中國的住房救助在試點城市中的記錄不佳 - 彭博社

bloomberg

2024-05-27

中國的大規模住房救助計劃旨在建立在已經進行中但進展緩慢的較小努力基礎上。

中國人民銀行本月公佈 420億美元的資金，以幫助地方政府購買開發商手中的過剩庫存。去年在八個城市進行了類似的試點項目，但在穩定房地產市場方面效果有限，而且似乎只動用了分配的資金的一小部分。

在這一新的全國性推動中，風險很高。北京需要結束導致經濟危險地依賴出口的房地產低迷局面 —— 正當貿易戰再度升級之際 —— 以免失控，威脅到像國有中國萬科股份有限公司這樣的主要開發商的生存。

試點城市和其他各種地方倡議中發生的情況顯示了前方的挑戰。為關鍵參與者提供激勵措施變得困難：擔心增加債務的地方政府，不願以折扣價出售的開發商和房主，以及在整個業務中看不到太多利潤的銀行。

法國巴黎銀行（BNP Paribas SA）首席中國經濟學家Jacqueline Rong表示：“收購現有庫存涉及許多談判，以平衡不同利益相關者的利益。” 她表示，北京已經“謹慎”地意識到了這些複雜性 —— 參與是自願的，沒有設定購買住房數量的目標。

中國人民銀行為試點計劃設定了1000億元人民幣（138億美元）的配額。目前尚不清楚已放貸款項的確切金額。

一位知情人士表示，總額現在遠遠超過央行在3月底公開披露的20億元人民幣的數字。根據中國人民銀行的另一則公告以及國家媒體的報道，試點城市中的福州、濟南、天津、青島和重慶至少借款合計44億元人民幣。

中國人民銀行的再貸款支持對試點城市的房屋銷售影響有限

來源：中國房地產信息公司，彭博社

注：數據是根據CRIC提供的按銷售面積計算的四周移動平均變化。

地方政府必須將他們購買的房產轉變為可負擔得起的租賃住房，這已成為一個障礙。

根據該計劃，中國人民銀行以1.75%的利率提供資金，銀行必須以3%或更低的利率向城市放貸。但即使借款成本因補貼而降低，北京、廣州和深圳等地的租金回報率甚至更低，根據天風證券公司分析師孫彬彬等人的計算。

考慮到管理和維護房產的成本，這一差距只會進一步擴大，他們在週二的一份報告中寫道，這表明中國人民銀行的新計劃“可能在早期階段受到限制。”

如果中國人民銀行的全國計劃成功地刺激了其目標的5000億元新信貸，那麼地方政府可能需要再借5000億元來支付“補充投資”，據法國巴黎銀行的榮表示，這是已經負債累累的地方政府可能不願承擔的負擔。

她説，地方官員可能會發現通過建造新房屋來提供經濟適用房更具吸引力——這將創造更多的就業機會和經濟增長——而不是購買舊房屋。

還有另一個阻礙因素：當一個小區的部分房屋變成社會住房時，會降低同一項目中其他公寓的價格。這可能引發那些貶值房產的業主的強烈抱怨，給地方政府和開發商都帶來麻煩。

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與試點不同，國家計劃給地方政府提供了出售購買的房屋的選擇，而不僅僅是出租——儘管在當今低迷的市場中可能受益有限。

從中國銀行的角度來看，與試點相比，全國性計劃可能不那麼吸引人。他們將無法用廉價的中央銀行資金覆蓋100%的貸款，而只能獲得60%的支持。這意味着利潤空間將更小，給銀行提供的放貸動力將更少。

可以肯定的是，北京的新住房倡議以及7月份高層領導會議上進一步措施的可能性，讓希望結束長期低迷的投資者感到振奮。彭博社對中國房地產股票的指數已經從四月份的低點反彈了約50%，萬科是其中漲幅最大的公司之一。

也有報道稱，一線城市的進展也很明顯。在新計劃宣佈後的第一個週末，全國庫存最多的城市深圳的新房銷售量比上週增長了90%，這是官方媒體《證券時報》上週報道的。

來源：中國房地產信息公司

注：數據截至2023年底。清理庫存所需月數基於當前銷售速度。

澳新銀行集團分析師邢兆鵬在上週的一份報告中寫道，由中國人民銀行支持的購買將為房地產設定一個“價格底線”，防止進一步拋售。

在早期的救援工作中引起問題的一個關鍵問題是：地板有多低？

由於他們無法收取高額租金，地方政府在購買時面臨着與開發商談判以獲得深度折扣的壓力，這導致了拖延和激烈的談判。

以鄭州為例，當地政府旨在購買公寓以出租給熟練工人。據一位知情人士稱，他們試圖通過瞄準最初指定為商業用途，後來轉為住宅用途的建築物來降低購買成本，這通常是一種更便宜的物業。

儘管如此，據該人士稱，大多數購買都以市場價格的85%折扣進行。該計劃在央行試點之前啓動，目前尚不清楚是否後來獲得了央行支持。

對於選擇了央行計劃之外更具市場化的方法的其他城市來説，大幅折扣的前景一直是一個障礙。

來源：地方政府網站，信達證券

一個流行的模式是開發商（通常是國有企業）在收購舊房屋的同時，要求業主購買同一公司建造的新房。

南京市政府全資擁有的安居建設集團於四月底宣佈在中心社區購買2,000套住房的試點計劃。賣家可以使用現金支付新公寓成本的80%。

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