建築商囤積了太多庫存，待售房屋激增 - 彭博社
Prashant Gopal, Catarina Saraiva
多年來一直困擾着美國住房市場的庫存不足問題，建築商突然發現他們手頭有大量未售出的房屋。
今年抵押貸款利率的激增使買家退居幕後。新房的等候名單消失了。而像凱文·布朗這樣在休斯敦南部工作的新房銷售商正處在一場巨大變革的最前線。
2023年底，美國大約有二十多家銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些貸款值得更嚴格審查，這表明更多的放貸機構可能面臨來自監管機構加大儲備的壓力。
去年，三家監管機構公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業債務的大額敞口。當時，有關部門表示他們將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本的三倍以上的銀行。
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重要觀點：商業房地產的殘酷清算（播客）
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紐約社區銀行（New York Community Bancorp）在最近幾周引發了一系列股價下跌，因為它為潛在的貸款損失做好了準備，這是最接近符合監管機構標準的美國最大銀行，但許多較小的貸款人走得更遠。這是因為根據彭博社對350多家銀行控股公司聯邦數據的分析，它們更快地積累了過大的集中度。
小型和中型銀行如何押注建築
兩打貸款人超過了監管機構對商業房地產的指導方針
來源：彭博社對銀行控股公司Y-9申報文件的分析
截至9月30日，商業房地產敞口比率是通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算的。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不考慮併購。
三大監管機構——美聯儲、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局——表示他們將重點關注那些商業房地產貸款組合超過其資本三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注增長迅速的貸款組合：過去三年至少增長了50%。
截至9月30日，貸款跨越這兩個門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價已經下跌，因為投資者對商業地產敞口感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些貸款人增加儲備或削減股息。
當局是否採取進一步行動將取決於對貸款的更嚴格審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任美國國家銀行監察長的基思·諾雷卡説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看看：到底是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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當然，監管機構不會將他們的審查限制在跨越這些門檻的銀行上，也不會那樣做的公司必然引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“與監管機構進行良好的對話很重要，讓他們瞭解發生了什麼。所以我們覺得我們與監管機構有着非常好的對話，沒有太多的擔憂，”谷國家首席執行官艾拉·羅賓斯在接受彭博電視採訪時説。“看，監管機構必須盡責並瞭解市場發生了什麼。如果對特定領域存在加劇的擔憂，審查，他們肯定會進入並花更多時間研究。但我認為這並不是什麼特別的事情，與其他領域出現更多擔憂時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：Valley National首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大對佔用的（或者行業術語中稱為穩定的）多户建築的融資。
“根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，穩定的多户貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，”首席執行官Brent Beardall在一封電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視具有多户抵押貸款的貸款強度。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，而我們正在與他們合作，”美聯儲主席Jerome Powell在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會花幾年時間解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua Bank的反向合併進入哥倫比亞銀行系統股份有限公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併一對銀行數字的形式數據，通常會將它們的增長率降低到50%以下。然而，監管機構表示，他們之所以關注快速擴大商業地產投資組合的原因之一是，他們希望給予那些具有多年處理大量貸款經驗的管理團隊信貸。緩慢組建投資組合還可以讓高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是唯一一家總資產超過1000億美元、截至9月底商業房地產貸款金額超過資本300%的美國貸款人。即使包括該銀行於2022年底完成的Flagstar銀行收購，其投資組合增長速度也低於監管機構設定的閾值。
彭博社的審查發現，22家資產規模在100億美元至1000億美元之間的銀行持有的商業地產貸款金額是其資本的三倍。其中一半公司的增長率超過了監管機構制定的閾值。資產規模不足100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家擁有超大規模的投資組合，其中13家迅速膨脹。該分析不包括業主自用的非住宅建築的貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，為資本的299%。
“CNB的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受商業地產影響
按銀行規模劃分的商業地產抵押貸款與資本比率
來源：彭博新聞對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
在紐約社區銀行在一月底意外削減股息並增加為問題貸款儲備後，銀行對商業地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這一舉措是在美國國家銀行監督管理局(OCC)在幕後施加越來越大的壓力之後採取的。
隨着利率上升導致商業地產價值下降，投資者正在關注放貸方的影響。疫情後遠程辦公帶來的痛苦主要集中在辦公大樓中。但幾年前以最高價格融資的公寓也價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
即使是最大的地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在違約一些債務。其他房東正在削減損失並放棄建築物。
幾年來，由於市場價值不明朗，銀行在商業地產貸款上有一定的靈活性，隨着利率上升，市場的大片區域被凍結。這也使放貸方更有靈活性，可以延長債務並與借款人達成交易。但隨着商業地產價格下跌變得更加明顯，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲表示將緩慢降低利率，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償還貸款即將到期之際。根據商業地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業房地產風險敞口的放貸人面臨着艱難的貸款銷售市場。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公室和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於這種情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是特殊的，無法“一概而論”，Noreika説。“這有點像是一個不是問題的問題，直到它成為問題。”