在華盛頓特區、西雅圖和納什維爾，亞馬遜將其住房承諾增加了14億美元 - 彭博社

承包商們正在2021年在納什維爾市中心建設中的高層公寓樓。

攝影師：Luke Sharrett/Bloomberg通勤者們在紐約賓夕法尼亞車站搭乘新澤西州過境火車。

攝影師：Michael Nagle/Bloomberg沿着東北走廊行駛的火車 — 美國鐵路公司最繁忙的線路 — 每天運行超過2200列火車，從華盛頓到波士頓。

攝影師：Rachel Wisniewski/Bloomberg當亞馬遜公司於2021年初以20億美元進入住房領域時，人們希望該公司龐大的資源和物流管理能力能在美國的經濟適用房危機中發揮作用。

上週，亞馬遜發佈了一份進展報告。在一份影響報告中，這家科技巨頭宣佈了對其住房公平基金的新140億美元資金承諾，使其住房公平基金現在成為一個36億美元的基金，為亞馬遜運營的三個地區提供低息貸款和補助金，以擴大經濟適用房庫存：納什維爾、大西雅圖和華盛頓特區。根據報告，該基金在這些城市創造或保留了超過21,000套住房，新資金將再貢獻14,000套住房。

彭博社CityLab卡吉爾計劃在亞特蘭大設立辦公室，以利用該地區不斷增長的技術人才NJ Transit、Amtrak讓紐約通勤者面臨90分鐘的延誤“我生活在地獄中”：疫情後，反增長狂熱籠罩美國南部香港將從9月起允許颱風期間交易“我們的北極星一直是迅速增加這三個地區的優質經濟適用房數量，”亞馬遜全球社區影響總監艾麗絲·肖貝告訴彭博社CityLab。“我們有責任成為一家良好的企業公民，並在我們經營的社區做出貢獻。”

HEF的投資——作為一場類似承諾的浪潮，旨在提高住房可負擔性，來自其他大型科技公司——聚焦於受“亞馬遜效應”威脅的地方——這種效應是由公司的增長和高薪工作崗位推動的住房成本上漲。例如，在西雅圖地區，2010年至2018年間，房價上漲了80%，租金上漲了69%。在HEF運營的所有三個市場中，經濟適用房的形勢繼續惡化：從2021年到今天，根據Zillow的數據，華盛頓特區、西雅圖和納什維爾的租金中位數分別上漲了20%、22%和22%。（然而，全國平均值為23%。）

經濟適用房倡導者通常對亞馬遜的承諾做出了積極回應。國家低收入住房聯盟政策和現場組織高級副總裁薩拉·薩迪安表示：“更多大型僱主和公司認識到經濟適用住房的需求非常重要，這一點非常重要。”“亞馬遜360億美元的投資真的非常重要。”

2023年弗吉尼亞州阿靈頓進行中的HQ2建設。攝影師：莎拉·L·沃伊森/華盛頓郵報通過蓋蒂圖片社但一些社區活動人士質疑亞馬遜的住房戰略和願景是否與其資源規模相匹配。

該公司的基金是一種方式，“表明他們正在回饋那些他們真正扭曲社區本質的社區，”西雅圖PowerSwitch Action的克里斯蒂娜·羅薩萊斯説，該組織是一家全國性社區組織者，已經對亞馬遜在其主要市場的影響進行了研究。“如果他們想要產生重大影響，他們可以創建一個大規模基金來建造經濟適用住房並讓人們紮根。但他們沒有這樣做。”

像其他批評者，羅薩萊斯擔心HEF方法沒有解決最需要幫助的家庭。“低收入和中等收入人羣被排斥在住房市場之外，”她説。“亞馬遜對此負有直接責任。”

“用髒抹布擦東西，”北弗吉尼亞倡導團體La ColectiVA的現場組織者丹尼·森德哈斯説。“你可能會發現一兩個看起來稍微乾淨一點的斑點。但總的來説，他們只是在搞砸，對吧？這就是亞馬遜在我們地區的住房問題上所扮演的角色。疏解和遷移一直是一個問題。而亞馬遜讓情況變得更糟。”

至於亞馬遜，它並沒有聲稱自己是這個問題的唯一責任方，也無法獨自解決這個問題。

“政府是全國住房領域的主要融資方，”肖貝説。“我們在儘自己的一份力，但我們知道與政府合作有多麼重要。”

