“城市家庭大遷徙”繼續，紐約市年輕兒童數量下降18% - 彭博社
Tracy Alloway, Laura Nahmias
布魯克林布什威克社區的學校庭院裏，孩子們在玩耍。
攝影師：David Cabrera/Bloomberg
7月3日，華盛頓特區聯合車站的旅客。
攝影師：彭博社
巴塞羅那為增加當地居民的住房選擇而禁止短期租賃。
攝影師：Manaure Quintero/Bloomberg根據最新人口普查數據的分析，自大流行病開始以來，仍有許多家庭離開美國大城市，紐約市的幼兒數量減少了近五分之一。
自2020年4月以來，紐約的5歲以下人口減少了18%，芝加哥市中心庫克縣減少了15%，洛杉磯縣減少了14%，經濟創新集團在一份報告中説。
根據本月初發布的美國人口普查局數據進行的研究顯示，大城市仍在努力應對大流行病的後果，這引發了城市居民向較小城市、郊區和農村的大規模外流。儘管小孩的離開速度正在放緩，但家庭的持續流失突顯了所謂的城市末日循環的風險，因為城市難以留住他們最重要的人口羣體之一。
彭博社CityLab華盛頓特區的聯合車站正在見證零售復甦。但一場法庭之爭正在逼近休斯頓因停電後發生15.4萬加侖污水泄漏城市正在打擊短期租賃。以下是方法儘管有規定，芝加哥的鉛管更換還需50年“文化規範可能在這裏積聚勢頭，”EIG的政策分析師康納·奧布萊恩説，EIG是一個呼籲更具活力和包容性美國經濟的研究和倡導團體。“如果紐約市的兒童數量在39個月內減少了18%，突然間，如果你在紐約開始一個家庭，你幾乎就成了怪人。”
來源：EIG大城市並不是唯一在美國人口老齡化的情況下看到年幼子女數量下降的地方，即使它們的損失更為嚴重。EIG表示，全國範圍內，58%的美國縣的5歲以下人口數量下降。
來源：EIG“出生率似乎在全國最城市化的縣下降最快，在農村地區下降最慢，”EIG表示。
儘管如此，一些縣的5歲以下人口數量有所增加。佛羅里達州的波爾克縣，是樂高樂園的所在地，離迪士尼世界也不遠，自2020年4月以來淨增加了5100名年幼子女，增幅超過12%。
德克薩斯州兩個最大的大都會區的郊區也記錄了5歲以下人口的增長。在達拉斯的郊區，科林縣增長了7.8%，而休斯敦地區的蒙哥馬利縣則增長了11%。
“2010年代，大城市縣的人口外流開始加速，”奧布萊恩説。“這可能是從大蕭條後的長期緩慢復甦故事，最終影響到美國其他地區，讓人們首次能夠逃離高成本城市。”
在星巴克關閉了位於華盛頓特區聯合車站的店鋪兩年後，聲稱擔心公共安全問題，該公司正計劃重返該市的交通樞紐。
據紐約的房地產投資管理公司Rexmark稱，星巴克預計本月開始在那裏建店。星巴克的發言人證實，該店計劃於9月開業。Rexmark稱，星巴克等公司的迴歸是自兩年前接管聯合車站零售業務以來命運改變的證據。
彭博社CityLab“城市家庭大遷徙”繼續，紐約市年輕兒童數量減少18%休斯頓停電後發生15.4萬加侖污水泄漏城市開始打擊短期租賃。以下是具體做法。儘管有要求，芝加哥的鉛水管更換還需50年“我們必須做很多事情來改善車站。改變人們對一處物業的印象需要時間，” Rexmark的創始人兼董事總經理Michael Rebibo説。“這不是一蹴而就的。”
現在Rexmark將車站復興的報告提交法庭：該公司表示已經對即將將零售業務直接移交給Amtrak的徵收領地決定提出上訴。
7月5日，Rexmark的關聯公司Union Station Investco提出了一項暫停上訴的動議，以阻止即將發生的零售租賃權的轉移。根據四月份聯邦法院裁定授予Amtrak徵收領地權的決定，這一移交應該在7月15日發生。
