新世界發展債務問題令香港銀行業者憂心忡忡——彭博社

Shawna Kwan, Pearl Liu

由新世界發展有限公司旗下K11集團開發的香港K11 Atelier大廈。圖片來源：彭博社香港銀行家們正如坐針氈，因為該市頂級房地產開發商之一新世界發展有限公司正試圖在本月底前完成875億港元（112億美元）的再融資交易。

曾是該市資金最雄厚的房地產巨頭之一的新世界，過去幾年面臨日益加劇的流動性壓力。根據彭博行業研究數據，截至2024年底其淨負債率達股東權益的96%，成為香港槓桿率最高的開發商之一。

該公司報告2024財年出現二十年首次虧損後，投資者對其債務管理能力的質疑與日俱增。當新世界選擇遞延支付部分永續債利息以推遲償債義務時，市場信心進一步受挫。截至6月初，該公司股價較2019年峯值暴跌逾90%。

若新世界無法達成這筆數十億美元的貸款協議，其資金困境的連鎖反應或將波及本已舉步維艱的香港房地產市場——該市場已持續低迷數年。

由新世界集團開發的香港Victoria Dockside商業綜合體。攝影師：陳朗希/彭博社### 新世界集團是什麼？

新世界集團由來自中國廣東省的前金鋪學徒鄭裕彤於1970年創立，是香港“四大地產商”之一。這家家族企業在全港建造了大量住宅樓宇，並擁有包括香港著名海旁大型商業綜合體Victoria Dockside在內的標誌性資產。

長達數十年的地產繁榮將鄭氏家族推向了這個金融中心最富有的階層。根據彭博億萬富豪指數，他們目前身價226億美元，是亞洲最富有的家族之一。

2010年代期間，新世界的管理權逐步移交給創始人孫子鄭志剛。他通過將藝術元素融入新世界建造的住宅樓宇和辦公樓，以及競標香港最大體育場啓德體育園等大型項目而嶄露頭角。在他的領導下，公司轉型為一個吸引精緻中產階級的品牌，並在香港積累了多個地標性物業。

但在新世界業績陷入虧損後，鄭志剛於9月辭去首席執行官一職——在香港地產行業，這是一個罕見的突然離職，因為該行業最大的參與者都是由精心規劃繼承的家族控制的。更添混亂的是，他的接任者馬時亨僅任職兩個月便離職，黃少媚於11月被提升為最高職位。

鄭志剛攝影師：Paul Yeung/彭博社### 新世界為何陷入困境？

當香港和中國內地房地產市場蓬勃發展時，該公司以債務驅動的擴張策略並不算大問題。

然而2021年香港樓市遭遇前所未有的低迷。此前數年的反政府抗議活動，加上頗具爭議的國安法及隨之而來的嚴格防疫限制，導致本地居民外流，國際社會也對香港營商環境產生疑慮。這抑制了住宅和商業地產需求。

雪上加霜的是，香港利率與美聯儲同步變動。隨着美聯儲在2022至2023年持續加息以對抗通脹飆升，借貸成本上升加重了新世界的財務負擔，也降低了普通購房者和投資者對房地產的投資意願。

由新世界旗下K11品牌開發的"11天空"零售商業項目，毗鄰香港國際機場。攝影師：林亦/彭博社住宅銷售及寫字樓商場租金收入是新世界等開發商的主要財源。但當前香港房價徘徊在九年低點，寫字樓租金較2019年峯值暴跌40%。商場也面臨空置率上升和租金下滑的困境，尤其在中國內地經濟放緩的背景下，赴港豪擲千金的遊客數量鋭減。

在市場高峯期急於建造更多公寓樓和摩天大樓，導致房產供應過剩，隨着需求放緩，進一步抑制了價格。新世界的大型項目——從Victoria Dockside到香港最大的購物中心11 Skies——如今面臨的現實與規劃時大不相同。

該公司還因其對中國內地房地產市場較高的敞口而受到擠壓，過去幾年內地房價大幅下跌。截至2024年6月的12個月內，內地佔新世界合同銷售額的一半以上。而對於香港另一家頂級公司新鴻基地產有限公司，同期僅有30%的房地產銷售額來自同一地區。

再融資交易對新世界有多重要？

截至去年底，新世界負債約2109億港元，自1月以來一直在與銀行談判，以再融資875億港元貸款——這是香港公司有史以來規模最大的再融資之一。知情人士向彭博新聞透露，截至5月30日，新世界已獲得銀行對該金額60%的書面承諾，並希望能在6月底前確保全部金額到位。

急於完成交易的原因是，該公司現有貸款的契約豁免將於6月30日到期。理論上，如果沒有完成再融資，部分銀行可能會要求償還貸款。新世界已抵押約40處房產作為擔保，包括其皇冠上的明珠Victoria Dockside。

一項成功的交易將有助於緩解長期困擾該公司的流動性問題。但如果再融資未能實現，一旦任何債權人要求立即還款，新世界集團將面臨違約風險。至少，貸款方可能不得不承受貸款減值損失，即便只能收回部分資金。該開發商在資本市場的信譽將嚴重受損，最壞情況下，新世界可能需像內地陷入困境的同行一樣進行重組。

香港尖沙咀1881 Heritage購物中心關閉的店鋪。攝影師：Billy H.C. Kwok/彭博社### 香港面臨什麼風險？

新世界資產可能出現的拋售可能引發香港房地產行業的連鎖反應，給本已脆弱的市場帶來更大壓力。

標普全球評級估計，如果香港一家大型房地產開發商發生高調違約或重組，購房者信心將受打擊，導致2025年新建住宅銷量減半，價格下跌高達7%。

價格下跌將影響其他開發商的利潤率，其債務與EBITDA比率（衡量槓桿的指標）可能因此上升。此外，如果今年香港房價繼續下跌，標普預計融資條件將收緊，引發信貸緊縮。銀行是房地產開發商最大的資金來源之一，此類貸款與房屋價值高度相關。

各家銀行對新世界的風險敞口程度尚不明確，但由於新世界是香港最大的企業之一，銀行與其業務很可能深度交織。若該開發商無法履行債務義務，多數銀行的不良貸款（即被認為難以收回的債務）規模或將激增，資產負債表將承受更大壓力。

作為新世界債權人之一的恒生銀行，其不良貸款率在2024年飆升至6.12%，較此前翻倍有餘。若這家地產巨頭暴雷，該數字恐將進一步攀升。

延伸閲讀