速度作為策略

該公司的策略和投資並沒有像在科技行話中所説的那樣顛覆了美國的經濟適用住房建設方式。通常，這些項目依賴於各種補助、激勵措施以及公共和私人資金來源來制定一個融資計劃，或者資本結構。肖貝表示，在許多情況下，該公司最大的貢獻是迅速組建一個低成本貸款，而且沒有像其他資金來源那樣多的限制。

在華盛頓特區周圍與亞馬遜合作過的經濟適用住房開發商表示，該公司的快速介入能力產生了重大影響。

Jair Lynch房地產合作伙伴公司資產管理副總裁Phuc Tran表示，該公司的速度、靈活性和在利率上升和通貨膨脹時期能夠與其他資金來源相輔相成的能力使其成為寶貴的資源。阿靈頓經濟適用住房合作伙伴公司首席執行官卡門·羅梅羅表示，HEF能夠補充其他資金來源使得位於弗吉尼亞泰森斯角的一個516單元項目變得可行。羅梅羅的組織在這項價值3.5億美元的開發項目上未能整合傳統的資金來源，如果沒有亞馬遜的5600萬美元貸款，要麼就不得不等待幾個月或幾年以找到其他資金，要麼就不得不大幅縮減規模。

“這些是複雜的交易，有很多部分，但亞馬遜發揮的作用是填補空白，”羅梅羅説。

該基金已經為這些地區增加了數量可觀的單位，其中94%位於距離公共交通半英里以內的範圍內。在華盛頓州貝爾維尤市，自2021年以來，HEF項目導致可負擔房屋增加了31%。在阿靈頓市，HEF項目增加了23%的可負擔住房存量。 華盛頓住房保護協會執行董事金伯利·德里金斯表示，這些資金“幫助推動了很多項目的實施。”

2023年4月，美國弗吉尼亞州阿靈頓市亞馬遜PenPlace項目的建築工地。攝影師：Nathan Howard/Bloomberg“這裏的故事是我們需要更多的影響基金，”德里金斯説。“這是其中一個標題：我們實際上需要私營部門企業部門參與進來。我們沒有把住房視為一項基本權利，我們依賴政府解決住房可負擔性問題，我們永遠無法僅僅從那一個領域解決它。”

亞馬遜的基金建立在住房市場的啞鈴形理論之上。在光譜的一端是收入低於或等於當地平均收入30%的居民，他們依賴深度可負擔的、由政府資助的發展。在另一端是能夠負擔市場租金的高收入租户。在這兩者之間，即30%至80%的當地平均收入範圍內的租户，是HEF的工作範圍，Shope説。

PowerSwitch Action的羅薩萊斯認為，最需要的是收入低於或等於當地平均收入30%的羣體，她説這些人最受到租金上漲的影響。她所在團體2021年12月對HEF的研究發現，其重點主要忽視了收入低於或等於當地平均收入50%的人羣，尤其在納什維爾，這個收入較低的羣體 —— 其中黑人和拉丁裔所佔比例較高 —— 更需要支持和幫助。

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有人也會認為，亞馬遜有義務關注住房不穩定中最脆弱的羣體，因為這三個社區已經給予了他們很多，以減税、基礎設施改善和激勵措施的形式。根據 Good Jobs First 的研究，亞馬遜從弗吉尼亞州獲得了10億美元，從華盛頓州獲得了大約6.09億美元，從田納西州獲得了1.66億美元；華盛頓特區的總額僅為7.5億美元，這與亞馬遜在阿靈頓第二總部的就業創造直接相關。

改變遊戲規則

與亞馬遜合作並與HEF保持持續關係的開發商表示，公司的投資是巨大的。根據Shobe的説法，雖然大約80%的HEF資助項目也獲得了一定程度的政府融資，但開發商表示，亞馬遜的做法與典型貸款人不同，並且更青睞略有不同的參與者和模式。

在西雅圖地區，成立於2018年的非營利組織非洲社區住房與發展，最初專注於教育、社會服務和經濟發展。當時，該組織沒有任何住房開發經驗；現在，他們有五個項目正在開發中，包括一個擁有四卧室家庭單元的125單元公寓開發項目，一個公共市場以及各種旨在促進居民所有權的聯排別墅項目。

“在我們2018年開始時，住房已經變得無法負擔，如果我們不開發足夠的經濟實惠、適合家庭的單位，其他人就不會這樣做，” ACHD 副總裁 Bilan Aden 説。

問題變成了如何開始。ACHD 在疫情期間幫助分發了3800萬美元的租金援助資金，並意識到穩定住房的重要性。它還了解到了亞馬遜的住房加速器獎學金，這是一個將有色人種開發商與當地專家的指導聯繫起來的項目；首席執行官 Hamdi Abdulle 被接受參加了2022年的第一批。