“沒有人指望Amtrak退出他們的核心業務，即管理火車、運營火車，來重新開發房地產，” Rebibo説。“這已經持續了40年。”
Amtrak為控制聯合車站而進行的法律鬥爭發生在全國零售業走下坡路的時候。大流行病導致車站內100多家活躍商店和餐館中有數十家關閉，到2022年，超過一半的商業物業空置。那一年7月，星巴克的退出引發了人們對衰退循環的擔憂，即乘客數量下降，商業空置率上升，這種情況發生在該地區最繁忙的交通中心。Amtrak暫時拒絕就此事發表評論。
星巴克的一位發言人拒絕就其與之前的房東紐約的Ashkenazy Acquisition的關係發表評論，並將有關犯罪和安全的問題推給了華盛頓特區的當局。“由於進行了幾項增強措施，我們很高興重新開放這家店，”星巴克發言人薩姆·傑弗里斯在一份聲明中説，這些增強措施指的是為員工提供了改進的“安全功能”。
根據Rexmark的數據，聯合車站的客流量比2022年增加了94%。星巴克重新奪回車站的位置，並且根據星巴克的説法，從1100平方英尺擴大到2000多平方英尺，Rexmark正在要求上訴法院重新考慮徵用決定。
與此同時，至少有一名立法者對Amtrak使用徵地權提出了警告。眾議院監督和問責委員會主席、肯塔基州代表詹姆斯·科默發表了一封6月26日的信給美國交通部，詢問這家準公共鐵路公司是否有權利首先行使這些權力。“移除這些私營部門合作伙伴只會增加Amtrak需要負擔的成本，”科默寫道。
關於聯合車站的持續訴訟反映了40多年前在另一場危機之後達成的複雜的公私合作伙伴關係安排。早在1981年，在數十年的忽視和推遲維護導致部分天花板坍塌之後，國會通過了一項法律，將聯合車站改造為一個多功能設施。該法律成立了一個名為聯合車站重建公司的非營利實體來監督該地點，由Amtrak管理，零售業務由另一家房東管理。
2007年，USRC授予Union Station Investco長期零售租約，該公司是Ashkenazy Acquisition的關聯公司。據報道，該公司後來違約貸款，之後，在一場激烈的抵押拍賣之後，Ashkenazy的貸款人Rexmark接管了該關聯公司和相關的零售租賃權。Amtrak於2022年4月採取更直接的方式控制Union Station，聲稱通過徵用商業空間。
“在Amtrak通過徵用財產後，Rexmark對Ashkenazy Acquisition的利益進行了抵押拍賣，當時Ashkenazy已不再是財產所有者，”Ashkenazy的發言人Russ Colchamiro説。“這樣做除了Rexmark大膽試圖剝奪Ashkenazy在Union Station的股權利益外，並沒有真正的商業目的。”
據Rexmark稱，如今Union Station的零售大廳已經發生了變化。“現在的受眾不同了。這是一個每週七天都有受眾的地方，因為在NoMa地區建造了成千上萬套公寓，這在10年、15年、20年前並不存在，”Rebibo説。
Rexmark和Amtrak在許多問題上仍存在分歧。Rexmark稱，描述徵用決定為“財產掠奪”，聲稱Amtrak對租賃權提出的2.5億美元的報價遠低於其公平市場價值。該公司的上訴稱，地方法院錯誤解釋了國會授權Union Station運營的法案，以及規定Amtrak徵用權力的法規。
“美鐵的核心業務是鐵路——軌道和火車——而不是混合用途的房地產，更不是運營一個城市地標”，Rexmark在7月5日的上訴中寫道。
案件的下一步可能會影響這個交通樞紐及其零售中心的未來。美鐵和聯邦利益相關者正在計劃一個價值88億美元的車站擴建項目，將增加新的鐵路站台、改善候車廳和一個引人注目的新火車大廳。車站的近期計劃包括乘客休息室和客户服務站——這些設施可能會佔用之前留給商業租户的空間。
