WeWork股票調查導致佛羅里達人喬納森·拉莫爾的房地產帝國-彭博社

插圖：Maxime Mouysset for Bloomberg Businessweek醫生在河內檢查結核病患者的X光片。結核病是世界某些地方至少有13種疾病之一，超過了疫情前水平。攝影師：Nhac Nguyen/AFP2022年末，喬納森·莫納漢·拉莫爾與家人和朋友一起乘船前往捲心菜島（Cabbage Key），一個佛羅里達老地方，共進晚餐。幸運似乎在微笑。拉莫爾成功地領導他的房地產公司，Arciterra，度過了疫情，當他邁向50歲生日時，不斷增長的房地產價值給了他一個慶祝的理由。幾周前，他獎勵自己一艘87英尺的遊艇BBella。這艘遊艇是符合拉莫爾那種充滿兄弟式輝煌的品牌的獎勵。在Arciterra的掌舵之下，他讓致富看起來輕而易舉。

在近20年的Arciterra經營中，拉莫爾積累了一個價值接近6億美元的房地產組合。Arciterra達成交易，購買需要改頭換面的購物中心和其他零售物業，裝修這些地方，然後再融資，提取數百萬美元現金。在捲心菜島晚餐後，拉莫爾的隨行人員駕駛船回到了象徵成功的陸地上的一個地點。漁人村，一個位於繁榮的龐塔戈爾達市的户外購物中心，已成為熱門去處。

如果有一件事Larmore知道的，那就是如何讓派對繼續下去。多年來，朋友和商業夥伴們已經習慣了乘坐他的私人飛機往返於他的豪華住宅之間，前往土克斯和凱科斯免費度假，或者前往他的家鄉印第安納州的無限暢飲場所。這些狂歡通常以紀念棒球帽和其他禮物結束，作為宿醉的伴隨禮物。主人的口頭禪：“你被Larmore搞定了。”然而，在清晨的嚴酷陽光照耀之前，Larmore的客人們會看到急救人員的閃光燈。回想起來，前往捲心菜島看起來像是Larmore和更廣泛地説，他那個獨特的美國商人階層的一個高潮。

佛羅里達州彭塔戈爾達的漁民村。攝影師：邁克爾·阿德諾為彭博商業週刊拍攝Larmore是眾所周知的房地產聯合投資者，一個用其他人的錢做交易的私人投資者。在過去的一個世紀裏，聯合投資者一直在政府監管的邊緣運作。他們從富人那裏籌集資金，將其投入到商業房地產這個税收優惠、興衰不定的世界中，承諾超額回報，一些人設法實現了。

2008年金融危機後的十五年是聯合投資者特別好的時期。低利率使購買商業物業比傳統形式的儲蓄更可取，吸引了新的資本流入房地產，並掩蓋了許多錯誤決策。寬鬆的監管和對購買小型物業的偏好使得聯合投資者的投資比公開交易的房東和私募股權公司更難追蹤，但他們每年籌集數十億美元。

現在，然而，較高的利率正在顛覆建立在廉價債務基礎上的交易，使辦公樓、公寓和零售物業的價值下降，並導致銀行為應對一波襲來的抵押風暴做好準備。商業房地產的潮水正在退去，揭示了野心、貪婪和無能的錯誤。

Larmore接下來面臨法律索賠，指控他欺騙投資者，對待供應商不公，並將公司資金視為個人財產。去年11月，印第安納州一名法官威脅要將他投入監獄，如果他不歸還從法院控制的銀行賬户中取走的120萬美元。兩週後，美國證券交易委員會指控他挪用了1700萬美元的投資者資金。今年3月，一隊由20名聯邦特工組成的團隊以證券欺詐罪名逮捕了他，指控他在WeWork公司破產前幾天操縱了股價。

