紐約一棟大樓引發債券市場緊張-彭博報道
Carmen Arroyo, Natalie Wong
1740 Broadway在紐約來源：彭博社
過去幾十年來，德克薩斯州遭受的與天氣有關的損失比佛羅里達州、加利福尼亞州或路易斯安那州還要多。
攝影師：Melissa Phillip/Hearst Newspapers
必要但不充分。
攝影師：Seth Herald/彭博社自金融危機以來，投資於由商業抵押貸款支持的最高信用評級債券的投資者首次遭受損失。
本月，投資於曼哈頓中心1740 Broadway大樓抵押貸款支持的3.08億美元債券的AAA部分的買家僅收回了原始投資的不到四分之三。這是在該貸款以大幅折扣出售後發生的。據巴克萊銀行稱，這是自金融危機以來的首次損失。五個次級債權人組看到他們的投資消失。
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分析師表示，即使已經建立了確保全額償還的保障措施，損失已經蔓延到最高評級債券，這證明了美國商業房地產市場所面臨的問題。
最脆弱的債券據説是由單一抵押貸款支持的，並與由一家錨定租户主導的較老辦公樓相關聯的債券，比如1740 Broadway。一些分析師已經預測隨着更多貸款以前值的一小部分出售，將出現新的損失。
“現在我們已經看到這種對商業抵押貸款支持工具的第一個影響，其他AAA級債券註定會遭受損失”，巴克萊的商業抵押貸款支持債券策略師Lea Overby表示。“這些損失可能是商業地產市場開始觸底的信號”。
這不是2008年的重演
目前，由私人實體發行的商業抵押貸款支持證券（CMBS）約有7,000億美元在市場上流通。此外，銀行在其資產負債表上持有另外3萬億美元的商業抵押貸款。這意味着損失的輕微增加可能會影響金融系統多年。
明確地説，沒有人預測會重演2008年的情況，當時主要是次貸危機幾乎使金融系統崩潰。
然而，風險也不僅限於少數幾棟建築物。
根據穆迪評級本月的報告，截至4月，逾期超過30天的辦公樓貸款在CMBS證券中的比例達到6.4%，是自2018年6月以來最高的。
此外，根據KBRA Analytics的數據，今年3月，約520億美元，佔所有辦公樓貸款的31%，打包成商業抵押貸款證券的貸款存在問題，而一年前這個比例為16%。
數據包括單一借款人的單一信貸支持的CMBS，以及將多筆抵押貸款組合在一起的CMBS。一些城市面臨的問題比其他城市更嚴重。根據該公司的説法，在芝加哥，CMBS中出現問題貸款的比例達到了75％，而在丹佛則為65％。
“價值下跌是由於利率上升以及投資回報要求增加，以及現金流減少的組合效應，” Keen-Summit Capital Partners的董事Harold Bordwin説道，該公司專門從事處於困境中的房地產的重組。“其結果是資本將遭受重大損失，對於擁有擔保債務的持有人來説，他們的投資將受到損害。”
Blackstone的古老財產
位於1740 Broadway的建築，曾是Mutual of New York或MONY公司的古老建築，位於哥倫布環島的南部，55街和56街之間。
2014年，該建築被Blackstone Inc以6.05億美元購買。為了籌措資金，公司簽署了一項3.08億美元的抵押貸款，將其打包成CMBS，並被Travelers Cos、Endurance American Insurance Co.等公司收購。
2021年，維多利亞的秘密和Bath & Body Works的前母公司L Brands，佔據了該建築77%的租賃空間，宣佈將離開這座塔樓。儘管Blackstone花費了數千萬美元對建築進行現代化改造，但辦公空間需求疲軟，導致難以找到新租户。沒有人支付租金，Blackstone於2022年退出了該物業，違約了貸款。