世界各地的城市正在對由Airbnb和Vrbo等公司提供的短期租賃（通常定義為住宿時間不到一個月）實施更嚴格的規定，這些規定減少了當地長期租賃市場的供應，並經常被指責加劇住房短缺、推高租金並威脅酒店業就業。
巴塞羅那在六月承諾全面禁止短期租賃，這是迄今為止最激進的政策之一。該市已經禁止了家庭內私人房間的出租。
BloombergCityLab‘城市家庭大遷徙’繼續，紐約市年輕兒童數量減少18%華盛頓特區的聯合車站正在見證零售業的復甦。但一場法庭之爭正在逼近休斯頓因停電後發生了15.4萬加侖的污水泄漏儘管有規定，芝加哥更換鉛水管還需50年以下是監管機構為何以及如何打擊Airbnb和Vrbo的原因。
為什麼城市要規範短期租賃？
許多城市政府認為短期租賃是廉租房的障礙。當大量當地住房供應被劃分給遊客時，供全職居民的庫存就會減少。紐約市審計長辦公室發現，從2009年到2016年，房東實施的租金上漲中約有大約9.2%是由Airbnb單獨造成的影響。
短期租賃業務的地方反對者表示，這鼓勵房地產公司和富裕投資者購買多處物業 — 有時甚至佔據了一棟建築的大部分單位 — 並將它們轉變為事實上的酒店。在大多數旅遊目的地，業主通過短期出租給揮霍的旅行者每晚可以賺更多，而不是通過長期租給注重預算的租户一年或兩年。
最近對短期租賃設置限制的城市之一温哥華提供了一個例子。去年，那裏的整套家庭Airbnb房源每晚平均賺取C$222（約合163美元），根據短期租賃監督機構Inside Airbnb的數據，而長期租賃每晚帶來約C$99。因此，只需15天的短期租賃就能超過長期租賃一個月的租金。
在巴塞羅那，註冊在該市的度假物業列表超過10,000個，過去十年租金飆升了68%，部分原因是高利率推動更多有意成為房主的人進入租賃市場，另一部分原因是減少了租賃庫存。
租金價格不是當地居民唯一的抱怨。2023年，巴塞羅那接待了大約1600萬遊客，對引入的流氓行為和過度擁擠也感到越來越不耐煩。城市各處塗鴉和標語要求“遊客回家”。今年，城市當局將一條熱門巴士路線從谷歌地圖和蘋果地圖上移除，以避開外國人併為當地人騰出空間。
在巴塞羅那的瓜爾公園的遊客，短期逗留將在2029年逐步淘汰。攝影師：Josep Lago/Getty Images### 城市正在實施哪些規定？
城市已經想出了各種方法來阻止人們將住房改建為短期住宿。
主要住所要求
紐約市試圖通過要求房主與客人一起居住來抵制房地產投資者。在一個空間稀缺的城市，Airbnb表示，這項規定“旨在徹底將紐約市的短期租賃業務趕出市場。”
同樣，加利福尼亞州的海濱小鎮聖莫尼卡只允許“家庭共享”，與度假租賃有所區別。Airbnb已經同意移除不符合規定的房源。
温哥華的一項新規定只允許將主要住所列為短期租賃。一個顯著的遺漏是要求房主與客人同住。
最大房源數量
西雅圖有一個相對寬鬆的規定，允許房主擁有兩個房源：她居住的房屋和另一個次要投資物業中的一個單位。
每年最多出租天數
許多城市限制一年內房產可以出租的總天數，以阻止從短期租賃投資中獲利。然而，這些限制通常為主要居民提供了充分的機會，在外出旅行時出租他們的空間。
包括倫敦、維也納、舊金山和華盛頓特區在內的城市實行90天的限制。在巴黎，最長限制是120天。日本全國設定了180天的限制。其中一些政策是通過平台提供的數據來執行的。
連續入住最短天數
一些城市使用最短天數而不是最長天數，使Airbnb和Vrbo變得不切實際。檀香山要求租客至少連續入住90天。在新加坡，最短預訂時間是半年。
“白名單”社區