“Larmore打算積極抗辯司法部和證監會的指控，並期望在公正獨立的法庭程序後被完全證明清白，”他的律師塞斯·沃克斯曼在一份聲明中説。沃克斯曼不願就本文中大部分具體指控發表評論，本文內容來自法庭文件、警方報告、財產記錄、投資方案以及對超過兩打Larmore投資者、商業夥伴、前僱員和朋友的採訪。他廣泛地將這些報道視為不滿員工的抱怨。他還在法律文件中辯稱，證監會未能審查重要記錄，並故意省略了不支持其案件的事實。證監會拒絕置評。

消息來源描述Larmore是一個不穩定的人物，他奢華的生活方式幫助他展現出一個投資天才的形象，但他對被認為不忠的人發泄怒火的傾向讓同事們感到害怕。因此，大多數接受採訪的人都同意只在匿名條件下發表言論，指出Larmore據稱為了維持他搖搖欲墜的帝國所採取的極端手段。

Larmore的故事不會是唯一一個房地產合作商走錯路的案例。但至少目前為止，這可能是最奇怪的。

“經紀人的費用比我父親作為正畸醫生，或者Jon的父親作為眼科醫生，一年掙的還要多”

Jeremy Hamilton説，Larmore總是想過豪華的生活，他們兩個在印第安納州Fort Wayne的一所小私立學校認識。他們的父親都是醫生，家庭在瓦瓦西湖的獨家海岸度過夏天。Hamilton和Larmore在印第安納大學變得更親密，他們加入了Sigma Alpha Epsilon兄弟會。Hamilton説，他的朋友是一個不尋常的人物，一個有天賦的學生，也在沒有徵得許可的情況下撞倒了兄弟會房子的一面牆，並在自己的房間安裝了一個可容納八人的熱水浴缸。“他很擅長動手，能夠建造東西並看到潛力，”負責Arciterra大部分租賃工作的Hamilton説。還有：“如果他口袋裏有1000美元，他會把它拿出來給你看。”

2005年，Larmore在鳳凰城創立了Arciterra。他的計劃很簡單：集合投資者資金購買被低估的物業，增加佔用率或租金，然後以新的更高估值重新融資這些物業。他的目標是一些物業，比如路易斯維爾的Forum Center，這是Arciterra在2012年購買的一個購物中心，前任業主未能償還貸款。Arciterra支付了略高於700萬美元，然後以每份25,000美元的價格向投資者提供該物業的股份。根據Bloomberg Businessweek查看的文件，Arciterra向投資者提供12%的回報和任何額外利潤的份額，只要該物業產生足夠的現金。

這被證明是一筆甜蜜的交易。文件顯示，在五年內，Arciterra通過撥款超過$850,000進行修繕，併為潛在租户提供激勵措施，將Forum從大部分空置變成大部分租滿。它將這個購物中心的月租金翻了一番，通過$21 million的貸款重新融資了該物業，併為投資者帶來了超過他們最初投資額兩倍的回報。漢密爾頓回憶説，一些投資者飛到路易斯維爾現場碰杯。

漁民村，當地人稱之為Fishville，是一個更雄心勃勃的事業。Arciterra購買了這個購物中心，該購物中心坐落在從Punta Gorda租賃的土地上，然後與該市協商購買了土地，並開始升級物業，而不用擔心租約到期。此外，該公司還從一位已故房地產開發商的繼承人那裏購買了夏威夷大島上的一個名為Mauna Lani商店，並迅速增加了收入並進行了再融資。它還試圖購買Walker’s Cay，這是一座被颶風摧毀的巴哈馬島嶼。

隨着Arciterra的業務範圍擴大，它開始為顧問、貸款人和自身賺取豐厚的費用。漢密爾頓説：“經紀人的費用超過了我父親作為正畸醫生或喬恩的父親作為眼科醫生一年的收入。這對我來説是深刻的體驗。”