這次經歷是一個“改變遊戲規則的” 事件，Aden 説，提供了網絡機會和關於籌集資金流程的信息，使他們做好了準備。加速器的資金用於增強能力建設援助，並幫助他們聘請顧問。

“邊緣化社區沒有獲得這個層面的信息，或者能力來導航或參與這些對話，” ACHD 基金髮展總監 Zzaj Collins 説。“他們被排除在這些對話之外。”

該團體沒有透露 HEF 提供的資金金額，但這些資金將用於幫助在前市政府擁有的靠近交通站點的土地上開發項目，總共65個單位的公寓和住宅。“我們期待着未來亞馬遜與我們同在，並繼續做他們正在做的事情，併成為這個過程中的合作伙伴，” Abdulle 説。

“有句老話，授人以魚不如授人以漁，授人以漁終身受益，” Aden 説。“作為 ACHD，獲得知識更為重要，因為我們將能夠維持自己。”

亞馬遜宣佈將於2018年在華盛頓特區北弗吉尼亞郊區開設第二總部後，阿靈頓地區的房價飆升了大約17%，引發了大規模人口遷移的擔憂。華盛頓住房保護協會於當年成立，專注於保護該地區現有和自然存在的可負擔房屋。執行董事Driggins表示，問題的一部分在於城市的發展繁榮，富人和窮人之間的分化，以及需要專注於其他開發商和當地官員尚未將低收入住房作為優先事項的事情。

亞馬遜的貸款幫助華盛頓住房保護協會將水晶大廈公寓轉變為勞動力住房。攝影師：Sarah L. Voisin/華盛頓郵報通過蓋蒂圖片社在HEF啓動時，華盛頓住房保護協會正在圍繞阿靈頓的水晶大廈公寓，這是一個市場價格的物業，希望收購併將其轉變為大部分可負擔的勞動力住房。幾個月後，亞馬遜提供了缺口資金，通過3.78億美元的貸款，使這筆交易成為可能，並且對Driggins來説，幫助了靠近阿靈頓總部的人們留在他們的家中。

“從亞馬遜股權基金的角度來看，我們是一項重要投資，”Driggins説。“我認為他們喜歡資助如果沒有他們的低成本資本就無法完成的項目。”

Shobe説，該項目展示了亞馬遜如何能夠快速行動，並幫助一個非營利組織在物業被營利競爭對手搶走之前籌集資金。否則，她説，“那些單位將會丟失。”

科技的反思

大型科技公司投資於經濟適用房的運動發生在它們房地產版圖擴張的時期。住房研究員Alex Schafran表示，與Meta Platforms Inc.就住房問題進行諮詢的科技巨頭對所在城市的房價上漲和新興市民的反對產生了敏感，因為這影響了它們建造大型園區和增加員工的能力。

“通常這些公司會受到國家政府的傾聽，突然間，小村莊卻在抨擊他們，”他説。

例如，一項價值2000萬美元的經濟適用房承諾是亞馬遜2019年圍繞HQ2進行談判的一部分。在2019年微軟公司做出50億美元住房承諾後，最終又增加了25億美元，Schafran表示，包括蘋果（承諾25億美元）和谷歌（10億美元）在內，它的同行也紛紛效仿。

實際上，他説，通過提供大量資金並僱傭如此多的地區專家，它們成為了合作伙伴，並在某種程度上成為了現有經濟適用房系統的一部分。但Schafran表示，如果亞馬遜及其同行將他們的技術技能 —— 尤其是在線購物巨頭的物流見解 —— 用於修復破損的住房開發管道，特別是在施工時間漫長和成本上漲的情況下，這種合併可能會更加有效。（Shobe表示從未考慮過這樣的努力。）

科技巨頭也有可能收購併捐贈土地用於廉價住房項目，一些公司採用了這種策略，包括主題公園運營商，用於創建勞工住房。

但隨着遠程辦公的轉變以及最近大型科技公司的削減成本和裁員，對更大願景和系統性變革的潛力被擱置，Schafran表示，重點完全落在了這些貸款組合上。

考慮到整個行業的轉變，再向該基金投入十億美元以上代表着對更多住房建設的投資。Shobe表示，從大多數情況來看，住房公平基金的第二次迭代將與第一次看起來相似。影響，無論是好是壞，也將是如此。

“收入跟不上全國範圍內租金的大幅增長，”她説。“問題存在，我們很高興繼續貢獻。我們在全國各地還有很多工作要做。”

