美國抵押貸款利率自1981年以來首次大幅下降，降至6.61% - 彭博社
Prashant Gopal
美國的抵押貸款利率經歷了近41年來最大的周度下降，為在迅速上漲中被迅速淘汰的購房者提供了一些緩解。
弗雷迪·麥克週四在一份聲明中表示，30年期固定抵押貸款的平均利率為6.61%，是近兩個月來的最低水平。上週的平均利率為7.08%。
這一結果反映了弗雷迪·麥克的方法論的變化，該公司表示這將提供一個更廣泛、更準確的抵押貸款市場視角。現在它不再調查貸款人，而是使用其自動核保系統收集的數據來計算平均利率。
隨着政府上週報告稱十年期國債收益率下降，借款成本也出現了下降。投資者將消費者價格數據視為美聯儲可能在未來幾個月開始放緩加息的跡象。然而，美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾表示現在考慮暫停為時尚早。
“由於即將到來的數據表明通脹可能已經見頂，抵押貸款利率本週大幅下跌，”弗雷迪·麥克首席經濟學家薩姆·卡特表示。“儘管抵押貸款利率下降是個好消息，但房地產市場仍有漫長的道路要走。通脹仍然居高不下，美聯儲可能會保持高利率，消費者將繼續感受到影響。”
今年房貸利率翻倍，抑制了房屋需求，導致建築商減少建設規模，促使賣家降低要價。儘管最新的利率下降提供了喘息機會，但借貸成本最近的波動“給尋找住房的人和考慮掛牌出售房產的業主帶來了相當大的不確定性，” Realtor.com的經濟研究經理George Ratiu説。
“一些買家可能希望等待看看利率是否會進一步下降，” Ratiu説。“然而，由於通脹仍然高達7%以上，而美聯儲承諾在未來幾個月繼續提高資金利率，房貸市場還沒有擺脱困境。我們可能會在年底前看到利率反彈至7%以上。”
自新冠疫情爆發以來，美國商業房地產市場一直處於動盪中。但New York Community Bancorp和日本的Aozora Bank Ltd.提醒了一些貸款人才剛剛開始感受到痛苦。
New York Community Bancorp決定削減股息並儲備資金，導致其股價週三暴跌38%，隨後在週四創下23年新低。這種拋售蔓延到歐洲和亞洲，東京的Aozora暴跌超過20%，警告美國商業地產損失，法蘭克福的德意志銀行AG則將其美國房地產損失準備金增加了四倍。
這一關注反映了商業地產價值持續下滑，加上難以預測哪些貸款可能會崩潰。背景是疫情導致遠程辦公的轉變以及利率的快速上漲，這使得負擔重的借款人更難以進行再融資。億萬富翁投資者巴里·斯特恩利希特本週警告説，辦公市場將面臨超過1萬億美元的損失。
對於放貸人來説，這意味着更多違約的可能性，因為一些房東難以償還貸款，或者乾脆放棄建築物。
“這是市場不得不面對的一個重大問題，”紐約Keen-Summit Capital Partners LLC的負責人哈羅德·博德温説，該公司專門從事重組負債的物業。“銀行的資產負債表沒有考慮到有很多房地產在那裏到期時無法償還。”
穆迪投資者服務表示，他們正在審查是否會在週三的事件後將紐約社區銀行的信用評級降至垃圾級。
觀察：投資者在紐約社區銀行的業績不佳後沒有區分地區性放貸人，出於對商業地產風險的擔憂，拋售了整個行業的股票，據彭博社的莎莉·貝克韋爾和彭博智庫的赫爾曼·陳報道。
銀行面臨着大約5600億美元的商業地產到期貸款，根據商業地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，這將佔到該時期總房地產債務的一半以上。特別是地區性貸款人更容易受到行業影響，他們將比大型同行更受打擊，因為他們缺乏大型信用卡組合或投資銀行業務來保護他們。