Larmore的個人持有不斷增長。他在鳳凰城的住所位於駱駝背山腳下附近，是一座面積為6,000平方英尺的豪宅，外立面是石頭，有巨大的户外娛樂區。房屋的在線列表顯示了一個裝飾有私人飛機模型的鑲板家庭辦公室。2019年，Larmore購買了一架真人大小的Gulfstream IV，配合他的Cessna Citation，然後幾年後升級到了G400。此時，他經常在瓦瓦西（Wawasee）的一個佔地三英畝的莊園裏舉行庭審，那裏有一個網球場和一個裝滿玩具的船屋：水上摩托艇、平底船、動力船。後者是價值25萬美元的Nautique Paragon，有時候不夠有趣，所以Larmore僱了一架直升機把滑水者投入水中，根據一項訴訟。

在這個中期Covid時期，來自朋友的回憶説Larmore將昂貴的加利福尼亞赤霞珠葡萄酒裝在他的飛機行李艙裏寄到印第安納州。據與他交往的六人稱，Larmore經常使用可卡因。其中五人説他經常使用氯胺酮。

“我們發短信、發電子郵件、打電話。我們一直沒有進展”

在所有這些事情發生的同時，像迪克西·莫舍（Dixie Mosher）這樣的投資者，一個在得梅因退休的實驗室技術員，一直在等待從未到來的支票。從2007年開始，莫舍和她的丈夫戈登説，他們根據一位理財顧問的建議，在Arciterra基金中投資了超過10萬美元。莫舍夫婦在農場社區長大，認為房地產比股票或債券更穩定。在其中一個基金中，Arciterra告訴他們可以期待每年7.75%的股息和未來房產銷售利潤的一部分。

莫舍夫婦表示，2010年，Arciterra將該基金的股息減半，歸咎於業績不佳。他們表示，2013年，該基金出售了一處房產，但公司未支付股息，告訴他們是將利潤留作儲備。2017年，該基金出售了一家購物中心，並將所得款項用於償還貸款。不久之後，Arciterra告訴投資者，已經填滿儲備賬户，可能會重新開始支付股息。迪克西·莫舍説：“他們沒有！”“我們發短信，發電子郵件，打電話。我們一無所獲。”

對於像這樣的投資者來説，拉莫爾是一個謎，一個表格上的名字。在家附近，許多拉莫爾的承包商也在等待支票，據曾是該公司承包商的埃迪·威爾遜説，他過去一年一直在法庭上與該公司對抗。威爾遜在建築領域有經驗，幫助Arciterra聘請小企業維護其物業。他説，拉莫爾越來越拖延向這些企業支付Arciterra欠他們的款項。“他會説，‘我們正在重新融資一處房產。一旦完成，我們會支付所有人。’”威爾遜説，當拉莫爾開着阿斯頓·馬丁跑車，穿梭在豪宅之間時，這似乎是有道理的。“在我看來，他有錢。”

從儲蓄和貸款危機到2008年金融危機，合作商在大多數房地產危機中都遭受了損失。但在現在正在逆轉的Covid時代房地產繁榮中，他們佔據了特殊地位。十年來，低利率和國會在奧巴馬時代放寬的籌款規定，幫助以前鮮為人知的公司通過社交媒體上一波新的合法快速致富的熱潮積累了數十億美元的商業資產。然而，在過去幾年裏，不斷攀升的利率和迫在眉睫的氣球付款壓力迫使合作商以導致他們的投資者蒙受損失的價格出售建築物。“我每天都會收到一兩封來自失去全部頭寸的人的冷郵件，”諮詢公司Centrio Capital Partners的負責人阿列克謝·切爾諾別爾斯基説。

