對沖基金湧入日本1650億美元的隱秘房地產交易 - 彭博社

新宿公園大廈，中心，2013年。攝影師：大住智宏/彭博社全球對沖基金和私募股權公司正逐漸向日本公司靠攏，試圖解鎖多達25萬億日元（1650億美元）的被低估房地產。

企業資產負債表上隱藏的房地產價值正在成為今年日本一些最大激進活動和併購背後的主題。在最新的舉動中，艾略特投資管理公司披露了其在東京燃氣公司的5.03%持股，該公司的房地產組合估計價值約為1.5萬億日元——幾乎與該公用事業公司的整個市場價值相當，彭博社上週報道。

未實現收益的潛力源於日本公司長期持有辦公室、酒店和鄉村俱樂部時的會計特性。房地產的價值以賬面價值記錄，即收購或開發成本減去年度折舊。但近年來，日本的房地產價格飆升，尤其是在大都市地區。這意味着如果房地產被出售，公司可以從賬面價值和市場價值之間的差額中記錄鉅額利潤。

這種策略現在正成為投資者的關注焦點，他們繼續認為日本公司被低估。這是私募股權交易的推動力，例如對富士軟公司的40億美元收購，以及艾略特、帕利瑟資本和3D投資夥伴的激進股份。

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“幾十年來，我們知道房地產價值在日本，但我們從未擁有解鎖這一價值的關鍵——現在我們有了，”高盛集團日本股權首席策略師布魯斯·柯克説。“這就是令人興奮的地方——你現在開始看到投資者關注它。”

高盛估計，在250多家主要業務不是房地產的日本公司中，可能至少有25萬億日元的未實現收益。一些最大的持股集中在鐵路、建築和公用事業行業的公司中。

日本未實現房地產收益較大的行業

許多行業持有如果出售將有潛在收益的房地產，總額為25萬億日元

來源：高盛

埃利奧特在東京電力的股份集中在讓該公用事業公司 出售 其房地產資產並將資金用於更好用途。該公司擁有 新宿公園大廈，其中設有2003年電影 迷失東京 中的帕克哈雅特酒店。

今年早些時候，收購富士軟件的舉動吸引了多傢俬募股權公司競標，這些公司對該信息技術公司的辦公樓組合感興趣。該過程 culminated in a 罕見的收購爭奪戰，在KKR & Co.和貝恩資本之間進行。總部位於新加坡的激進投資者3D，已在富士軟件中建立了相當大的股份並施壓其私有化，在一次演示中表示，該公司的房地產 如果出售 至少可能值1950億日元，而賬面價值為845億日元。

3D還持有啤酒製造商札幌控股有限公司的18%股份，該公司在2023年從其房地產業務中獲得的營業收入與其啤酒銷售收入大致相當。10月，由Elliott校友James Smith運營的Palliser揭示了對開發商東京建物株式會社的投資，稱其可能價值是當前市值的兩倍，並鼓勵該公司出售部分房地產資產。

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本週，當地媒體報道與激進投資者村上世彰相關的基金已建立了對日本鐵路運營商京成電鐵株式會社和京急株式會社的股份。雖然村上的意圖尚不清楚，但鐵路運輸公司在交通樞紐附近擁有寶貴的房地產，並且擁有一些最大的未實現房地產收益。

私募股權公司也表現出更多的興趣。關於如何理解公司持有的房地產價值的諮詢業務有所增加，Shai Greenberg説，他是日本房地產公司仲量聯行國際資本的負責人。

“日本公司傳統上是資產重型的，”格林伯格説。“遺留資產的市場價值往往與長期折舊的賬面價值截然不同，這使得日本房地產成為激進投資者和私募股權基金的蜜罐。”

擁有大量未實現物業收益的日本公司

來源：高盛

注：數據不包括房地產和陸路運輸公司

已經有私募股權公司接管資產重型公司並出售其物業的案例。KKR於2023年以6700億日元收購了日立運輸系統，並將其更名為Logisteed，隨後 出售了該公司持有的價值1080億日元的倉庫給其自己的房地產資產管理公司KJR管理。根據一份 當地媒體報道，在2020年，貝恩資本以900億日元收購了昭和航空工業株式會社後，出售了該飛機零部件製造商擁有的一個高爾夫度假村，估計售價為1300億日元。

一些公司受到公司治理改革的影響，並意識到投資者的關注，也開始轉向輕資產戰略。 西武控股公司，一家交通和酒店服務提供商，已經出售了滑雪度假村，並正在談判出售其標誌性資產之一， 東京花園露台紀尾町，這可能是一筆約4000億日元的交易。今年五月，3D出現在其股東名冊上。

“我們已經利用多餘現金回報股東這一簡單的機會，現在我們正在進行更復雜的價值釋放，”高盛的柯克説。“未實現的房地產收益角度目前特別有趣。”