Wawa附近：費城連鎖店向南擴張的大計劃賭注 - 彭博社
Vernal Galpotthawela, Jordan Fitzgerald
新澤西州勞倫斯鎮的一家Wawa便利店。攝影師：邁克爾·布羅斯坦/SOPA Images/LightRocket/Getty Images
攝影師：托馬斯·温茲/Photodisc凱特·温斯萊特稱其為“神秘之地”。 蒂娜·菲舉起一籃子它的意大利三明治在*《週六夜現場》*小品中。哈里·斯泰爾斯説這是他在費城最喜歡的事情之一。
Wawa便利店連鎖店由格雷厄姆·伍德於1964年開設，旨在銷售家族乳品，通過捕捉費城和南新澤西地區的某種je ne sais quoi，建立了一支忠誠的顧客羣。根據彭博億萬富翁指數，Wawa在2023年的約1000家門店估計銷售額達185億美元，伍德家族持有53%的股份，使他們的淨資產達60億美元，這是首次對該家族財富進行估值。
現在，伍德家族正處於一個雄心勃勃的計劃中，擴大Wawa在全國的影響力，可能也擴大他們的財富。
Wawa計劃在未來十年內在佛羅里達、阿拉巴馬、田納西、喬治亞、北卡羅來納、俄亥俄、印第安納和肯塔基開設多達280家新店，首席執行官克里斯·蓋森斯（Chris Gheysens）將這一舉措描述為該連鎖店“有史以來最激進的增長”。這也是該公司對其中大西洋地區的追隨者是否能在新市場獲得認可的最大考驗。
Wawa的一位發言人拒絕置評。
馬修·塔爾斯（Matthew Towers）最近在新澤西州的普林斯頓停下來喝咖啡時表示，該品牌與該地區的文化聯繫是其優勢之一。塔爾斯自稱是Wawa的忠實粉絲，他在新澤西長大，但在西海岸生活過一段時間。每當他遇到來自東部的人時，他們都會因為懷念Wawa這樣的文化符號而產生共鳴。
顧客對該連鎖店的忠誠度體現在他們中有多少人最終在那裏工作。海莉·謝爾（Hailey Schearer）在上高中的時候總是在去學校的路上從Wawa買早餐。現在20歲的她已經在她最喜歡的便利店工作了一年半。
站在新澤西肯德爾帕克的一家店的香煙櫃枱後面，謝爾説，她最喜歡這家連鎖店的是“我們帶來的家庭氛圍”，她最喜歡的菜單項目是火雞三明治和牛排通心粉。
Wawa的“體驗”
謝爾表示，公司已告知員工，他們最終打算進軍每個州。至於這是否會危及其地區吸引力？“我真心希望不會。”
當她説話時，幾位顧客打斷她表達了他們對該品牌的喜愛。一名男子説披薩“驚人地好吃”，並表示幾個小時後會回來買一些參加撲克遊戲。
“人們會不惜一切去沃沃（Wawa）體驗去沃沃（Wawa）的感覺，”約翰娜-李·史密斯（Johnna-Lee Smith）説。
沃沃（Wawa）擴張的成功將取決於在新市場中建立這種忠誠度，並且在像Murphy USA和Casey’s General Stores這樣的老牌連鎖店之間佔據優勢，”富國銀行（Wells Fargo & Co.）便利店行業分析師安東尼·博納迪奧（Anthony Bonadio）説。沃沃（Wawa）還將努力避免之前擴張時的自我造成的錯誤，比如當它進入史泰登島和康涅狄克時，因為向紐約巨人隊和新英格蘭愛國者隊的球迷贈送費城老鷹隊的日曆而受到責備。
伍德家族的財富起源於1803年在新澤西州開設的一家鐵礦廠。喬治·伍德在20世紀初開始從事乳製品加工業務，他的孫子格雷厄姆在牛奶送貨服務下降時開設了第一家沃沃（Wawa）食品市場。迪克·伍德（Dick Wood）是格雷厄姆的表親，在20世紀70年代接管了公司，目前仍然擔任公司名譽主席。他的兄弟，另一個喬治，目前是主席。
員工所有權
沃沃（Wawa）於1992年推出了員工持股計劃，現已發展成為美國十大員工持股計劃之一，公司稱。員工現在擁有公司約38%的股份。
除了賓夕法尼亞州和新澤西州，該連鎖店還在特拉華州、馬里蘭州、弗吉尼亞州、佛羅里達州和華盛頓特區設有門店。
它目前的擴張部分是由於司機在弗吉尼亞州彼得斯堡的位置停下來的數量，這是沃沃在佛羅里達之前的最後一家店鋪，Gheysens在2022年告訴《費城商業雜誌》。顧客們報告説他們為了南行備貨，或者把它作為北行的第一站。
該公司計劃加速擴張，直到每年開設100多家新店，他告訴該出版物。
“有人説，‘哇，這感覺像是太快的增長，’” Gheysens説。“事實是，如果你看看我們的業務規模，我們在增長方面一直相當保守。”
到2023年末，美國大約有兩打銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些銀行可能會受到更嚴格的審查，這表明更多的貸款機構可能面臨來自監管機構的壓力，要求它們增加儲備。
三家監管機構去年公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業的大額貸款。當時，當局表示他們將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本的三倍以上的銀行。
儘管紐約社區銀行公司引發了最近幾周股價暴跌的連鎖反應，因為它為潛在的貸款損失做好了準備，它是最接近符合監管標準的美國最大銀行，但許多規模較小的貸款機構走得更遠。這是因為根據彭博對來自350多家銀行控股公司的聯邦數據的分析，它們更快地積累了超出比例的集中貸款。
小型和中型銀行如何押注房地產
兩打銀行超過監管機構對商業房地產的指導方針
來源：彭博社對銀行控股公司的Y-9申報文件進行的分析
房地產貸款暴露比率是根據9月30日的貸款價值除以一級和二級資本來計算的。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不包括併購調整。
三大監管機構——美聯儲、美國聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局——表示他們將關注那些商業房地產貸款組合超過其資本的三倍以上的銀行。在這個範圍內，審計人員將集中關注那些貸款組合的增長明顯的銀行：過去三年至少增長了50%。
截至9月30日，貸款跨越這兩個閾值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自1月下旬以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價已經下跌，因為投資者對商業地產風險持謹慎態度，部分原因是監管機構可能會要求一些銀行增加儲備金或限制股息。