Arciterra，在在線籌款大行其道之前就已經發展壯大，但仍然感受到了利率上升的痛苦。根據一項價值700萬美元的貸款條款，在伊利諾伊州納珀維爾的一個購物中心，公司將在三年內每月欠款43,000美元，然後最後一筆（氣球）支付630萬美元。即使是那些在支付自己之前保守借款、分開投資者資金並建立儲備的房東們也在努力應對這種情況。Arciterra採取了一種更寬鬆的方法。三位Arciterra的租户告訴《商業週刊》，Larmore鼓勵他們簽訂租金人為提高的租約，而他們並不需要支付，這種策略可以讓公司在抵押貸款申請中顯示誇大的收入，但也讓公司更加依賴定期再融資。

Larmore的公司在其他方面也很有創意。通常情況下，像Arciterra這樣的管理者不會使用由其基金之一擁有的購物中心支付的租金來支付由另一個基金擁有的購物中心的抵押貸款。這些基金由兩組不同的投資者擁有，因此這些資金是分開的。在Arciterra，資金在實體之間自由流動。

通常，美國證券交易委員會後來聲稱，現金流入了Larmore家族完全控制的實體，用於支付信用卡賬單。2022年底，由Larmore擁有的普恩塔戈達餐廳Village Brewhouse開始向Spike Holdings轉賬，這筆款項將達到數十萬美元，根據知情人士透露。這些轉賬並沒有讓餐廳有足夠的現金來支付租金，因此Arciterra發放了“租金抵免”，實際上是寬恕了這些支付。員工開玩笑説狗偷了錢。

Larmore的個人生活也變得更加緊張。當Larmore和他的朋友們帶着BBella去Cabbage Key時，混亂開始顯露出來。根據警方報告，Larmore的妻子米歇爾在岸上喝了一杯酒，然後回到遊艇上又喝了一杯，接着開始嘔吐，足以讓有人撥打了911。當急救人員到達時，他們討論了她可能被下藥的可能性，警方的身體攝像頭錄像顯示。在隨後的幾天裏，她告訴朋友她的丈夫給她下藥了。這一指控從未得到證實，一些朋友認為她只是喝醉了。

Larmore的律師沒有回答關於這一點的問題，米歇爾·拉莫爾也沒有回應評論請求。她在2023年3月提出離婚訴訟，法庭文件中聲稱她的丈夫正在有策略地拖欠貸款和租約來對付她。“喬恩的行為變得不穩定和不理智。喬恩有濫用物質的歷史，”一份文件聲稱。“似乎有某種SEC的調查正在進行中。”

到2023年4月，Arciterra停止了對其內珀維爾物業和其他四個由同一家路易斯安那銀行融資的物業的付款。在接下來的幾個月裏，它將拖欠一筆由五個印第安納物業擔保的1000萬美元貸款和一筆第六筆1400萬美元貸款。在伊利諾伊州對Larmore和Arciterra提起的一起投資者訴訟指控被告挪用了他們的資金，用於維護一個名為Belleville Crossing的購物中心，那裏長滿了雜草，到處都是未清理的垃圾。原告，由漢密爾頓的母親領導，聲稱Larmore正在進行一場“等待投資者死亡或減員的計劃，簡單地放棄了任何希望收回他們的投資。”他們還聲稱他為Spike（狗，不是公司）舉辦了一個六位數的派對。

伊利諾伊州貝爾維爾的貝爾維爾十字購物中心。攝影師：惠特尼·柯蒂斯，彭博商業週刊員工們擔心拉莫爾越來越偏執的精神狀態。他僱傭了一支安保團隊，並指責員工向米歇爾泄露信息。在他的菲什維爾辦公套房裏拜訪他的人説，他開始在牆上寫字。在一面牆上，他引用了Snoop Dogg的話；在另一面上，他塗鴉了“Sick Boy Productions”這句話，這是對一首他喜歡的Chainsmokers歌曲的引用。四月份，他解僱了阿西特拉在鳳凰城的整個員工，併發送了一封電子郵件告知朋友和商業夥伴他計劃出售個人物品並重新開始的“完美風暴大甩賣”。他寫道：“在過去的幾個月裏，我意識到我未來前進的最佳道路是擺脱過去的包袱，重新開始。”

