中國6000萬套房屋即使在大城市也難以出售 - 彭博社

最近，央行宣佈了一個3000億元人民幣（410億美元）的計劃，用於地方政府購買未售出的房屋。

攝影師：Andrea Verdelli/Bloomberg上海萬科的一個開發項目。

攝影師：Raul Ariano/Bloomberg中國政策制定者確定，減少房屋庫存過剩是結束該國前所未有的房地產低迷的關鍵。這很容易理解。

根據彭博經濟學數據，中國有相當於6000萬套未售出的公寓，如果沒有政府援助，需要超過四年的時間才能賣完。供應過剩正在以十年來最快的速度拉低房價，使人們購房的理由變得更少。這種情況在首都最為嚴重。

觀看：彭博原創探討中國房地產行業為何變得如此混亂，以及對全球經濟可能產生的影響。

為了打破這種惡性循環，央行最近宣佈了一個3000億元人民幣（410億美元）的計劃，用於地方政府購買未售出的房屋。在需求方面，它敦促城市降低最低首付和抵押貸款利率，以吸引購房者。但目前尚不清楚這些舉措是否能成功減少供應並結束危機。

“中國房地產庫存創歷史新高，”標普全球評級公司的房地產分析師Jay Lau表示。“最新的房地產政策可能是暫時的信心提振。”

以下是顯示中國未售房屋問題規模的圖表。

熱門城市

即使在中國的四個一線城市，市場相對彈性較大，根據中國房地產信息公司的數據，截至4月，銷售新房供應預計需要27個月。這是至少七年來最長的時間。相比之下，美國的新房供應約為九個月，根據美國住房部門的數據。供應新房。

中國房地產庫存壓力仍然較高

來源：中國房地產信息公司。

中國三大城市——上海、深圳和廣州——已經推出了為購房者大幅放鬆的措施，降低首付要求併為更便宜的房貸留出空間。分析師預計，另一座一線城市北京也將採取類似措施。根據CRIC的數據，中國首都的未售房屋月供應量最長。

沒有保證這種放鬆會立即刺激房屋銷售。根據易居中國研究院院長嚴躍進的説法，即使在大型都市區域，房主們也在逐漸失去對房地產是可靠財富儲存的信心。

北京領跑面臨最嚴重供應過剩的城市名單

來源：中國房地產信息公司

注：數據截至四月底

“長期來看，購房者對大城市的信心發生了根本性變化，” 顏説。“儘管低端城市的未售房存量更高，但主要的庫存問題在於大城市。”

根據CRIC的數據，截至四月，約80%的中國城市的庫存吸收速度均低於“警戒線”18個月，即使開發商在銷售疲軟的情況下避免推出新項目，導致新供應比三月減少了20%。

建築面積

以建築面積衡量時，挑戰看起來同樣艱鉅。根據官方數據顯示，截至四月，開發商竣工但未售出的住宅面積已擴大至全國391萬平方米，為2017年以來最高。包括幾乎完工並獲得預售許可的房產，庫存規模更大，約為18億平方米，根據摩根大通的估計。標普表示，大部分過剩庫存位於低端城市。

中國於5月17日宣佈的支持計劃預計將轉化為5000億元人民幣的信貸，以幫助政府支持的企業從開發商手中購買房產庫存。然而，根據經濟學家的説法，這不太可能對供應造成足夠大的影響。不太可能對供應造成足夠大的影響。

通過政府支持的收購，將庫存降至更理想的水平需要5萬億元，據摩根大通分析師陳卡爾稱。CGS國際證券香港的鄭瑞文估計需要1萬億元至2萬億元的資金。

此外，該計劃的實施也存在疑問，因為較早的小規模試點項目難以取得進展，人們對地方政府、開發商和銀行的激勵措施存在疑問。

開發商救助

並非所有中國的開發商都能利用房地產購買計劃將庫存換成急需的現金。許多開發商已經將大部分待售房地產抵押以獲取貸款，這使得他們難以剝離資產，據彭博智庫分析師Kristy Hung稱。例如，KWG集團控股有限公司截至去年底已經將92%的待售房地產抵押，根據彭博智庫的數據。

中國的房屋救助幫助未抵押庫存的開發商

來源：彭博智庫

救助基金可能對為中國萬科股份有限公司和龍湖集團控股有限公司注入流動性產生更有意義的影響，因為根據彭博智庫的估計，他們去年未抵押的待售房地產超過了短期債務。他們現在可以選擇以折扣價將銷售緩慢的庫存轉讓給地方政府支持的公司，以增加現金。

萬科中國的住宅銷售在6月份增長停滯，而中國陷入困境的房地產市場其他地方出現改善跡象。

這家備受關注的開發商的簽約銷售額同比增長了7.9%，達到251.3億元人民幣（34.6億美元），總部位於深圳的公司表示。與5月份相比，這是一個12%的月度增長。從年度基礎來看，6月份的銷售額比去年同期下降了31%，略低於上個月。