億萬富翁家族擁有倫敦：格羅夫納家族轉向女性處理財富 - 彭博社
Benjamin Stupples
格羅夫納廣場雕刻，1754年。
來源：歷史圖片檔案館/Corbis/Getty Images格羅夫納王朝將其數十億美元財富的起源追溯到一位12歲新娘的父母的嫁妝，幾個世紀以來，這筆財富一直通過男性血統傳承。
這在345年來從未改變：31歲的休·格羅夫納於2016年成為第七代威斯敏斯特公爵，當他的父親傑拉德因心臟病發作去世時，他成為了家族財產的繼承人，儘管他有兩個姐姐。
到2023年底，美國大約有兩打家銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些貸款組合值得更嚴格審查，這表明更多的放貸機構可能面臨當局的壓力來增加準備金。
去年，三家監管機構公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業的大額負債。當時，當局表示他們將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本三倍以上的銀行。
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紐約社區銀行在最近幾周引發股市下跌，因為它為潛在貸款損失做好準備，是最接近符合監管機構標準的美國最大銀行，但許多較小的銀行走得更遠。這是因為根據彭博社對來自350多家銀行控股公司的聯邦數據的分析，它們更快地積累了過大的集中度。
小型和中型銀行如何押注建築
兩打銀行超出監管機構對商業房地產的指導原則
來源：彭博社對銀行控股公司Y-9申報文件的分析
截至9月30日，商業房地產敞口比率是通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算的。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不考慮合併。
美聯儲、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局表示，他們將重點關注商業房地產貸款組合超過其資本的三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注增長迅速的貸款組合：過去三年至少增長了50%。
截至9月30日，貸款同時跨越這兩個門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價下跌，因為投資者對商業地產風險感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些銀行增加儲備或削減股息。
當局是否採取進一步行動將取決於對貸款的更嚴格審查。
“我們現在處於警告階段，”2017年擔任美國國家貨幣監察長的基思·諾雷卡説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看看：到底是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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當然，監管機構不會將他們的審查限制在跨越這些門檻的銀行上，而那些這樣做的公司也不一定會引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“與監管機構進行良好的對話很重要，讓他們瞭解發生了什麼。所以我們覺得我們與他們有着非常好的對話，沒有太多的擔憂，”谷國家首席執行官艾拉·羅賓斯在接受彭博電視採訪時説。“看，監管機構必須盡責並瞭解市場發生了什麼。如果與特定領域相關的擔憂增加，他們肯定會進入並花更多時間研究。但我認為這並不是什麼特別的事情，與如果另一個領域引起更多關注時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：Valley National首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大對已佔用的（或者行業術語中稱為穩定的）多户建築的融資。
“根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，穩定的多户建築貸款是我們作為銀行可以提供的風險最低的貸款，”首席執行官Brent Beardall在一份電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視以多户建築作為抵押進行貸款的強大力量。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，面臨挑戰，我們正在與他們合作，”美聯儲主席Jerome Powell在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會多年來解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua Bank的反向合併進入哥倫比亞銀行系統股份有限公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併一對銀行數字的形式數據，通常會將它們的增長率降低到50%以下。然而，監管機構表示，他們之所以關注快速擴大的商業地產組合，是因為他們希望給予那些具有多年處理大量貸款經驗的管理團隊信貸。緩慢組建組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是美國唯一一家總資產超過1000億美元、商業房地產貸款佔資本超過300%的銀行，截至9月底。即使包括該銀行於2022年底完成的Flagstar銀行收購，其組合增長速度也低於監管機構設定的閾值。
彭博社的審查發現，22家資產規模在100億美元至1000億美元之間的銀行持有的商業地產貸款是其資本的三倍。其中一半的公司增長速度超過監管機構制定的閾值。資產規模不到100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家擁有超大規模的組合，其中13家迅速膨脹。分析排除了業主自用的非住宅建築貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，佔資本的299%。
“CNB的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比率低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受商業地產影響
按銀行規模劃分的商業房地產抵押貸款與資本比例
來源：彭博新聞對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
在紐約社區銀行在一月底意外削減股息並增加為問題貸款儲備後，銀行對商業房地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這些舉措是在美國國家銀行監督管理局(OCC)在幕後施加的壓力不斷增加之後採取的。
隨着利率上升導致商業地產價值下降，投資者正在關注放貸機構可能面臨的後果。在疫情推動遠程辦公之後，許多痛點集中在寫字樓。但幾年前以最高價格融資的公寓也價值下跌，有時還受到地方努力控制租金的進一步打擊。
即使是最大的地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在違約一些債務。其他房東正在削減損失並放棄樓宇。
幾年來，由於價值不明朗，銀行在商業地產貸款上有一定的靈活性，隨着利率上升凍結了市場的大片區域。這也使放貸機構更有靈活性延長債務並與借款人達成交易。但隨着商業地產價格下跌變得更加明確，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲暗示降息步伐緩慢，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償還貸款即將到期之際。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業房地產風險敞口的放貸人面臨着艱難的貸款銷售市場。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公室和其他風險屬性，很難找到願意接手貸款的投資者。
對於這種情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是特殊的，不能“一概而論”，Noreika説。“這有點像是一個不是問題，直到成為問題的問題。”