葡萄牙波爾圖市市長魯伊·莫雷拉表示，短期租賃可以作為一種精準工具來振興他市的被忽視地區。波爾圖採取了一種“領土分散”策略，將Airbnb和Vrbo的忠實用户引導到城市中那些傳統景點較少的地區，市長表示。
“我們知道短期租賃有非常有趣的影響，因為它們加速了翻新，”莫雷拉在最近的一次採訪中説道。“在那個地方有一棟經過翻新的房子進行短期租賃要比在那個地方有一座廢墟要好。”
魯伊·莫雷拉在葡萄牙波爾圖市政廳。攝影師：《華盛頓郵報》/《華盛頓郵報》蒙特利爾同樣針對城市的不同地區制定了不同的規定 —— 短期租賃可能會被完全禁止，限制在主要住所，或者完全允許取決於社區。
監管是否有效？
效果往往取決於規則執行的嚴格程度。城市需要訪問數據，如姓名、地址和預訂的夜晚，以識別不合規的主人。他們必須與預訂平台達成協議，與城市官員分享數據，並系統地刪除違反當地法律的列表。
紐約市長期以來的規定在2023年9月之前基本被忽視，直到該市推出了嚴格的主人註冊流程來驗證合規性，Airbnb同意阻止無效的列表。結果，短期租賃目錄在不到兩個月的時間裏減少了89%。不需要許可證的超過30天的租約在7月初佔紐約市Airbnb列表的86% —— 相比之下，在嚴厲打擊之前為54%。根據Inside Airbnb的數據。
酒店開始吸引人羣。五月份，酒店房間的每晚價格達到歷史最高339美元，入住率飆升。希望省些錢的遊客越來越多地轉向提供無牌度假租賃的Facebook羣組，或者轉向附近的新澤西州的列表。（彭博觀點專欄作家貝茜·史蒂文森在7月8日表示，紐約和其他地方的限制使當地居民處境更糟。）
柏林在2016年對幾乎所有短期租賃實施了禁令，但缺乏執行力。大膽的房東繼續在Airbnb上發佈房源，並向任何試圖對經營無牌度假屋處以10萬歐元（約合10.8萬美元）罰款的區提出上訴。兩年後，該市放棄了，並且放寬了政策 — 現在業主可以隨意出租他們的主要住所，第二套房每年最多可出租90天。
城市如何克服執行法規的困難？
沒有數據共享協議，很難確定誰違反了政策。從房東那裏徵税也很困難。一些政府正在利用他們與平台達成的協議來提高透明度。
丹麥的政策允許房東將整套房屋出租30晚作為基準。然而，如果租金通過任何與政府分享預訂記錄和房東收入數據的平台預訂，則上限將提高到70晚。與政府分享預訂記錄和房東收入數據的平台。官員表示這對每個人都是雙贏 — 平台獲得更多預訂，房東賺取更多收入，政府知道應向房東征收多少税。
日本與租賃平台的數據共享協議允許該國執行其180天的上限。而今年早些時候，歐盟提出了一項全面政策，將要求預訂平台從2026年開始與所有成員國共享主機活動數據。
私下租賃度假屋，通常在社交媒體上非正式列出，仍然是一項難以規範的挑戰。但許多城市接受來自當地偵探的非法活動舉報，這些偵探經常會看到鄰居門廊上擺放着行李箱。
平台方怎麼説？
預訂平台長期抵制市政府提出的法律，特別是在那些潛在的非法房源佔據其業務很大一部分的城市。例如，去年愛彼迎起訴紐約市以阻止其法規，稱其法規是對短期租賃的“事實上禁止”，但最終該訴訟被駁回。
預訂平台可能開始意識到與監管作鬥爭是一場失敗的遊戲。特別是愛彼迎正在越來越願意與監管合作。其城市門户的更新 — 一個供城市分析短期租賃市場的工具 — 在二月推出，帶來了新功能，幫助市政府更輕鬆地執行當地法律。例如，城市官員可以搜索房源並提醒愛彼迎違反法規的帖子。
Airbnb表示，它希望“確保短期租賃不會加劇當前的住房可負擔性挑戰”，並表示其數據共享努力顯示了其致力於成為當局的“良好合作夥伴”的承諾。
Vrbo、TripAdvisor和Booking.com在被問及他們如何與城市合作執行短期租賃法規時沒有回應。