中國房地產危機：萬科發生了什麼，市場為何仍一片混亂 - 彭博社

2023年6月，中國一處停滯的住宅建設項目。來源：彭博社曾是中國經濟增長最大引擎之一的房地產市場，已持續下行五年且未見緩和跡象。房地產價值持續暴跌，陷入財務困境的家庭被迫拋售房產，而因投機項目積累鉅額債務的公寓建造商正瀕臨崩潰。

儘管有樂觀觀點認為政府結束危機的措施正在重振市場，但3月31日，具有國資背景的開發商萬科報告2024年創紀錄虧損495億元人民幣（68億美元）年度虧損。這是該公司自1991年上市以來首次全年虧損，再度引發行業擔憂，揭示問題之深。

萬科遭遇了什麼？

總部位於南方城市深圳，自1991年起在深圳證券交易所上市的中國萬科股份有限公司，以在中國最大城市開發住宅而聞名全國。

作為2024年中國第五大建築商，擁有13萬員工的萬科在房屋銷售跌至十年來最低水平之際，面臨鉅額債務償還壓力。1月27日，萬科預告2024年將創紀錄虧損450億元人民幣（62億美元），其董事長兼首席執行官宣佈辭職。

2月10日，萬科最大股東——國有地鐵運營商深圳地鐵集團，同意向該開發商提供高達28億元人民幣（3.83億美元）的貸款，以幫助其償還未償債務。深圳地鐵董事長辛傑成為萬科董事長。

3月31日，公司公佈全年虧損68億美元，比1月份的預測更為糟糕。這一結果顯示2024年第四季度虧損320億元人民幣，表明即使在政府推出迄今為止最大規模的救市計劃後，其運營狀況仍顯著惡化。

儘管近年來其他開發商已出現違約，但許多分析師此前預計萬科能夠免受市場低迷的影響，因為其槓桿率不及同行。此外，萬科與政府的關係為其提供了更多財務保護，並已成功在過去四年中度過危機。

萬科及其他開發商如何陷入這一困境？

1998年，中國在嚴格限制私人房產銷售數十年後，建立了全國性住房市場。當時，僅有三分之一的人口生活在城鎮。如今這一比例已上升至三分之二，城鎮人口增加了4.8億。農村人口的大規模遷移為建築公司和開發商帶來了巨大的商業機會。隨着新興中產階級湧入這一少數安全的投資渠道之一，大量資金湧入房地產，推動房價在截至2022年的15年間上漲了六倍。依賴公共土地銷售作為重要收入來源的地方政府鼓勵了這一開發熱潮。在巔峯時期，房地產行業直接和間接貢獻了國內產出的約四分之一，以及家庭資產的近80%。不同估計顯示，包括新房、二手房及庫存，2019年該行業價值約52萬億美元——約為美國房地產市場規模的兩倍。

這場房地產熱潮由債務推動，開發商們急於滿足預期的未來需求。繁榮刺激了投機性購買，開發商預售新房並日益依賴外國投資者獲取資金。不透明的負債使得評估信貸風險變得困難。投機導致房價飆升，深圳等熱門城市的房價相對於當地收入而言，比倫敦或紐約更難以負擔。作為回應，政府在2020年採取措施降低泡沫風險，並緩解高房價可能造成的不平等。

由於急於控制行業債務，並擔心連環違約可能破壞中國金融體系，官員們開始收緊開發商的新融資，並要求銀行放緩抵押貸款發放速度。政府對開發商的負債率和現金持有量實施了嚴格規定，這些規定被官方媒體稱為“三條紅線”。這些措施引發了開發商的資金緊張，而遏制新冠疫情采取的激進措施（如工地停工）加劇了這一局面。

許多開發商因財務狀況已捉襟見肘而無法遵守新規。2021年，中國最大開發商恒大集團違約超過3000億美元，引發了中國房地產危機的開端。2022年，又有兩家房地產巨頭——碧桂園和融創——發生違約。

2025年1月，上海一處在建住宅樓。攝影師：沈啓來/彭博社### 調控政策如何影響市場？

在經歷了多年購房者旺盛需求後，市場陷入停滯。除了政府的貸款限制政策外，新冠封控帶來的經濟衝擊強化了節儉風氣，而惡化的就業市場意味着人們突然面臨裁員和降薪。

房價於2022年開始下跌。2024年8月，全國房價創下九年來最大年度跌幅。除了負債開發商留下的數百萬平方英尺爛尾樓外，供需失衡意味着截至2024年5月，仍有4億平方米新建公寓未售出。

由於家庭債務在2023年底達到人均可支配收入的145%高點，房主們面臨越來越大的財務壓力。截至2023年底，我國住宅按揭貸款逾期率（追蹤逾期還款情況）躍升至四年最高水平。部分業主被迫折價出售房產，這隻會加劇問題。

政府採取了哪些措施來支撐市場？

2022年當局意識到抑制市場的政策已矯枉過正。為避免重蹈2008年雷曼兄弟破產引發全球市場震盪的覆轍，政府出台了一系列措施，核心是通過增加開發商股權、債券和貸款融資來緩解流動性危機。

政府允許開發商動用更多商品房預售資金（該行業最主要的資金來源），並提前發放2000億元專項借款用於保交樓。金融監管規則也得到調整：央行可加大對困境房企的信貸支持，並指令銀行確保部分地區的個人住房貸款和房企開發貸同步增長。

近期政府還下調了存量房貸利率、鬆綁大城市限購政策、降低購房税費，對部分大城市改善型住房需求也降低了置換成本。但即便如此，房地產市場仍深陷低迷。

政府還願意採取哪些措施？為何如此？

官方顯然不願看到房地產危機惡化。通過控制開發商暴雷影響，他們試圖阻止危機向經濟其他薄弱環節蔓延——這包括資產嚴重綁定房地產的銀行系統、僱傭着5100萬從業者的建築業，以及依賴土地財政維持公共開支的地方政府。

當局正在考慮採取更多幹預措施。他們一直在審議一項提案，該提案將允許上海和北京等特大城市進一步放寬對非本地購房者（即沒有所謂户口居住證的人）的限制。這是政府此前抑制房價的有力手段之一，因為類似護照的户口制度通過限制城市住房、醫療和教育資源的獲取來調控人口流動。當局還考慮取消首套房和二套房的區分，這將為降低二套房首付比例和房貸利率鋪平道路。預計中國人民銀行還將在2025年將經濟主要政策利率——7天逆回購利率——從1.5%進一步下調。