富國銀行在醜聞影響下削減抵押貸款業務 - 彭博社
Hannah Levitt
在2008年金融危機期間，許多大型貸款人面臨來自與抵押貸款相關的數百億美元的責任，並開始撤退。富國銀行則自稱是個例外。
圖片插圖：731；蓋蒂圖片社（9）
在疫情之後，美國與亞洲之間的航班頻率恢復得比美國到歐洲等航線慢得多，這使得價格相對較高。
攝影師：Kiyoshi Ota/Bloomberg （本文最初發表於8月14日。週二，該銀行宣佈了其抵押貸款業務的“新戰略方向”，使其規模縮小。公司將停止資助由外部安排的住房貸款，並縮減其服務的債務組合等措施。）
富國銀行計劃縮減其龐大的抵押貸款帝國，曾經每三筆美國住房貸款中就有一筆來自該銀行，一度使該銀行成為美國最有價值的銀行。
日本著名的櫻花季節即將到來，由於日元疲軟，今年可能是一個特別適合親眼欣賞大自然壯觀景象的時刻。
不過我們無法保證人羣不多：貨幣貶值並未被忽視，該國在2023年迎來了2500萬遊客，這是自2019年以來最多的遊客數量。去年12月標誌着外國遊客數量連續第七個月超過200萬，創下了該月份有史以來最高的數字。
在2023年底，美國大約有兩打銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些貸款值得更嚴格審查，這表明更多的放貸方可能面臨來自監管機構加大準備金壓力的跡象。
三家監管機構去年公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業債務的大額敞口。當時，當局表示他們將更加關注那些迅速積累這類貸款價值超過其總資本三倍以上的銀行。
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儘管紐約社區銀行在最近幾周因為準備應對潛在貸款損失而引發股價暴跌，成為最接近符合監管標準的美國最大銀行，但許多較小的放貸方走得更遠。這是因為根據彭博對來自350多家銀行控股公司的聯邦數據的分析，它們甚至更快地積累了過度集中。
小型和中型銀行如何押注建築
兩打貸方超過監管機構對商業房地產的指導方針
來源：彭博社對銀行控股公司的Y-9申報文件進行的分析
截至9月30日，根據貸款價值除以一級和二級資本計算的商業房地產敞口比率。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率未經過合併調整。
三大監管機構 — 聯邦儲備委員會、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局 — 表示他們將關注那些商業房地產貸款組合超過其資本三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注那些貸款組合增長明顯的銀行：過去三年至少增長50%。
截至9月30日，貸款跨越這兩個閾值的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價已經下跌，因為投資者對商業地產風險感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些貸方增加準備金或削減股息。
當局是否採取進一步行動將取決於對貸款的進一步審查。
“我們現在處於警告階段，”2017年擔任國家銀行監督管理局代理局長的Keith Noreika説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看看：是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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可以肯定的是，監管機構不會僅限於審查跨越這些門檻的銀行，而那些這樣做的公司也不一定會引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“與監管機構進行良好的對話很重要，讓他們瞭解發生了什麼。因此，我們認為我們之間有着非常好的對話，沒有太多的擔憂，”谷國家首席執行官Ira Robbins在接受彭博電視採訪時表示。“看，監管機構必須盡責並瞭解市場發生了什麼。如果針對特定領域存在加強關注 — 審查 —，他們肯定會進入並花更多時間研究。但我認為這並不是什麼特別的事情，與如果另一個領域引起更多關注時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：谷國家首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大了對佔用 — 或者行業術語中所説的穩定 — 多户建築的融資。
“穩定的多户貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，”首席執行官 Brent Beardall在一封電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但很難忽視以多户抵押貸款進行貸款的實力。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域有集中風險，而我們正在與他們合作，”聯邦儲備委員會主席Jerome Powell在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會花幾年時間解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua銀行的反向合併進入哥倫比亞銀行系統股份有限公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併前後一對銀行數字的財務數據通常會將它們的增長率降至50%以下。然而，監管機構表示，他們關注快速擴大的商業物業投資組合的一個原因是他們希望給予管理團隊信貸，這些團隊有多年處理大量貸款的經驗。緩慢組建投資組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是美國唯一一家總資產超過1000億美元的貸款機構，商業房地產貸款在9月底達到資本的300%以上。即使包括該銀行於2022年底完成的Flagstar銀行收購，其投資組合增長速度仍低於監管機構設定的閾值。
彭博社的審查發現，有22家資產規模在100億至1000億美元之間的銀行持有的商業地產貸款金額是其資本的三倍以上。其中一半公司的增長速度超過了監管機構制定的閾值。資產規模低於100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家銀行擁有過大的投資組合，其中有13家迅速膨脹。該分析不包括業主自用的非住宅建築貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，為資本的299%。
“城市國家銀行的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比率低，主要集中在佛羅里達州，該州的經濟表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受到商業地產的影響
按銀行規模劃分的商業房地產貸款與資本比例
來源：彭博社對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
紐約社區銀行在一月底意外削減股息並增加了為不良貸款而設立的準備金後，投資者開始關注銀行對商業地產的敞口。據彭博後來報道，這些舉措是在OCC施加的日益增加的背後壓力下采取的。
投資者正在關注放貸機構的後果，因為利率上升導致商業地產價值下降。大部分痛苦集中在辦公樓，因為疫情後遠程辦公。但幾年前以最高價格融資的公寓也看到價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
即使是最大的房地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在一些債務上違約。其他房東正在減少損失，放棄樓宇。
幾年來，銀行在商業地產貸款的減記上有了一定的靈活性，因為價值不明朗，利率上升凍結了市場的大片區域。這也使放貸機構在延長債務和與借款人達成交易方面有了更多的靈活性。但隨着商業地產價格下跌變得更加明顯，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲暗示降息的步伐緩慢，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償還貸款即將到期之際。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業房地產的風險敞口的放貸機構面臨着一個困難的貸款銷售市場。一些機構，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公樓和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是獨特的，不能用“一刀切”的方式來看待，Noreika説道。“這有點像那種在成為問題之前並不是問題的事情。”