安娜·德爾維出獄，被禁止使用Instagram、TikTok、Twitter和Facebook - 彭博社

安娜·索羅金

攝影師：蒂莫西·A·克拉裏/法新社/蓋蒂圖片社

多倫多的布魯克菲爾德公司是世界上最大的商業地產所有者之一。

攝影師：加利特·羅丹/彭博社阿波羅全球管理公司正受益於較高的利率和投資者對私人信貸的需求。

攝影師：吉娜·蒙/彭博社冒充德國貴族繼承人成功混入紐約上流社會的假冒者贏得了獲釋，但代價是被全面禁止使用所有社交媒體。

安娜·索羅金，假扮成名為安娜·德爾維的貴族繼承人，因逾期逗留簽證而被美國移民和海關執法局拘留了17個月。一名移民法官週三裁定，她可以在奧蘭治縣的一個設施中獲釋，同時她將繼續對抗驅逐出境。

在疫情後市中心摩天大樓空置的情況下，央行行長即將開始進行一代人以來最快的加息步伐之際，加拿大資產管理巨頭布魯克菲爾德加倍押注其名聲之一：購買辦公樓。

該公司的房地產基金在2021年底和2022年初斥資72億美元購買了德國、比利時和愛爾蘭的辦公地產投資信託基金，這些決定引發了內部和一些主要投資者的辯論，據瞭解討論的人士透露。然而，這些交易最終完成，符合首席執行官布魯斯·弗拉特長期以來購買看似被低估的資產並打賭它們會隨着時間增值的策略。

這是一種幫助打造布魯克菲爾德公司成為全球最大商業地產所有者之一的策略。現在，隨着辦公室價值持續下滑和利率上升，這家投資公司正處於全球房地產動盪的中心。

過去兩年，大多數歐美辦公室的價格已經下跌。影響正在擴散，重創了從紐約到日本的許多大舉押注於這一領域的銀行。

布魯克菲爾德已經違約了超過30億美元的美國商業抵押貸款，放棄了包括兩棟洛杉磯辦公樓和曼哈頓著名的布里爾大廈在內的物業。去年12月，標普全球評級公司將其子公司布魯克菲爾德物業合作伙伴的信用評級降至垃圾級別，警告稱辦公室需求疲弱可能會影響到2025年前到期的27億美元貸款的前景。

布魯克菲爾德違約了洛杉磯的777大廈。攝影師：Eric Thayer/Bloomberg布魯克菲爾德將在本週公佈財報，目前正試圖籌集150億美元的新房地產基金，以利用預期的價值交易浪潮。一年過去了，它已經完成了近一半的目標；在2021年陽光明媚的日子裏，其之前的地產旗艦僅用了幾個月就吸引了90億美元。根據對二十多位基金經理、顧問、分析師和企業高管的採訪，歐洲收購和仍在等待從之前基金中返還更多資金的投資者正在導致一些人重新考慮是否要將資金投入到最新的基金中。

房地產在布魯克菲爾德的血液中流淌。房地產投資幫助建立了一家現在管理着8650億美元資產的公司，僅次於黑石集團。母公司布魯克菲爾德公司已經向資產管理公司的房地產基金投資了約80億美元的資本，以及一份獨立的地標房地產組合，從倫敦金絲雀碼頭到紐約曼哈頓西部。 （布魯克菲爾德資產管理公司主席馬克·卡尼也是彭博公司董事會主席和前英格蘭銀行行長。）雖然公司有足夠的財力來輕鬆度過動盪，但它已向投資者發出信號，計劃通過出售房產，將其房地產持有量從大約240億美元減少到2028年的150億美元。

布魯克菲爾德在全球擁有700多處房產

資料來源：截至1月30日的布魯克菲爾德數據

很少有投資公司能更好地體現房地產行業正在發生的快速轉變，這個行業受到了利率上升和新冠疫情的雙重衝擊，從而從根本上改變了建築物的使用和定價方式。弗拉特認為這次衰退是另一個機會；其他人則認為這是一個更為永久的變化。對於許多投資者來説，曾經看起來像是不錯價值的交易現在看起來像是價值陷阱。

“這是市場上發生違約的時候，尤其是在辦公室方面，”Stepstone房地產投資組合解決方案負責人瑪格麗特·麥克奈特説道，該公司為機構投資者提供建議。“這是否會影響您的籌資，取決於更大的管理者，這與他們的整體業績以及您是否能夠對他們未來賺錢的能力產生信心有關。”

當前環境帶來的疑慮不僅體現在籌款速度較慢上。儘管由於其可再生能源、基礎設施和信貸業務的實力，Brookfield Asset Management自2022年底分拆以來股價上漲了24%，但紐約的股價落後於Blackstone和Apollo Global Management Inc。而Brookfield Corp.的股價仍然固執地停留在公司稱為其內在價值一半左右的水平。