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KBW地區銀行指數週三下跌了6%，這是自去年三月硅谷銀行倒閉以來的最糟糕表現。該指數週四又下跌了3.2%。
美國商業地產價值下跌的領頭羊是辦公室
大多數房地產類型的價格都有所下跌
來源：Green Street
*數據顯示商業地產價值在截至去年12月的12個月內的變化
根據摩根大通公司4月份發佈的一份 報告，小銀行的資產中商業地產貸款佔28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。這種暴露引發了監管機構的額外關注，他們已經在去年地區銀行動盪之後保持高度警惕。
“商業地產與地區銀行之間的聯繫在2024年是一個尾部風險，如果出現任何裂痕，可能出現在商業、住房和銀行部門，”財富管理公司聖詹姆斯地方的首席投資官賈斯汀·奧努埃克維斯説。
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儘管自大流行病爆發以來近四年來房地產問題，特別是辦公室的問題已經顯而易見，但房地產市場在某種程度上一直處於停滯狀態：交易量急劇下降，因為買賣雙方對建築物價值有多少存在不確定性。現在，需要解決迫在眉睫的債務到期問題 —— 以及美聯儲降息的可能性 —— 預計將會 引發更多交易，從而明確房地產價值下降了多少。
這些下降可能會很明顯。洛杉磯第三高的辦公樓艾恩中心最近以1.478億美元出售，比2014年的購買價格低了約45%。
“銀行 —— 社區銀行、地區銀行 —— 在標記資產價值方面一直很慢，因為他們不必這樣做，他們一直持有到期日，”博德温説。“他們在玩弄這些資產的真實價值是多少的遊戲。”
多家庭貸款
到目前為止，今年許多地區銀行的收益顯示出很少跡象表明壓力，例如，第五第三銀行公司指出，它在2023年的商業房地產中 零淨核銷。
但加劇了圍繞較小的貸款人的緊張情緒的是，糟糕的房地產貸款可能何時何地發生的不可預測性，只需少數違約就有可能造成嚴重破壞。紐約社區銀行表示，其增加的核銷與一座合作公寓大樓和一處辦公樓有關。
儘管辦公樓是房地產投資者特別關注的領域，但該公司最大的房地產敞口來自多户建築，該銀行持有約370億美元的公寓貸款。這些貸款中近一半由租金管制建築物支持，使其容易受到2019年紐約州通過的嚴格限制房東提高租金的法規的影響。
去年年底，聯邦存款保險公司在出售約150億美元的由租金管制建築物支持的貸款時打了39%的折扣。在另一個顯示這些建築面臨挑戰的跡象中，根據Trepp基於建築物建造時間的分析，截至去年12月，大約4.9%的紐約市租金穩定建築物的證券化貸款處於拖欠狀態，是其他公寓建築的三倍。
“保守的貸款人”
紐約社區銀行去年收購了Signature Bank的一部分，週三表示，其8.3%的公寓貸款被認為是受到批評的，意味着它們存在較高的違約風險。
“與Signature Bank相比，NYCB是一個更加保守的貸款人，”Maverick Real Estate Partners的負責人David Aviram説。“然而，由於受租金穩定的多户房產擔保的貸款在NYCB的商業地產貸款中所佔比例較高，相比其同行，2019年租金法律的變化可能會產生更顯著的影響。”
銀行面臨減少對商業房地產敞口的壓力。儘管過去一年由於不確定性而有些銀行推遲了大額貸款的出售，但隨着市場的升温，預計它們現在將更多地推出債務。
加拿大帝國商業銀行最近開始推廣對美國辦公樓的貸款。儘管美國辦公樓貸款僅佔該銀行總資產組合的1%，但CIBC的收入因該領域信貸損失準備金增加而受到拖累。
“迄今為止，銀行報告的逾期貸款佔比與2024年和2025年將發生的違約相比微不足道，” Aviram説道。“銀行仍然面臨這些重大風險，而明年利率可能下降也不會解決銀行的問題。”