2024年美國辦公樓交易的頂尖案例展示了在嚴酷市場中的生存策略 - 彭博社
Natalie Wong, John Gittelsohn
紐約的萬普德大廈，左側。攝影師：安東尼·德夫林/蓋蒂圖片社對於疲軟的美國辦公市場來説，2024年是業主命運分化的一年，因為交易開始回升。
面對急劇下跌的估值，辦公房東開始達成交易，出售他們不再想要的物業——通常是大幅降價——同時在高質量大廈上獲得新的股權投資。根據MSCI Inc.的數據，截至11月，美國辦公銷售總量同比增長了17%。
今年的頂級交易——從曼哈頓一座名為萬普德的辦公大樓的股份出售到加利福尼亞太平洋企業大廈的困境轉讓——顯示了房東和貸款人如何應對市場的變化。這也指向了辦公市場在2025年的發展情況，預計還有約3000億美元的債務支持這些建築，仍需在未來12個月內進行再融資，根據MSCI的估計。
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以下是截至11月今年一些最大的美國單一資產辦公銷售的概述：
980麥迪遜大道，紐約，5.6億美元
***交易：***這座位於中央公園僅一個街區的曼哈頓建築曾經是著名藝術畫廊Gagosian的所在地。但業主RFR Holding目前也在與標誌性的克萊斯勒大廈進行鬥爭，今年早些時候達成了一項以5.6億美元出售該物業的交易，根據物業記錄。
買家是彭博慈善基金會，根據 報道。（彭博慈善基金會是邁克爾·彭博的慈善組織，他是彭博社的創始人和主要所有者，彭博社擁有彭博新聞。）
***要點：***辦公物業的賣家通常會在尋求可能佔用該空間的組織中找到願意的買家。位於 洛杉磯市中心 的天然氣公司大廈——一個因空置率飆升而受到特別嚴重打擊的辦公房東區域——以2億美元的價格被洛杉磯縣收購，低於其2020年的評估價值68%。
其他買家則以不同的意圖收購辦公樓。以在億萬富翁之路的開發工作而聞名的Extell Development 購買了一座麥迪遜大道的塔樓，並計劃在該地點建設豪華住宅和零售。開發商Vanbarton Group 購買了一座位於水街77號的金融區塔樓，計劃進行辦公轉住宅項目。
紐約一號範德比爾特，47億美元建築的11%股份
***交易：***SL Green Realty Corp. 將一號範德比爾特的11% 股份出售給日本的森大廈公司，此交易使新建的曼哈頓摩天大樓估值為47億美元。一號範德比爾特在疫情最嚴重時開業後已全部出租。其靠近大中央車站的地理位置一直是尋求靠近主要交通樞紐的新空間的公司的賣點。
***要點：***紐約市的豪華辦公樓業主繼續看到其物業的需求上升，因為包括金融公司和律師事務所在內的租户爭奪最佳空間，以吸引員工重返辦公室。
有跡象表明，美國的租户需求開始回升。根據CBRE集團公司的數據，第三季度的租賃量比去年增長了11.5%。美國可租辦公空間的數量在第三季度首次下降，這是五年來的首次下降，來自經紀公司Jones Lang LaSalle Inc.的數據顯示。Vornado Realty Trust的史蒂文·羅斯在11月表示，曼哈頓的租賃處於“復甦的初期。”
但根據CBRE的數據，美國的空置率仍然高達19%。在某些城市，情況尤其嚴峻，包括舊金山，空置率為37%，以及華盛頓特區，空置率達到23%。
加利福尼亞太平洋企業大廈，將債務轉為股權
***交易：***Beacon Capital Partners和3Edgewood以超過60%的折扣收購了太平洋企業大廈485百萬美元高級貸款的多數股份——這是位於加利福尼亞埃爾塞貢多的一個三棟建築綜合體，具體情況由知情人士透露。前業主Starwood Capital Group和Artisan Realty Advisors在他們於2017年購買的建築上有6.05億美元的債務，包括1.2億美元的夾層貸款，在今年通過代替止贖的方式放棄了他們的股份。
***要點：***美國辦公樓估值的急劇下降與物業的債務相比，顯得尤為明顯。一棟相對較新的曼哈頓建築的售價低於黑石抵押貸款信託公司支持該物業的貸款價值。
評估顯示下降幅度之大。根據一項新的評估，洛杉磯市中心一座辦公大樓的估值下降了69%。
根據彭博社彙編的數據，2024年與辦公樓相關的33個問題商業抵押貸款支持證券的價值被削減了超過51%，這些CMBS的估值均超過1億美元。名單中包括西雅圖、芝加哥、費城和北卡羅來納州的夏洛特等城市的建築。
在CMBS市場中，支持被視為優質物業的債券——單一資產、單一借款人交易——受到了衝擊。投資於AAA評級債券的投資者支持曼哈頓1740百老匯的債券在貸款出售後獲得的回報不到75美分，成為全球金融危機以來首個頂級評級CMBS的損失。
701 Brickell，佛羅里達州，4.43億美元
***交易：***艾略特投資管理及其合作伙伴 購買 701 Brickell——一座位於邁阿密金融區的辦公大樓——以4.43億美元從TIAA的Nuveen房地產手中購得。根據經紀公司JLL的説法，這筆交易是佛羅里達州歷史上第二大辦公樓銷售。
701 Brickell，位於邁阿密市中心。攝影師：Eva Marie Uzcategui/Bloomberg***要點：***自疫情以來，Brickell地區已成為許多金融和科技公司尋求擴大其在南佛羅里達州影響力的熱點，一些邁阿密的新建築的租金已飆升至超過當地價格記錄，接近曼哈頓最佳大樓通常見到的水平。
與此同時，金融公司加大了房地產投資，試圖填補銀行和其他機構投資者留下的空白。艾略特支持了包括Tyko Capital在內的房地產貸款機構和 Ascent Developer Solutions。
5時代廣場，紐約，債務轉為股權
***交易：***阿波羅全球管理公司今年將夾層債務轉換為5時代廣場的股權，5時代廣場是一座經過改造的辦公大樓，提供包括兩個高爾夫模擬器在內的設施，商業觀察者報道。
紐約時代廣場5號。攝影師：巖村幸/Bloomberg***要點：***由於估值差距，美國許多辦公樓業主被迫尋找注入新資本的方法。在某些情況下，這涉及投入更多自己的資金或讓貸款方將債務股份轉換為股權。
隨着困境加劇，替代貸款人和投資者準備了新資本。商業地產貸款人麥迪遜房地產資本 關閉了一隻20.4億美元的債務基金，而SL Green 籌集了2.5億美元來自加拿大養老金基金魁北克存款與投資公司，用於一個將專注於紐約辦公和零售領域困境信貸機會的基金。
注：數據來自MSCI，截止到11月。像慕尼黑再保險的 收購320 Park Ave.其餘權益和Cousin Properties的 交易以收購奧斯丁的一座辦公大樓發生在之後。