利率上漲對英國房價產生持久影響 - 彭博社

你貧困、備受困擾的當地房地產經紀人，好時光是否即將到來？

攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日我都會關注市場和經濟中最重要的新聞，並解釋這一切對你的金錢意味着什麼。*

房價仍可能出現大幅“實際”下跌

***一個快速的節目提示：***我明天和週一休息，週二回來。在此期間，您可以通過收聽最新的《In the City podcast》找出為什麼英國的銀行監管機構至少有一個崇拜者。在最新的In the City podcast中。

高檔房地產集團Savills Plc今天早上發佈了收益報告，正如我的同事們在Markets Today博客上所指出的。它的探索樂觀態度——“大多數市場似乎已經度過了最不確定的時刻”——反映在RICS（特許測量師協會）最新調查中。

根據RICS的説法，市場正在從2023年的困難年份中復甦，而大多數在調查中被引用的評論者指出的主要原因是因為利率被認為已經達到峯值。

讓我們查看圖表，看看這對房價意味着什麼。如果房地產經紀人和測量師是對的（白線）——一個快速查看圖表表明他們有一個令人驚訝的良好記錄——那麼我們應該看到房價（藍灰色條）在本季度反彈。

我們本週早些時候討論過這個。儘管人們談論了實際供需情況，但事實是房價對利率變動非常敏感。也許房屋太少，你不會聽到我反對規劃改革。

然而，利率決定了可用於購買房屋的資金數量。如果利率上升，可用於投入到任何特定房產的資金數量就會減少。這就是為什麼去年房價下跌，即使在名義上也是如此，而在實際上（考慮通貨膨脹後）下跌更多。

當然，問題是現在怎麼辦？

房價可能還會進一步下跌

你問這個問題真有趣。昨天在X/Twitter上，我的注意力被一項來自瑞士國家銀行三位研究人員的房價和利率新研究吸引。

Matthias Burgert、Johannes Eugster和Victoria Otten回顧了過去40年29個經合組織國家的經驗。也許你不會感到驚訝，他們發現當利率上升時，房價往往會下跌。更詳細地瞭解整個項目的一部分是，他們還研究了經濟中的初始條件如何影響結果。

他們發現，當利率從低水平開始上漲時，房價受到的衝擊更大；經濟衰退使一切變得更糟；當信貸條件已經緊縮時，傷害更大；最後，“先前的房價繁榮會在一開始減緩價格反應，但在中期放大價格反應。”

如果你認為這可能解釋了當前週期的很多情況，那麼我同意。幸運的是，研究人員應用了他們的發現，這樣我們就不必自己去做。

他們以2022年初的平均經合組織國家經濟狀況為基準。也就是説：利率極低；信貸條件既不寬鬆也不緊縮；經濟沒有陷入衰退；房價持續增長。這基本上反映了當時英國的狀況。

研究人員表示，這些條件“有助於減緩短期內房價的反應，但在中期放大了其影響。”假設利率在不久的將來不會有太大變化，“我們的模型預測到2027年間會出現12%至28%的實際房價下降。”

緩慢但較大的調整

團隊非常強調他們並沒有對房價做出預測（請記住，這不是特定於英國的）。“然而，分析強調，過去房價對貨幣緊縮的反應往往是緩慢但較大的，特別是當最初的週期條件類似於2022年時。”

這是否意味着在不久的將來我們將看到首次購房者和其他更普遍對於房價高得令人無法承受而感到沮喪的人一直渴望的崩盤？

我是説，也許吧。但請記住那個棘手的詞“真實”。考慮通貨膨脹，房價已經從2022年的峯值下降了相當大的一部分。要在2022年峯值和2027年底之間實現20%左右的下跌，你只需要房價繼續落後於更廣泛的價格變化 —— 而這正是它們目前仍在做的事情。

換句話説，到2027年底，房價可能會更高，但已經足夠落後於通貨膨脹，以滿足實質性實際下跌的標準。

這是房價在全面經濟範圍內變得更加負擔得起的最不痛苦的方式，儘管我可以理解為什麼這可能會讓那些感覺被排斥在市場之外的人感到惱火。這並不能太大安慰，但這裏有來自澳大利亞的提醒，英國遠非唯一一國正在努力解決這個問題。

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我今早讀到的內容

• 不要忘記閲讀Merryn最新文章，講述英國ISA可能是一種前兆，用於更具侵略性的措施來配置你的資本。
• 大牌消費品牌將不得不想出一些聰明主意，以從自有品牌商品中贏回因通貨膨脹而受到傷害的客户，Andrea Felsted説。
• 我們需要更少擔心工作過勞，而更多擔心工作不夠，阿德里安·伍德里奇説。
• 黃金的悄然牛市讓所有人感到困惑，但有完全合理的原因讓它繼續走高，馬庫斯·阿什沃斯説。。

嗯嗯… 閃亮的實物比特幣。攝影師：加利特·羅丹/彭博社### 午間市場

觀察更廣泛的市場 — 富時100指數在7760點左右持平。富時250指數上漲0.3%，接近19620點。黃金下跌約0.3%，不到2170美元一盎司，原油（以布倫特原油計）上漲0.8%，至每桶84.70美元。比特幣交易下跌0.2%，至73000美元，而以太坊下跌0.7%，至3960美元。英鎊對美元上漲0.1%，至1.28美元，對歐元下跌約0.2%，至1.17歐元。

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每日名言

“我本來希望有一些措施幫助人們購房，但除非你絕對確信房價已經回升，否則很難做到這一點，因為否則你就是在鼓勵人們購房，而房價有可能下跌，導致他們陷入負資產。”

傑里米·亨特

英國財政大臣

亨特最近的預算中決定不進一步提高住房需求是個好消息，儘管認為房價一定會上漲的想法與臭名昭著的“金錢精煉”口號相悖： “沒有人有水晶球。”### 給…更好的女性保健定個數字

• 54% 根據慈善機構英國癌症研究中心的數據，1993年至2018年子宮頸癌死亡率下降了54%，這一變化得益於篩查和 人乳頭瘤病毒（HPV）疫苗接種。

在你離開之前…

*我們生活在一個政治和政治干預對市場影響遠比2008年前的共識、全球化和選民冷漠時期更為重要的世界。因此，請務必閲讀我的同事阿萊格拉·斯特拉頓的每日新聞簡報，《The Readout》，以便跟上時事。*週五要關注的主要新聞包括：

• 在經濟新聞中，我們將獲得最新的 美國消費者信心 月度快照。
• 在公司新聞中，房地產開發商 伯克利集團 將發佈最新消息。

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