當局是否採取額外的行動將取決於對貸款的進一步審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任國家銀行監督管理局代理局長的基思·諾賴卡説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看：是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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當然，監管機構不會將他們的審查限制在跨越這些門檻的銀行上，也不一定會引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“我們對我們多樣化和細粒度的商業房地產組合感到滿意，”Valley National在一份電子郵件聲明中表示，並提到在商業房地產貸款承保方面的“強大記錄”以及與美國國家銀行監督管理局的幾十年合作關係。“一如既往，我們重視並受益於與監管機構的定期對話。”
WaFd表示，它有意擴大了對已佔用的（或者行業術語中稱為穩定的）多户建築的融資。
“根據我們自己的歷史經驗以及美國聯邦存款保險公司的行業數據，穩定的多户貸款是我們作為銀行可以進行的最低風險貸款，”首席執行官Brent Beardall在一份電子郵件聲明中表示。他説，該組合中的貸款擁有重要的股本 —— 通常為40% —— 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視擁有多户抵押貸款的貸款的強大力量。”
三家監管機構的發言人、紐約社區銀行和Axos的代表拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，面臨挑戰，我們正在與他們合作，”聯邦儲備委員會主席傑羅姆·鮑威爾在本月的《60分鐘》採訪中説道。“這似乎是一個我們將會多年努力解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦申報中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們如何看待這種數學。例如，Umpqua銀行的反向合併進入哥倫比亞銀行系統股份有限公司，使哥倫比亞成為母公司——基於這一基礎，其商業地產組合膨脹了超過500%，使其脱離了上面的圖表。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
通常使用合併前後一對銀行數字的財務數據會將它們的增長率降低到50%以下。然而，監管機構表示，他們關注快速擴張的商業地產組合的原因之一是他們希望給予多年經驗處理大量貸款的管理團隊以信用。緩慢組建組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是美國唯一一個在去年9月底擁有超過1000億美元總資產、商業房地產貸款佔資本超過300%的銀行。即使包括該銀行於2022年底收購Flagstar銀行，其組合增長速度也低於監管機構設定的閾值。
Bloomberg的審查發現，擁有100億至1000億美元資產的22家銀行持有的商業地產貸款金額是其資本的三倍。其中一半的公司增長速度超過了監管機構規定的閾值。資產規模不足100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家銀行持有超出規模的貸款組合，其中13家增長迅速。該分析不包括業主自用的非住宅建築貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。佛羅里達城市國家銀行的母公司BCI金融集團表示，截至12月31日，該單位的商業地產集中度為資本的299%，處於“監管指導範圍”內。
“CNB的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比率低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受商業地產影響
按銀行規模劃分的商業房地產貸款與資本比例
來源：截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的彭博新聞分析
在紐約社區銀行在一月底意外削減股息並加大為不良貸款準備金儲備後，銀行對商業房地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這一舉措是在監管機構OCC加大幕後壓力之後採取的。
隨着利率上升，投資者正在關注銀行的風險，因為這會導致商業地產價值下降。疫情後，許多辦公樓遭受了巨大的衝擊，因為遠程辦公成為主流。但幾年前以最高價格融資的公寓也出現了價值下降，有時還受到地方政府限制租金的進一步打擊。
即使是最大的房地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在違約一些債務。其他房東正在削減損失並放棄建築物。
幾年來，由於價值模糊，利率上升凍結了市場的大片區域，銀行在商業地產貸款的計價上有了一定的靈活性。這也使得放貸方在延長債務和與借款人達成交易方面更加靈活。但隨着商業地產價格下跌變得更加明顯，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲暗示降息步伐緩慢，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償貸款即將到期之際。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業地產的風險敞口的放貸方面臨着一個艱難的貸款銷售市場。一些銀行，比如 大都會銀行，已經找到了買家。但對於辦公室和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於這種情況的預測很困難，因為貸款是特殊的，不能“一概而論”，諾雷卡説。“這種情況不是問題，直到它成為問題。”