幾周前，按照知情人士的説法，抵押貸款特別管理員和黑石集團同意將該大樓以1.86億美元的價格出售給黃石房地產公司。該協議導致商業抵押貸款證券（CMBS）得到償還。但在支付佣金和預付款後，僅剩下1.17億美元供債券持有人使用。那些持有1.51億美元次級評級債券的投資者失去了他們的全部投資，而持有最初被評為AAA的1.58億美元債務的投資者遭受了26%的損失。
“這筆交易是一場完美風暴，一個辦公樓主要依賴一個租户支付大部分租金”，珍妮斯漢德森（Janus Henderson）美國證券化產品主管約翰·克什納（John Kerschner）在接受採訪時説。“我們將看到與辦公室相關的債券更多損失，但這需要一些時間。辦公室的租約和抵押貸款非常長期。”
黑石集團的一位發言人通過電子郵件表示，該公司“將近三年前就認為這個物業已經損失。我們在美國傳統辦公室中的資產僅佔我們將近6萬億美元投資組合的不到2%。這並不是什麼新鮮事，而且在我們的投資組合中是一個罕見的案例。”
黃石房地產的代表未回覆置評請求。
更多損失即將到來
一些行業觀察人士聲稱，商業抵押貸款證券（CMBS）的投資者應該在未來幾個月內預計更多原本被評為AAA的債券損失。
巴克萊的策略師在最近的一份報告中警告稱，與四個與購物中心相關的CMBS有關的高評級債券持有人可能會受到影響，其中包括舊金山的前威斯特菲爾德購物中心和紐約北部的帕利塞茲購物中心。辦公室的CMBS越來越受到他們的關注，他們寫道。
“由於我們僅處於辦公室價格發現的早期階段，我們預計這份清單會不斷擴大，”巴克萊的Overby和Anuj Jain在報告中指出。
他們特別指出了舊金山600 California St.的項目，該項目部分由WeWork的子公司擁有，以及芝加哥River North Point的項目，該項目由Blackstone擁有。據巴克萊的估計，有大約600億美元的辦公室抵押貸款支持的商業抵押貸款證券（CMBS）。
“考慮到該資產面臨的挑戰，我們在2022年實際上認為它已經損失，”Blackstone的一位發言人在電子郵件中説道。WeWork的代表拒絕發表評論。
在芝加哥北部的郊區，一家由私募股本公司Ares擁有的辦公室抵押貸款最近以原始價格的僅12%出售。這筆債務被打包到一種名為商業房地產抵押貸款擔保貸款債務的工具中，這種工具面臨着前所未有的壓力。
“AAA受到影響是非常罕見的，這是一個更為特殊的案例，其中一個辦公室貸款的集中度很高，”Brandywine Global Investment Management的投資組合經理Tracy Chen説道。“必須極度謹慎，因為辦公樓的價值由於交易不足而不夠透明，與之相關的債券也是如此”。
由Eduardo Thomson翻譯。
原文鏈接: 金融危機以來，CMBS買家首次在AAA債務上蒙受損失
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彈出測驗時間：哪個美國州最容易受到氣候引發的災害和不斷上漲的住房保險成本的影響，但也在迅速增長，並且有一個對氣候變化概念非常敵視的政府？最明顯的答案是佛羅里達，有其颶風、洪水和反對喚醒的、喜歡搞怪的州長。然而，正確答案是德克薩斯。
在過去幾十年裏，沒有任何其他州比得克薩斯州遭受的與氣候相關的損失更多 — 甚至不及佛羅里達、加利福尼亞或路易斯安那。根據 S&P Global 的數據，得克薩斯州的住房保險費用去年和過去五年上漲幅度超過其他任何州，在得克薩斯州上漲。儘管佛羅里達州長羅恩·德桑蒂斯已經禁止在佛羅里達提及氣候變化，但得克薩斯州的激進的全球變暖政策具有實質性影響，並將繼續對得克薩斯州造成實質性危害。尤其是對得克薩斯州。
彭博觀點不要惹得德克薩斯州生氣？大自然並沒有收到備忘錄三星遭遇勞資糾紛，這只是未來的一個縮影中國對控制收益產生興趣Celsius想要拿回一些錢週一，德克薩斯州遭遇了颶風貝瑞爾的第三次來襲，該颶風在墨西哥灣的浴缸温暖水域中再次增強，之前已經給幾個加勒比島嶼、牙買加和墨西哥尤卡坦半島帶來了災難。它作為一級颶風登陸休斯敦南部，帶來了強風、風暴潮和暴雨，並在酷熱中使數百萬人斷電。隨着貝瑞爾穿過美國中部，它將帶來洪水和龍捲風的威脅，一直延伸至五大湖地區。