BAM股價落後同行

其他替代資產公司超過了Brookfield Asset Management

來源：彭博社

Brookfield的高管們認為他們擁有大部分高質量的房地產，這將證明其價值超越當前的低谷週期。該公司去年成功地為160多筆貸款進行了再融資。

“我們一直認為自己是價值投資者，這往往涉及採取與市場其他部分不同的逆向觀點一段時間，”Brookfield房地產業務首席執行官布萊恩·金斯頓在接受採訪時説。“我認為我們現在正處於這樣一個時期，最終我們將被證明是正確的。”

大買家

在上一個十年的低利率時代，Brookfield是房地產的狂熱買家，收購了GGP Inc.等公司，後者是美國第二大購物中心所有者，以及辦公開發商Forest City Realty Trust。根據MSCI Real Assets的數據，它是零售物業的頭號收購者，主要得益於GGP交易，並且在過去10年全球辦公室的第四大購買者。房地產研究公司Green Street將Brookfield Property Partners列為美國最大的辦公室業主之一。

公司和黑石在2008年金融危機後的私募股權房地產中是毫無疑問的贏家，而Goldman Sachs Group Inc.和摩根士丹利等之前的強大平台則在努力籌集新資本。相比之下，黑石和布魯克菲爾德繼續籌集規模更大的基金，拉大了它們與其他公司之間的差距。

隨着房地產市場的復甦和資產價值在廉價貨幣時代飆升，黑石從一個以購買負債資產並加以修復而聞名的公司轉變為一個在看到需求超過供應的領域大舉押注的公司，比如電子商務驅動的倉庫繁榮，並不斷投入其中。因此，其房地產投資組合中投資於傳統核心領域美國辦公室的比例從2007年IPO時的約60%下降到今天不到2%。

布魯克菲爾德也實現了多元化，並對學生宿舍、倉庫和度假村進行了押注，該公司繼續執行逆向交易 —— 比如在零售業低迷時收購購物中心房東和在疫情之後收購辦公地產信託，期望它們的價值會恢復。該公司的根基深深紮根於開發並長期持有某些物業。

布魯克菲爾德的價值觀始於弗拉特，一個温尼伯人，也是一位共同基金執行官之子，他在公司的任期已經超過三十年。他的第一筆大交易發生在上世紀90年代初，當時公司接管了破產的加拿大開發商奧林匹亞與約克，後者建造了倫敦金絲雀碼頭和紐約世界金融中心。2002年，他被提升為首席執行官。

Bruce Flatt攝影師：Hollie Adams/Bloomberg自那時起，Flatt通過在替代能源、基礎設施、私募股權、信貸和保險等領域設立跨國部門，使Brookfield實現了多元化。但房地產仍然是其最大的業務，Flatt以以低價收購管理不善或過度負債的資產的策略贏得了“加拿大沃倫·巴菲特”的暱稱。

“在實物資產中賺錢的最簡單方法，特別是在房地產中，就是用不良的資本結構購買優質資產，”58歲的Flatt在去年12月的一次投資會議上説。

Brookfield在去年1月開始為其新的150億美元房地產基金募集資金去年一月，在剛剛結束一隻170億美元基金幾個月後。根據一份投資者介紹，預計首次封閉將在2023年7月進行。去年12月，該公司表示預計很快完成首次封閉，總承諾約為70億美元，其中包括Brookfield的資本，一位知情人士透露。

根據替代投資行業數據服務機構Preqin的數據，房地產籌款在整個行業中放緩，去年年底標誌着自疫情爆發以來最慢的季度。投資者也在動盪時期轉向被視為更安全的大型管理者。根據Preqin的數據顯示，在第三季度，籌集的資金中有50.2%流向了前10大基金，創下紀錄。

其他籌款活動取得了成功。去年12月，布魯克菲爾德關閉了一筆規模創紀錄的$300億基礎設施基金。它還宣佈阿布扎比主權財富基金承諾最多30億美元用於脱碳倡議。黑石集團在2023年關閉了一筆規模創紀錄的300億美元房地產基金。

倫敦金絲雀碼頭。攝影師：克里斯·J·拉特克利夫/彭博社### 價值下降

房地產投資者正在應對辦公室價格的暴跌，這種情況可能會持續數年，因為公司需要更少的空間。根據格林街的數據，過去12個月至去年12月，辦公室價值下降了25%。包括倫敦、舊金山、上海和紐約在內的九個全球城市的辦公需求預計到2030年將比2019年水平下降13%，這將使8000億美元的房地產價值岌岌可危，根據麥肯錫全球研究所7月的報告。儘管利率可能已經觸頂，但它們不太可能回到推動疫情前價格飆升的低水平。

