《彭博社》：為內幕交易而冒的風險遠遠超過了華爾街的高薪
Bob Van Voris
前Perella Weinberg Partners銀行家肖恩·斯圖爾特在2019年被陪審團判定向父親透露即將發生的醫療保健併購交易後被判處兩年監禁。
攝影師路易斯·蘭扎諾/彭博社有時犯罪真的不值得。
布里傑什·戈埃爾從投資銀行家晉升為Apollo Global Management的一名負責人時，他因涉嫌在高盛集團任職期間傳授交易內幕而被捕。目前，檢方聲稱他從這一計劃中賺取了85000美元。
2023年末，美國約有兩打銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些組合值得更嚴格審查，這表明更多的放貸機構可能面臨當局加強儲備的壓力。
去年，三家監管機構公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業的大額負債。當時，當局表示他們將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本三倍以上的銀行。
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重要觀點：商業房地產的殘酷清算（播客）
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紐約社區銀行在最近幾周引發股價暴跌，因為它為潛在貸款損失做好準備，是最接近符合監管機構標準的美國最大銀行，許多較小的貸款人走得更遠。這是因為根據彭博對來自350多家銀行控股公司的聯邦數據的分析，它們更快地積累了過度集中。
小型和中型銀行如何押注建築
兩打銀行超過監管機構對商業房地產的指導原則
來源：彭博新聞對銀行控股公司Y-9申報文件的分析
截至9月30日，商業房地產敞口比率是通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算的。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不考慮併購。
三大監管機構 —— 聯邦儲備局、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局 —— 表示他們將關注那些商業房地產貸款組合超過其資本的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注增長迅猛的貸款組合：過去三年至少增長50%。
截至9月30日，貸款跨越這兩個門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自1月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價下跌，投資者對商業地產風險感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些貸款人增加準備金或限制股息。
當局是否採取進一步行動將取決於對貸款的進一步審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任美國國家銀行監察長的Keith Noreika説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看看：是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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“與監管機構進行良好的對話非常重要，讓他們瞭解發生了什麼。因此，我們覺得我們有一個非常好的對話，沒有太多的擔憂，”谷國家首席執行官艾拉·羅賓斯在週四的彭博電視採訪中説。“看，監管機構必須盡責並瞭解市場上發生的事情。如果針對特定領域存在加強關注 — 審查 —，他們肯定會進入並花更多時間來審查。但我認為這並不是什麼特別的事情，與如果另一個領域引起更多關注時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：谷國家首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大了對佔用 — 或者行業術語中稱為穩定 — 多户建築的融資。
“根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，穩定的多户貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，”首席執行官布倫特·比爾達爾在一封電子郵件聲明中説。他説，組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視具有多户抵押貸款的貸款強度。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，面臨挑戰，你知道我們正在與他們合作，”美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會花幾年時間解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未明確説明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua銀行的反向合併進入哥倫比亞銀行系統公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業地產組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併前後一對銀行數字的財務數據通常會將它們的增長率降至50%以下。然而，監管機構表示，他們關注快速擴張的商業地產組合的一個原因是他們希望給予管理團隊信貸，這些管理團隊有多年處理大量貸款的經驗。緩慢組合組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是唯一一家總資產超過1000億美元的美國貸款人，其商業房地產貸款金額超過資本的300%。即使包括該銀行於2022年底完成的Flagstar銀行收購，其組合增長速度也低於監管機構設定的閾值。
Bloomberg的審查發現，擁有100億至1000億美元資產的22家銀行持有商業地產貸款，其規模是其資本的三倍。其中一半的公司的增長率超過監管機構制定的閾值。在資產低於100億美元的銀行中，這個數字甚至更高：47家銀行擁有超大規模的組合，其中13家迅速擴張。該分析不包括業主佔用的非住宅建築的貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達市民銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，為資本的299%。
公司在一份聲明中表示：“市民銀行的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比率低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區。”
較小的銀行更容易受到商業地產的影響
按銀行規模劃分的商業房地產抵押貸款與資本比率
來源：彭博社對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
在紐約社區銀行在一月底意外削減股息並增加為問題貸款提供儲備後，銀行對商業房地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這些舉措是在美國國家銀行監督管理局（OCC）在幕後施加的壓力不斷增加之後採取的。
隨着利率上升導致商業地產價值下降，投資者正在關注銀行的後果。在疫情推動遠程辦公之後，許多痛苦主要集中在辦公大樓。但幾年前以最高價格融資的公寓也 價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
甚至包括黑石集團和布魯克菲爾德資產管理等最大的房地產所有者也在違約一些債務。其他房東正在減少損失並放棄建築物。
在過去的幾年裏，由於商業地產價值不明朗，利率上升導致市場凍結，銀行在計提商業地產貸款方面有了一定的靈活性。這也使得放貸人在延長債務和與借款人達成交易方面更加靈活。但隨着商業地產價格下跌變得更加明顯，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲暗示降息步伐緩慢，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正值大量未償還貸款即將到期。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業地產的風險敞口的放貸人面臨着一個困難的貸款銷售市場。一些銀行，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公樓和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於這種情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是獨特的，不能用“一刀切”的方式處理，Noreika説。“這有點像是一個不是問題的問題，直到它成為問題。”