拉莫爾飛了一些朋友到瓦瓦西，討論商業創意，包括一家船隻租賃公司、一家飛機包機公司以及購買城市辦公室的機會。他試圖僱傭一個人在龍達戈達去鳳凰城並假扮成優步司機，顯然是為了恐嚇米歇爾。根據一份被《彭博商業週刊》查看的備忘錄，那個人拒絕參與這個計劃，因為這個計劃要求他把米歇爾鎖在車裏，然後把她送到警察局，他説這聽起來像綁架。

在那個時候，拉莫爾開始向他的母親瑪西婭尋求支持，有三個直接瞭解這種行為的人説。他公開責罵她，多次讓她哭泣。在瓦瓦西，他當着包括他的新女友在內的一羣人的面前訓斥她。他要求瑪西婭交出他説她為他保管的1500萬美元。當她説她沒有這筆錢時，拉莫爾抓住她的頭髮重複要求，根據當時在場的一位人士説。

Waxman，代表Marcia以及她的兒子，否認了襲擊的説法。“Marcia Larmore已經失去了90%以上的聽力，這經常導致人們在她周圍大聲説話，”律師在一封電子郵件中説。“Jonathan Larmore協助他母親處理各種問題，包括財務事務和他父親的遺產。任何關於身體虐待的報道都是完全虛假的。”

到2023年底，Arciterra已經違約或停止支付幾處房產，包括印第安納州諾布爾斯維爾的這處價值1400萬美元的購物中心的貸款。攝影師：AJ Mast for Bloomberg Businessweek11月，一位憤怒的法官召喚Larmore前往印第安納州解釋自己。法院已經將Arciterra的部分業務置於接管中，而承包商威爾遜提起的一項訴訟要求支付超過100萬美元以彌補未付的工作費用——屋頂、混凝土、坑窪修復。根據法院命令，Larmore被要求放棄對某些銀行賬户的控制權。但他卻從堪薩斯的一家銀行提取了120萬美元。

在法庭上，Larmore表示這一切只是因為他的Gulfstream的銷售收益出現了混亂。“我現在很難相信你，”法官説，責備他繞圈子説話，並命令他在本週結束前歸還這筆錢，否則將面臨90天監禁。在庭審休息期間，Larmore被提起了另一起訴訟，這次是德克薩斯的貸款人提起的。最終，Marcia Larmore支付了120萬美元。

“我無法擺脱我所感受到的苦澀。精神上，它佔據了我生活的大部分時間”

令人難以置信的是，這並不是拉莫爾當月面臨的最大問題。11月3日，一家名為科爾資本基金的新註冊公司，其首席執行官列為莫伊納漢·拉莫爾，發佈了一份新聞稿，在其中——在與“上帝、法律、財務和其他顧問”協商後——提出以每股9美元的價格收購WeWork股份，這比該公司之前的收盤價高出八倍多。發佈後，股價短暫飆升約150%，SEC對拉莫爾是否交易WeWork股份表現出興趣。

在當時的一次電話中，*《商業週刊》*要求拉莫爾就SEC的調查發表評論。他沉默，表示他將提交適當的文件，並沒有做任何不當行為。他對威爾遜的訴訟沒有多少評論，強調他已解決了Arciterra面臨的許多訴訟，包括在伊利諾伊州提起的投資者訴訟，並將繼續處理其他訴訟。他對漢密爾頓保留特別的蔑視，稱漢密爾頓從他那裏偷走了相當多的錢，而漢密爾頓表示這種指控荒謬。“這個世界上有很多邪惡，”拉莫爾在電話中説。“真相總會勝利。”

