芝加哥房地產折扣吸引買家搶購寫字樓與肯·格里芬公寓——彭博社

Miranda Davis

2025-02-25

美國伊利諾伊州芝加哥市盧普區的一輛芝加哥交通管理局列車。

攝影師：阿爾·德拉戈/彭博社芝加哥飽受困擾的市中心終於迎來轉機：樓價低到令人難以抗拒。

期權交易所Cboe全球市場公司於6月以較五年前估值43%的折價出售其前總部，推動芝加哥寫字樓交易量達到近十年最高水平。租賃市場同樣回暖，可口可樂公司將其在芝加哥的辦公空間擴大了一倍。

而肯·格里芬價值數百萬美元的公寓已找到買家——在這位億萬富翁遷居邁阿密後，其宿敵伊利諾伊州州長JB·普利茲克以遠低於城堡基金創始人購入價的價格拿下了這些房產。

這些交易標誌着困擾芝加哥及全美多地的疫情後房地產低迷可能終於觸底。隨着摩根大通、波音公司等僱主強制要求員工每週五天返崗辦公，企業正在續簽或簽訂新租約。在資產價值暴跌後，從紐約到舊金山，投資者購入量正在回升。

“我們已迎來轉機，”房地產公司高力國際副總裁史蒂文·鮑爾表示，“許多用户正在尋找辦公空間。我們看到越來越多公司表態‘我們堅信將重返辦公室，並正在做出決策’。”

疫情掏空了美國市中心，許多企業縮減辦公面積或完全轉向遠程辦公。在芝加哥，被稱為"盧普區"的中央商務區還長期受犯罪問題困擾，2022年格里芬的城堡公司遷往邁阿密更使其聲譽遭受重創。

但當前辦公樓價格已跌至谷底，終於開始易主。作為VIX恐慌指數和標普500期權交易場所的Cboe以1200萬美元出售其前總部，較2019年底估值縮水43%。該建築位於拉薩爾街走廊——這個被稱為"芝加哥華爾街"的區域已遭受重創。

包括西麥迪遜街70號在內的多棟主要辦公樓也大幅折價出售。私募股權公司麥迪遜迪爾伯恩合夥公司所在的57層大廈僅以8500萬美元易主，較賣家十年前購入價暴跌91%。

據房地產公司仲量聯行數據，芝加哥去年共售出19棟辦公樓，創2015年以來新高。由於疫情導致老舊建築貶值（部分售價僅相當於地價），交易總額僅6.35億美元。而2015年26棟辦公樓交易額達66億美元。

樓宇交易折扣幅度驚人，部分物業售價僅相當於土地價值

來源：仲量聯行

“作為美國大都市寫字樓的業主，當前處境確實艱難，“租户代表房地產公司Cresa總裁格雷格·謝門蒂表示。

不過交易能提升物業招租成功率。謝門蒂指出，部分原因在於這向潛在租户傳遞了新業主將追加投資的信號。

充足的可選空間讓租户獲得更高性價比。房地產經紀公司高緯環球數據顯示，中央商務區第四季度整體租賃活動同比增長32%，新簽約量激增15%。

根據房地產公司世邦魏理仕數據，芝加哥地區甚至躋身2024年美國百大租賃交易城市前五強。包括電力工程公司Sargent & Lundy在西瓦克大道77號租用近40萬平方英尺（創芝加哥三年多來最大新租約），以及普華永道和律所美亞博的續約。

知情人士透露，可口可樂已敲定從Fulton Street Cos.和億萬富翁傑克遜維爾美洲虎隊老闆沙希德·汗之女莎娜·汗處租賃4萬平方英尺空間的交易。因涉及隱私要求匿名的消息人士稱，可口可樂雖拒絕透露租約細節，但表示將利用新增空間將美汁源、淳果籃與Fairlife奶製品品牌整合辦公。

不續約率創2022年以來新高

來源：高緯環球

“企業僱主希望員工迴歸辦公室，當他們決定迴歸時，往往會選擇升級到更高端的寫字樓，“總部位於芝加哥的仲量聯行經紀人安迪·斯特蘭德表示，“我們已看不到18至24個月前那種大規模縮減辦公面積的現象。”

芝加哥並非唯一出現房地產市場回暖的城市。世邦魏理仕數據顯示，全美第四季度租賃活動增長23%，空置率下降10個基點至近19%。曼哈頓同期漲幅達27%，亞特蘭大、波士頓、舊金山、華盛頓和達拉斯等城市也呈現改善趨勢。

這座風城即將迎來更多交易，管理諮詢公司貝恩正就接管金融公司Citadel同名大廈部分樓層進行初期談判。谷歌母公司Alphabet在完成湯普森中心（原政府大樓，佔據整個城市街區）改造後，將為40萬平方英尺空間尋找租户。工程預計2026年完工。

“現在正是我們和客户重新規劃辦公佈局，同時利用芝加哥有利經濟環境的時機，“謝門蒂表示。

值得注意的是，仲量聯行數據顯示，市中心空置率持續攀升，第四季度達創紀錄的23.4%。西環區和富爾頓市場等熱門區域的優質物業空置率僅7.4%。但靠近Citadel中心、公共交通不便的環區東部復甦較為緩慢。

“員工重返辦公室的主要驅動力顯然是辦公場所的可達性，因此公共交通及其便捷性至關重要，”高緯環球的經紀人卡羅琳·艾格爾表示。

根據芝加哥環路聯盟的數據，2024年盧普區主要購物街的人流量增長了11%。雖然仍低於疫情前水平，但隨着摩根大通每週五天到崗規定的實施，市中心人數將進一步增加。該銀行在市中心擁有逾7000名員工。

盧普區商業交易的復甦也波及住宅市場。根據房源網站Zillow整理的MLS數據，今年芝加哥都會區成交價最高的六套房產均為市中心公寓。這些大多以低於掛牌價出售的公寓，成交價在565萬至890萬美元之間。

曾為芝加哥首富的格里芬出售了其從未實際入住的公寓。普利茲克計劃對其進行翻修，最終將與妻子MK入住。

“結果發現我和妻子想搬家——兩個孩子都上大學了，”普利茲克上月接受採訪時表示，“這是個未完工的空間，所以需要幾年時間才能完工。順便説一句，我拿到了44%的折扣。”