財務數據會將它們的增長率降至50%以下。然而，監管機構表示，他們關注快速擴張的商業物業投資組合的一個原因是他們希望給予管理團隊信貸，這些團隊有多年處理大量貸款的經驗。緩慢組建投資組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是美國唯一一家總資產超過1000億美元的貸款機構，商業房地產貸款在9月底達到資本的300%以上。即使包括該銀行於2022年底收購Flagstar銀行，其投資組合的增長速度也低於監管機構設定的閾值。
彭博社的審查發現，有22家資產規模在100億至1000億美元之間的銀行持有的商業房地產貸款是其資本的三倍以上。其中一半的公司增長速度超過了監管機構制定的閾值。資產規模不足100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家銀行擁有超大規模的投資組合，其中13家增長迅速。該分析不包括業主自用的非住宅建築的貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，達到資本的299%。
“城市國家銀行的貸款組合多樣化且位置良好，貸款價值比率低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受到商業地產的影響
按銀行規模劃分的商業房地產貸款與資本比例
來源：彭博社對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
紐約社區銀行在一月底意外削減股息並加強為不良貸款準備金後，銀行對商業地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這一舉措是在OCC的背後壓力不斷增加的情況下采取的。
投資者正在關注放貸機構的後果，因為利率上升導致商業地產價值下降。大部分痛苦集中在辦公樓，因為疫情後遠程辦公的出現。但幾年前以最高價格融資的公寓也看到價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
即使是最大的房地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在一些債務上違約。其他房東正在減少損失，放棄樓宇。
幾年來，銀行在商業地產貸款的減記上有了餘地，因為價值不明朗，利率上升凍結了市場的大片區域。這也使放貸機構在延長債務和與借款人達成交易方面更加靈活。但隨着商業地產價格下跌變得更加明顯，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲表示將緩慢降低利率，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償還貸款接近到期之際。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業地產的風險敞口的放貸機構面臨着貸款銷售的艱難市場。一些機構，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公樓和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
預測情況將如何發展是困難的，因為貸款是特殊的，不能用“一刀切”的方式來描述，Noreika説。“這有點像是一個不是問題，直到它成為問題的問題。”
在一些世界上最昂貴的城市，豪華租金在疫情期間創紀錄的價格上漲後開始下滑。
根據房地產公司Knight Frank的數據，定義為市場前5%的高端住宅租金在第四季度較前三個月下降了0.6%，該公司追蹤了10個全球城市。在紐約，高端租金較上一季度下降了2.5%，而香港下降了2%。多倫多的下降幅度最大，下降了4.8%。
豪華租賃增長開始下滑
來源：Knight Frank
注：截至2023年12月的三個月變化。
可以肯定的是，豪華租金仍然居高不下。總體而言，與一年前相比，全球城市在第四季度增長了5.2%。根據Knight Frank的數據，這雖然低於最近的高點，但仍是長期增長率的兩倍。
紐約，市場前5%的中位租金為4195美元，與去年同期基本持平。但其他九個城市中的每一個都實現了年度增長。悉尼的高端租金同比增長了18%，這是疫情期間建築受限和人口內遷導致的結果。
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萊坊表示，由於租户達到了支付能力的極限並且市場供應增加，他們預計今年租金增長將放緩。
“過去三年全球租賃市場經歷了有史以來最強勁的增長，”萊坊全球研究主管利亞姆·貝利表示。“由於支付能力的限制，預計今年租户提高出價的能力將受到限制，增長速度將放緩。”