儘管如此，商業房地產市場在一些地區顯示出復甦跡象，而最高質量的建築物比其他物業更能保持其價值。

“儘管工作和購物模式發生變化，但最好城市的優質房地產將繼續受到租户的青睞，並將在長期內提供出色的投資回報，” 金斯頓説。

紐約哈德遜城區的曼哈頓西區一號和二號。攝影師：Gary Hershorn/Getty Images布魯克菲爾德並沒有免受價格下跌的影響。澳大利亞最大的養老基金澳大利亞超級養老基金公司表示，與該公司合作擁有的美國辦公資產價值“遠低於”2015年購買時的價值。今年五月，布魯克菲爾德以10億美元從黑石集團手中回購了曼哈頓的自由廣場一號的少數股權，比黑石2015年支付的價格低了33%。

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在歐洲，布魯克菲爾德通過其第四個房地產基金在疫情後購買了愛爾蘭的Hibernia REIT、比利時的Befimmo SA和德國的Alstria Office REIT-AG，根據CBRE的數據顯示，都柏林和布魯塞爾的辦公室自收購以來資本價值已經出現兩位數的下降。Alstria表示，其物業在去年年底由第三方估值為40億歐元（43.1億美元），低於2022年的46億歐元。

那些房地產投資信託基金被機會主義基金收購，而不是布魯克菲爾德資產負債表上作為長期持有的房產。該公司擁有一個複雜的結構，包括私人基金、保險部門和公開交易的附屬公司的混合。

布魯克菲爾德的附屬公司是其私人基金中最大的投資者，截至九月底，佔資產管理公司收費資產的約四分之一。

擁有美國國家和美國股權投資人壽控股公司股份的保險部門吸收了一些母公司的房地產資產。去年，根據布魯克菲爾德物業合作伙伴的備案，布魯克菲爾德的房地產部門將美國和加拿大的六棟辦公大樓的部分權益轉讓給布魯克菲爾德再保險有限公司，總淨收益為6.12億美元。幾個月後，布魯克菲爾德表示計劃將其在房地產旗艦基金中的16億美元權益轉讓給其保險業務。

“它們被轉移過來是為了更有效地長期擁有這些資產，為保險業務提供額外的資本基礎，這些資產以公允價值交易，並且是由審計師每季度進行估值和審查的，”布魯克菲爾德公司首席財務官尼古拉斯·古德曼在11月告訴投資者。

布魯克菲爾德還能夠通過簡單地放棄一些不良投資來應對一些不良賭注，這要歸功於其採用的無追索債務。這種類型的融資——如果某個地點出現問題，可以保護公司的其他資產——使包括黑石、星木資本集團和高盛在內的大型房東能夠放棄樓宇，而不是將更多資源投入到虧損項目中。

“有了無追索權債務，交還鑰匙通常看起來是一個合理的決定，”綠街研究主管塞德里克·拉尚斯説。

無追索權債務比在公司層面合併借款更昂貴，但在像這樣的時期，“在投資者九月的電話會議上，金斯頓説，這種做法是值得的。這本質上是一個安全網，使得布魯克菲爾德能夠在2021年底以來違約至少20個美國購物中心和辦公樓物業，而不會危及母公司或其信用評級。DBRS晨星公司在11月提升了布魯克菲爾德公司的信用評級。

達成交易

布魯克菲爾德仍在進行交易並獲利。本月早些時候，它以3.25億美元的價格出售了一個製造家庭社區組合，利用了該領域的強勁需求。去年，巴黎香榭麗舍大街的一棟辦公樓和零售建築以約10億美元的價格出售，比布魯克菲爾德18個月前購買價格高出25%以上。

然而，在其他銷售方面進展較慢，比如對2015年收購的英國度假村所有者Center Parcs的投資。布魯克菲爾德在2019年底考慮出售，卻被新冠疫情所阻。公司在去年恢復正式流程時，隨着消費者渴望解封后旅行的需求再次上升，上漲的利率削弱了對大額收購的需求。在公司最初投資近九年後，投資者仍在等待出售。

“Center Parcs已將其原始股權全部返還給投資者，並繼續產生重要的自由現金流分配，”布魯克菲爾德發言人在一份聲明中説。發言人表示，其運營績效比收購時高出約70%。