氣候變化可能沒有引發颶風貝瑞爾，但它確實使其變得更加強大和破壞性。這是歷史上最早達到5級的大西洋颶風，並迅速加強了三次，從異常温暖的海水和太平洋拉尼娜現象帶來的有利大氣條件中獲得力量。
雖然颶風貝瑞爾在星期一失去了一些力量，但它幾乎肯定有足夠的能量在德克薩斯州造成10億美元的損失。這將使這場颶風成為今年迄今為止襲擊孤獨之星州的一系列十億美元災難中的最新一場。大多數並不像貝瑞爾那樣引人注目。它們主要是帶來冰雹、龍捲風和大風的強化雷暴，包括五月份在休斯敦市中心吹倒了摩天大樓的窗户的“derecho”。
這份名單不包括二月至三月的野火，那是該州歷史上最嚴重的。它們造成的損失不到10億美元，但摧毀了許多牛場、農場和農村住宅。而這些火災是在2023年的乾旱之後發生的，該乾旱實際上在德克薩斯州和幾個鄰近州造成了超過10億美元的損失。
事實上，根據國家海洋和大氣管理局的記錄，自1980年以來，德克薩斯州因十億美元天氣災害而遭受的損失超過4170億美元，超過了佛羅里達州的3980億美元、路易斯安那州的3110億美元和加利福尼亞州的1540億美元。
即使是德克薩斯的災難也更大
自1980年以來，孤獨之星州在因十億美元天氣災害而遭受的總損失方面領先於美國其他州，超過了加利福尼亞、佛羅里達和路易斯安那
來源：美國國家海洋和大氣管理局
注：損失已根據消費者價格指數調整。截至2024年6月10日的數據。
由於其規模和位置，即使全球變暖不是一個問題，德克薩斯州也會異常容易受到此類災難的影響。但氣候變化使每一次事件更有可能升級到11級。温暖的海水為熱帶風暴提供了更多燃料；貝里爾只是一個異常繁忙的颶風季節的開始。炎熱乾燥的空氣使野火更有可能且更加猛烈。而更温暖的空氣能夠容納更多水汽，使得雷暴更加破壞性。而各種災難開始在“複合事件”中相互疊加，使得恢復變得更加困難和昂貴。
這些成本開始由德克薩斯州的房主承擔，包括近年來搬到該州尋求更便宜生活的數百萬人。根據人口普查局的數據，僅在2023年，就有將近 50萬人 成為了德克薩斯人，這是全國最大的增長，也是按百分比計算的第三大增長。同一年，德克薩斯州遭受了11起單獨的損失達十億美元的災難。其家庭保險費率 飆升了23%，是全國最大的增長。自2019年以來，當地的中位數房產税已經上漲了 超過1000美元，再次領先於美國。
毫不奇怪，德克薩斯州的抵押貸款違約率飆升。彭博新聞報道稱，休斯頓的 違約率比去年同期增長了37%，是全國各大城市中最高的，包括佛羅里達州的幾個地區。
這種潛在危機應該促使政府領導人尋找解決方案。然而，德克薩斯州的領導人卻將大部分精力用於否認氣候變化的現實，甚至反對解決氣候變化的努力。立法機構和州長格雷格·阿伯特通過了法律，將州資金從他們聲稱“抵制”化石燃料的投資基金中撤出。他們拒絕向被認為對石油和天然氣行業幫助不夠的銀行提供業務。他們干預電力市場，以 支持天然氣。他們試圖削弱本州蓬勃發展的可再生能源行業。他們甚至將地方官員保護工人免受極端高温的行為定為非法。
其中一些只是政客明白誰為他們的薪水買單並讓他們繼續留任：石油和天然氣行業是德克薩斯州收入最高的行業。但正如我的彭博觀點同事利亞姆·丹寧所説，通過實行 為石油和天然氣行業實行社會主義，德克薩斯州使全世界更難限制持續給德克薩斯州帶來災難的全球變暖。
命運註定，當貝里爾襲擊他的州時， 阿伯特正在亞洲，試圖吸引外國企業的投資。德克薩斯州確實以對企業友好而自豪。但任何想在該州建廠或購房的外人都應該被警告，要想創造一個宜人的環境，不僅僅是放鬆監管和反對喚醒政治是不夠的。實際環境也有發言權。
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美國的住房危機經常被描述為供應問題。根據您問的人不同，缺口 在150萬到700萬套房之間。政策辯論的重點很大程度上集中在如何彌補這一差距。
然而，還有一個更深層次且不太可解決的問題：即使有了住房建設，如果人們負擔不起居住成本，那也不會有太大好處。而且太多人負擔不起。