證監會繼續調查。就在感恩節過後不久，監管機構對拉莫爾提起了民事訴訟，指控他從Arciterra挪用了數千萬美元用於個人豐厚。投訴稱，至少從2017年開始，拉莫爾將約5300萬美元從各種Arciterra持有的資產轉移給了一個名為ASR Advisor的實體，該實體由他和他的母親控制。投訴還稱，他挪用了至少1700萬美元用於向自己支付款項。監管機構還注意到了拉莫爾與WeWork相關的活動。在Cole Capital發佈新聞稿的前幾天，拉莫爾已經購買了WeWork的股票和期權，使他有機會賺取數百萬美元。證監會表示，這並非因為他在發送新聞稿的過程中出錯才未能實現。他的WeWork期權在Cole Capital的報價推動股價飆升前一個小時到期。

十二月，亞利桑那州法院批准了證監會的請求，任命自己的接管人管理Arciterra，這項工作將包括收取租金、償還貸款，並有可能出售資產並將資金返還給投資者。漢密爾頓在他母親的訴訟之後與莫舍一家等人取得聯繫，對進展緩慢感到沮喪。威爾遜也同樣擔心，擔心證監會的案件優先處理會使他更難獲得應得的報酬。“我無法擺脱內心的痛苦，”威爾遜説。“精神上，這佔據了我生活的大部分時間。”

二月份，普恩塔戈爾達的人們也開始看到拉莫爾回到了城裏。他住在俯瞰夏洛特港的長廊上的大房子裏，這棟房子是他從這個城市前副市長那裏買的。他向他的女朋友求婚了，女朋友懷孕了，兩人開始在購物中心裏散步，彷彿他們仍然擁有這個地方。一個阿拉巴馬公司提出要收購Arciterra的資產。拉莫爾的律師瓦克斯曼告訴亞利桑那州法院，這筆交易價值約4.5億美元，將使Arciterra的貸款人和投資者得到全額償還。瓦克斯曼説，這是一個很好的理由，允許公司限制接管的範圍。

此外，律師辯稱，證券交易委員會的案件是基於對Arciterra業務的錯誤理解。瓦克斯曼在一份文件中表示，與投資者的合同給予了拉莫爾自行處理資金的自由裁量權，這可能意味着在Arciterra的資產之間借貸資金。此外，政府誤將合法費用誤認為非法所得。證券交易委員會要麼對拉莫爾採取了不當的惡意行為，要麼至少對事實採取了魯莽的態度。證券交易委員會回應説，瓦克斯曼的論點是誤導性的，而且在事實和法律上毫無根據。

但政府的民事訴訟案件——以及投資者很快能拿回他們的錢的希望——都被其他程序所拋在了一邊。在3月14日凌晨，20多名聯邦執法人員包圍了拉莫爾的房子，並用擴音器叫他出來。根據拉莫爾的法律團隊稱，他們手持“類似AK-47”的武器。美國檢察官當天晚些時候提起了刑事起訴，詳細説明了WeWork計劃的更多細節。政府聲稱，拉莫爾在科爾資本發佈新聞稿之前的幾天裏進行了一場瘋狂的期權購買狂潮，通過一系列錄音電話欺負經紀人。他指責其中一人“劫持和偷竊”他，並威脅説“不當地佔有我的錢”是個壞主意。

當被要求填寫購買複雜證券所需的文件時，他的回答純粹是蘭莫爾式的：“我在我的遊艇上，沒有打印機。”

美國聯邦法警一個多月前就已經扣押了 BBella。—與 Austin Weinstein 和 Chris Dolmetsch 閲讀下一篇文章: 私人飛機俱樂部內部一切都出了問題

自2月以來，凱西·向和她的整個家庭一直處於圍困之中。

她12歲的女兒患有百日咳、鼻病毒和副流感：總共缺了五個多星期的學。向是上海的一名軟件開發人員，她也患有這三種疾病。她年邁的父母，他們一直在幫忙照顧她10個月大的孩子，於3月初新冠檢測呈陽性，她的父親還得了帶狀皰疹。