新澤西州公交和美鐵火車服務在週二因架空電線問題和一列故障火車打亂了早晨通勤，面臨重大延誤。

NJ Transit服務今早早些時候已暫停，前往和離開紐約市的列車延誤長達90分鐘。通往中城直達的列車被轉移到霍博肯車站，車票可以在私營承運商的巴士和波特局Path列車上互惠使用。根據美鐵的説法，所有經過賓夕法尼亞車站的列車預計將延誤長達90分鐘。

彭博社CityLab亞馬遜承諾提供經濟適用房。進展如何？卡吉爾計劃在亞特蘭大設立辦公室，以利用該地區不斷增長的技術人才“我生活在地獄中”：疫情後美國南部掀起反增長狂熱香港將從九月起允許颱風期間交易NJ Transit正在與Amtrak合作解決問題並確定根本原因，新澤西當局的一位發言人在一份電子郵件聲明中表示。

Amtrak在一份聲明中表示，工作人員正在努力清除停滯的通勤列車並修復架空電線。

鏈接NJ Transit經常將其服務中斷歸咎於Amtrak，因為Amtrak擁有並運營軌道。五月底，Amtrak首席執行官史蒂芬·加德納和NJ Transit總裁凱文·科貝特會面，討論了兩家機構在發生中斷時如何更好地合作。

雙方同意成立聯合事件響應委員會，加強溝通協議，考慮服務調整以提高維護效率，並協調主要項目停機以優化資源，科貝特在本月的NJ Transit董事會會議上表示。

根據一份來自機構的報告，五月份約有75%的早晨NJ Transit開往賓夕法尼亞車站的列車準點到達。

延誤發生在新澤西州州長菲爾·墨菲（Phil Murphy）上任後，他是一位自2018年上任的民主黨人，試圖在任內改善新澤西州交通局的運營。但是，大流行病摧毀了乘客量，該機構計劃今年將車費提高15%，以填補預算缺口。

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連接這兩個州的長期拖延的價值160億美元的鐵路隧道項目，即“門户計劃”，旨在緩解擁堵。本月早些時候，它已經獲得了聯邦政府的最終批准，將獲得68.8億美元的全額資助協議。

“這需要很多工作，經歷了很多步驟，我感到非常興奮，但並不驚訝，”紐約參議員查克·舒默在電話採訪中説。“現在即使有新總統，這筆錢也必須用於這個項目。”

該項目旨在通過增加新隧道並對百年老舊的現有通道進行升級，以緩解哈德遜河下的擁堵問題。貫穿美國東海岸的鐵路結構在紐約和新澤西的邊界處成為一個瓶頸。

彭博社CityLab亞馬遜承諾提供經濟適用房。進展如何？卡吉爾計劃在亞特蘭大設立辦公室，以吸引該地區不斷增長的技術人才NJ Transit和Amtrak讓紐約市通勤者遭遇90分鐘的延誤“我生活在地獄中”：疫情後美國南部掀起反增長狂熱現在，NJ Transit和Amtrak列車都必須通過一個單一隧道進入曼哈頓。對這個狹窄通道的一點小干擾可能會影響到兩家機構，並給通勤者帶來頭疼。

一列火車從新澤西州紐瓦克開往美國紐約的北河，拍攝於2021年12月16日，攝影師：Gabby Jones/彭博社Gateway計劃旨在通過為東北走廊提供關鍵更新來緩解這種壓力，東北走廊是Amtrak最繁忙的線路，每天運行超過2200列火車，從華盛頓到波士頓。

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Gateway的贊助商們一直在爭分奪秒地在11月選舉前達成全額資金協議。政治曾經使這一努力受挫。2010年，時任新澤西州州長克里斯·克里斯蒂取消了該項目，稱州政府無法承擔。一年後提出了Gateway項目，但最終在特朗普政府下陷入停滯。

“完全資助協議為價值 68.8 億美元的 CIG 補助提供了最後一塊拼圖，這是哈德遜隧道項目獲得的 120 億美元聯邦資金的最後一部分，也是有史以來聯邦對一個大眾交通項目做出的最大承諾，” Gateway 發展委員會發言人史蒂夫·西格蒙德在一封電子郵件聲明中説道，他指的是資本投資補助。

聯邦政府必須提前 15 個工作日通知國會，計劃向該項目提供資金。

這項龐大的計劃包括修建一條新的水下隧道，以及替換 2012 年被颶風桑迪摧毀的現有隧道。

Gateway 隧道是總統喬·拜登一直在宣傳的一系列改造全國道路、鐵路和橋樑的努力之一。拜登表示該項目對整個東北地區至關重要。