布魯克菲爾德在2021年的一份報告中表示，截至6月，該公司僅出售了27項投資中的9項，儘管它已經出售了其他許多投資。

儘管該公司在資本回報速度方面傳統上超過大多數競爭對手，但其2018年基金的表現比其主要競爭對手慢，這讓布魯克菲爾德的投資者感到意外。根據公司的一份報告，截至9月，布魯克菲爾德已經向第三個機會主義房地產基金的投資者返還了約22%的資金。而在同一時間段投資的一隻黑石房地產基金在截至9月時已返還了40%的資本。此外，在布魯克菲爾德的第一個房地產基金中，一家公共養老金基金指出，投資了五年後已經拿回了89%的投資。

布魯克菲爾德投資者Bulldog Investors的負責人菲利普·戈德斯坦表示，該房東最好將其洛杉磯市中心的投資組合出售。但過去幾年商業房地產的動盪改變了價值，這是很難預料的。

“回顧過去，最好説他們應該出售這些物業，”戈德斯坦説。“但沒有人能預測到新冠疫情對高層辦公市場的影響。”

阿波羅全球管理公司首席執行官馬克·羅温為公司創紀錄的一年進行了“勝利之旅”，並制定了將其私人信貸業務翻倍並將該資產類別納入退休賬户的目標。

該公司發佈了創紀錄的年度收益，擊敗了華爾街的預期，高利率推動了以信貸為重點的另類資產管理公司的增長。羅温表示，創造私人信貸資產以出售給其Athene年金業務、其他保險公司和個人投資者對公司的增長至關重要。

馬克·羅温Apollo計劃在未來五年將其私人信貸的年度創始額提高到2000億至2500億美元，而不是目前的約1000億美元，他在週四的電話會議上表示。

羅温説：“我們只能在我們擴大創造投資能力的同時才能快速增長，這些投資實際上為我們的客户提供超額回報。”

他表示，Apollo擁有16個平台，用於創建私人信貸投資，其中許多平台有望將業務翻倍，包括MidCap Financial和Atlas SP。

該公司在該年度的財富業務中獲得了80億美元，其中包括15億美元投入其類似股權的Apollo Aligned Alternatives基金，該基金跨越了Apollo的各種策略進行投資。

風險心態

羅温表示，該公司開始看到將其財富產品投入401(k)賬户的機會。

他説：“401(k)市場不受法律限制限制，而是受到風險心態的限制。”

Apollo的股價上漲了1.4%，至創紀錄的107.41美元，今年的漲幅擴大到15%。

隨着投資者在利率上升和公共市場波動中將資金投入私人信貸，包括較慢的槓桿貸款和高收益市場，Apollo在2023年的淨收入超過了過去十年的總和。該公司管理的資產中超過80%是信貸資產。

Apollo在2023年的利潤超過了之前十年的總和

雅芬，較高的利率推動了利潤，幾乎是之前記錄的三倍

來源：公司文件。該數字是歸屬於阿波羅全球管理公司的淨收入。

第四季度調整後的淨收入激增31%，達到了11.8億美元，每股1.91美元，總部位於紐約的公司週四在一份聲明中表示。這超過了彭博社調查的分析師平均估計的1.72美元。

費用相關收入增長了16%，達到4.57億美元，因為阿波羅的第十個旗艦私募股權基金開始投資，部分抵消了其資本解決方案部門收入下降的18%。

與公司的Athene保險業務的盈利能力相關的收入增長了7.2%，達到7.48億美元。Athene的淨投資利差，或者來自投資的收入，增長了6%，達到9.59億美元，固定收益的增益抵消了Athene投資組合中股票投資的下滑。

首席財務官馬丁·凱利在電話會議上表示，投資者應該預期費用相關收入增長15%至20%，今年的與公司盈利相關的收入將實現“低兩位數增長”。

PE退出

該公司對私募股權退出前景的展望比一些同行更為温和。凱利表示，從出售私募股權資產中獲得的主要投資收入將低於2024年的多年平均目標1美元。

阿波羅在2023年從出售資產中獲得了8300萬美元的主要投資收入，較上一年下降了71%。

該公司在第四季度吸納了320億美元的總流入資金，其中包括Athene的220億美元。阿波羅預計在2024年籌集1200億美元，其中500億美元用於資產管理，700億美元用於Athene，共同總裁斯科特·克萊曼表示。該公司在年底的資產管理規模達到了6,510億美元，目標是在2026年達到1萬億美元。

Apollo在本季度創造了300億美元的私人信貸資產，其中大約一半來自其原始平台，如Atlas SP。

其他第四季度亮點：

• 出售私人股權資產的主要投資收入增長了89%，達到5100萬美元
• 直接創始投資組合增長了5.4%，而旗艦私募基金策略上漲了2.5%
• 歐洲主要金融下降了3.8%
• 年底乾粉總額達到580億美元