布魯克菲爾德新任房地產主管預計大宗交易將回歸——彭博社

布魯克菲爾德資產管理公司房地產部門新任首席執行官洛厄爾·巴倫表示，在經歷了三年交易量低迷後，大型房地產交易正重新活躍起來。

這家另類資產管理公司今年已完成130億美元房地產出售，包括在美國、西班牙和澳大利亞的重大交易，表明即使大型資產組合的流動性也在恢復。這一數字較去年上半年的30億美元和2023年前六個月的僅20億美元顯著增長。

這些交易對投資房地產的私募股權公司至關重要。這些公司此前一直難以處置資產並向投資者返還資金，導致因現金被困在舊基金中而募資額大幅下降。

洛厄爾·巴倫來源：布魯克菲爾德"我們正逐步迴歸更正常的交易頻率，“巴倫在上月就任現職後首次採訪中表示，“過去幾年市場流動性嚴重匱乏，幾乎沒有大型交易發生。”

低利率時代的終結促使買家要求房地產提供更高回報，而賣家則堅持基於歷史數據的定價。這種僵局導致交易量跌至歷史低點，並使估價師難以評估價格，進一步延緩了市場復甦。

閲讀更多：房地產的長期流動性緊縮在關税衝擊前剛剛結束

交易匱乏尤其困擾着房地產私募股權經理人——由於投資者資金被困在尚未退出的舊有投資工具中，他們的募資能力受到嚴重製約。PERE數據顯示，2024年私人房地產募資額連續第三年下滑，管理人們僅籌集到1311億美元，不足2021年峯值水平的一半。

但跡象表明漫長的停滯期即將終結。世邦魏理仕集團數據顯示，與交易量跌至十年來最低點的去年同期相比（2020年封鎖期除外），2024年第一季度美國商業房地產投資額同比增長14%。

管理着全球約2720億美元房地產資產的布魯克菲爾德，今年已達成多項出售協議，包括澳大利亞養老住宅業務、西班牙學生公寓運營商，以及最近被喜達屋不動產信託以22億美元收購的亞利桑那州鳳凰城基礎收益地產公司。

潤滑齒輪

募資活動也在加速，該公司第一季度為其旗艦房地產基金第五期募集59億美元，使總規模達到160億美元。

布魯克菲爾德房地產板塊新任負責人巴倫表示：“我們與合作伙伴溝通時發現，人們猶豫不決的原因之一是資金未能迴流。“這位在布魯克菲爾德任職20年的資深人士上月接替布萊恩·金士頓執掌房地產業務，他補充説：“通過這些資產處置，我們正在向投資者返還大量資金，這將促進資金流動，使他們能夠配置到新基金中。”

然而市場復甦仍不均衡，需求主要集中在數據中心、租賃住房和部分供應短缺且需求旺盛的物流地產領域。但寫字樓等傳統商業地產支柱面臨更不確定的前景，需求集中在有限的高品質新供應上，而老舊物業的空置率仍居高不下。

在倫敦，布魯克菲爾德對重組了CityPoint摩天大樓的抵押貸款，以爭取時間進行建築升級和填補空置——此前該物業未能以超過抵押債務餘額的價格售出。在洛杉磯，該公司已拖欠多棟寫字樓的抵押貸款，並將這些物業的控制權移交給貸款方。

巴倫指出：“資金並未全面迴流，這創造了非常有趣的投資環境。對於表現欠佳、存在更多變數的資產，我們尚未看到資金迴流。但對於行業領軍企業，資金正在大量回歸。”

逆向投資策略

布魯克菲爾德在疫情後市場疑慮居家辦公趨勢最盛時，逆勢收購了三家歐洲寫字樓業主，這與房地產巨頭黑石集團形成鮮明對比——後者近年一直強調其最小化寫字樓資產配置。

未來需求的不確定性抑制了新項目開發，而華爾街投行和科技巨頭亞馬遜公司正強力推動員工返崗。這導致核心商圈出現供應短缺，推高租金水平，甚至讓此前看空的投資者開始考慮重返市場。

“目前我們將聚焦頂級資產，未來再逐步擴大範圍，“巴倫表示，“寫字樓市場仍呈現兩極分化。由於大量債務尚未到期、長期租約未完成更替，市場還將持續承壓。”

困境資產處置的緩慢進程加劇了交易活動低迷，使當前成為全球金融危機後房地產市場最長的失調期。但巴倫指出，對能募集資金的機構而言，這種延展也創造了機遇。

“這個特殊時期仍在延長，“他説，“收購窗口持續開啓，因為資金迴流和重新配置需要時間，在此期間我們看到競爭有限的投資機會。”