多倫多開發商抵押未售公寓維持運營——彭博社

多倫多一處在建公寓樓。

攝影師：Galit Rodan/Bloomberg房地產貸款機構Nav Deo近期接到大量多倫多開發商的求助電話，暗示情況正變得岌岌可危。

在這個35年來最糟糕的新建公寓市場中，越來越多建築商試圖抵押名下未售出的房產獲取貸款。Deo表示，如今所謂庫存貸款已佔融資需求的60%，而去年這一比例幾乎為零。若開發商需要資金啓動新項目，他樂意提供幫助。但多數人尋求資金是為償還其他債務，這類請求他都會拒絕。

“大量拆東牆補西牆的建築商已經破產，“在Eastbrook Capital管理2億加元（1.47億美元）貸款業務的Deo表示，“許多建築商正被庫存套牢。”

隨着加拿大樓市低迷進入第四年，庫存貸款激增的最新跡象表明，開發商維持運營所需的資金即將耗盡。這類貸款本身不足為懼——它們能為公寓建築商贏得喘息時間，待市場回暖後以更高價格出售房產。但當融資被用來緩解債務壓力時（多倫多此類情況日益增多），則預示着行業面臨更嚴重的危機。

‘困境信號’

最大的擔憂是，隨着開發商陷入困境，在這個國家最大的住房市場中，當政策制定者正推動更多建設時，將沒有足夠的公司來幫助滿足新建築的需求。

“這些人總是用上一個項目的現金流來支撐他們進入下一個季度或下一年，”最近在多倫多的Reap Capital Corp.安排了更多庫存貸款的Nick Gulizia説，“這絕對是一個困境的信號，你無法出售這些單位，現在你要用它們作為債務的槓桿。”

待售房屋的價格雖然遠低於峯值，但對許多加拿大人來説仍然難以負擔。租金情況類似——即使在過去一年有所緩和，它們仍然處於對許多人來説是經濟負擔的水平。這導致許多經濟學家診斷該國存在住房短缺，儘管最近市場疲軟。總理Mark Carney今年早些時候以承諾建造更多住房當選。但在多倫多，開發商財務狀況的惡化可能會阻礙這些雄心。

過去二十年來構成該市大部分新住房庫存的公寓銷售自2022年利率飆升以來一直低迷。與美國之間不斷升温的貿易戰帶來的投資者不確定性現在加劇了這種放緩。

等待遊戲

由於公寓項目通常需要長達五年時間建設，許多在市場高峯期啓動的項目如今竣工時，需求卻已蒸發。由於土地和開發成本已經鎖定，按當前價格（較峯值低約19%）出售成品房可能意味着虧損，或至少對利潤造成重大打擊。因此許多開發商選擇觀望。

這時庫存貸款便派上用場。隨着開發商收入流枯竭，籌集現金的需求日益迫切——包括償還他們在市場低迷前為未來項目購地所借的貸款。低迷期拖延新項目啓動的時間越長，債務負擔就越沉重，貸款方要求還款的可能性也越大。

“貸款方正在敲門説’我們要退出這塊土地貸款，或者需要你們償還’，所以他們急需現金，“Reap資本的古利齊亞表示，“這基本上就是庫存貸款普遍增加的原因。”

開發商的風險在於，這往往只是用更高利率的新貸款替換舊貸款，卻無法讓土地更快轉化為能產生收益的項目。

風險承受度

Firm Capital集團（多倫多地區另一家貸款機構）的庫存貸款年利率至少7.5%。其放貸案例包括：以多倫多高檔社區Rosedale的16套公寓作抵押的5900萬加元貸款，以Whitby郊區18套聯排別墅作抵押的1210萬加元貸款，以及其他偏遠社區的貸款項目。

公司抵押貸款投資副總裁邁克爾·卡拉格表示，他接受這些空置房屋作為抵押品，因為他只貸出房產當前市場價值的一部分。因此他有信心即使房價進一步下跌，也能通過出售收回資金。

“如果你以現有庫存價值50%的比例放貸，我們對這個估值感到放心，“他説。他補充道，如果新項目匱乏為未來幾年的供應短缺埋下伏筆，公寓價格可能會反彈。

卡拉格指出，部分開發商正在申請庫存貸款，以幫助將公寓項目轉為租賃住房——這類項目還能獲得政府補貼貸款的進一步融資，這樣當供應短缺來臨時他們就能交付成品房。

“2026至2027年新開工項目將成為未來挑戰，“他表示。