3%房貸利率聽起來好得難以置信多數情況下確實如此——《華爾街日報》

理論上，數百萬購房者可以通過接手現有的低利率抵押貸款來避免高利率。但在現實中，這一過程充滿障礙。

由聯邦住房管理局和退伍軍人事務部支持的貸款允許其從房屋賣家轉移給買家，即所謂的"貸款承接"。換句話説：即使當前抵押貸款利率高達7%，買家若接手他人的貸款，仍可能獲得3%的低利率。從賣家轉給買家。

在高利率環境下，這種"貸款承接"方式作為降低購房成本的熱門方案興起。但買賣雙方及其顧問表示，處理這些承接業務的貸款服務機構嚴重拖慢了流程，有時漫長等待後仍可能遭遇拒批。

這種效率低下與新房貸款形成鮮明對比，貸款機構通常爭分奪秒完成新貸款審批。因為相比發放新貸款，處理貸款承接業務為抵押貸款公司帶來的收益微乎其微。

與幾年前相比，高抵押貸款利率使購房者每月多支付數百甚至數千美元。圖片來源：jim lo scalzo/Shutterstock許多潛在購房者正認清一個殘酷現實：在住房 affordability 創數十年新低的背景下，幾乎沒有什麼方法能繞過市場壓力。相比幾年前，飆升的抵押貸款利率使月供增加數百甚至數千美元。而諸如浮動利率抵押貸款等常見的低利率獲取技巧也大多未能奏效。

2022年底，羅伯特·卡雷利在弗吉尼亞州亞歷山大市購房的報價被接受時欣喜若狂。賣家同意讓他以略高於2%的利率接手VA貸款。卡雷利正與家人準備從康涅狄格州搬遷。

據他所述，貸款服務商Mr. Cooper集團花了四個月才告知他不符合資格，理由是債務收入比過高。計算時未計入他妻子的薪水，因她當時剛開始新工作。

這位海軍僱員認為該決定有誤，遂請求退伍軍人事務部向Mr. Cooper施壓。搬遷截止日到來時，全家人只能暫住朋友家和愛彼迎。直至五月公司才改變決定批准交易，他們最終得以完成購房手續入住。

“這根本就是逼他們履行應盡之責。“他説道。

退伍軍人事務部規定企業審批時限不應超過45天。

Mr. Cooper發言人回應稱，公司很高興能協助卡雷利家獲得貸款，但必須核實所有申請者的信用與收入狀況。去年貸款承接業務量同比激增500%，公司已通過增聘人手和技術升級應對需求。

消費者金融保護局數據庫顯示，去年抵押貸款承接相關案件達149起，遠超2022年的97起和2021年的67起。有投訴指控貸款公司"蓄意拖延審批”，另有人抱怨"買賣雙方始終無法聯繫到服務商人工客服”。

美國退伍軍人事務部於12月發佈通知，強調貸款服務機構有義務處理貸款承接手續。通知稱，不遵守規定的公司可能被禁止參與退伍軍人貸款計劃。

馬薩諸塞州布魯克萊恩市Assume Loans公司負責人馬克·麥克多諾表示，貸款承接對消費者本應具有吸引力。該公司專門協助買賣雙方完成貸款承接。買家能購入原本無力承擔的房產，賣家可通過宣傳"可承接貸款"吸引更多潛在買家。包括AssumeList和Roam在內的新興公司表示，希望幫助購房者尋找可承接貸款。

另一項好處在於：承接貸款的買家通常能繼承原借款人已償還數年的房貸，這意味着月供中利息佔比更低。

但貸款承接存在多重挑戰，繁瑣手續僅是其中之一。部分借款人根本無力承接貸款，因為買家需用現金補足房屋售價與剩餘貸款餘額的差額——鑑於近年來房價飆升，這筆差額動輒高達數十萬美元。

儘管熱度上升，可承接貸款在每年數萬億美元的新增房貸中仍屬罕見。去年聯邦住房管理局和退伍軍人事務部共處理約6400筆貸款承接業務，較2022年增長逾一倍。

FHA Pros創始人克里斯托弗·加德納表示，若非抵押貸款公司的阻撓，此類交易本應更為普遍。該公司專門協助買賣雙方處理貸款承接業務。抵押貸款服務商常告知客户承接流程需耗時數月，這種拖延使得交易變得不可行。

“效率低得令人髮指，“加德納評價道。

抵押貸款公司完成每筆貸款承接僅能收取數百美元費用，這遠低於發放新貸款的收益，甚至往往不足以覆蓋承接手續成本。

行業組織抵押貸款銀行家協會於2022年底致函聯邦住房管理局和退伍軍人事務部，建議將承接費用上限提高至3500美元以合理補償工作成本。目前該費用上限仍未調整。

蓋伊·拉弗勒爾去年夏季簽訂合同出售其拉斯維加斯地區的住宅，交易條件為買家承接其4.375%利率的退伍軍人事務部抵押貸款。他與買家共同向貸款服務商自由抵押公司提出承接申請。

拉弗勒爾稱他們難以找到願意回覆電話郵件的對接人員。據其所述，一位對接人在流程中途離職，導致他們的申請材料遺失，數週後才發現此事。交割日期因此被不斷推遲。

直至11月，遠超45天審核期限後，自由抵押公司才通知買家不符合承接資格。此時拉弗勒爾全家已簽約購買另一處房產，但因原交易失敗導致連鎖違約。

自由公司的女發言人拒絕置評。

拉弗勒和他的家人仍住在他們以為已經賣掉的房子裏。

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