英國房價震驚 — 價格上漲 - 彭博社

你不能讓英國房價下跌…遺憾的是。

攝影師：Jason Alden/Bloomberg歡迎來到 Money Distilled*。我是John Stepek。每個工作日，我都會關注市場和經濟中最重要的故事，並解釋這一切對你的金錢意味着什麼。*

英國房價有所反彈

歡迎回來。希望你度過了愉快的銀行假日週末，儘管天氣多變（如果新國王能夠決定在他加冕週末放晴就好了，但我手機上的天氣應用目前似乎不太可能）。

一個小小的請求

無論如何，我今天開始先向你請求一個幫忙。每週，彭博的“市場實況”博客都會進行一項調查，以瞭解讀者對各種投資和經濟問題的看法（如果你想看其他例子，我的同事約翰·奧瑟斯在他的通訊中討論了幾個月前的一項調查）。

本週的焦點是英國。那麼，有誰比你更適合給我們提供意見呢？這就是為什麼我希望你能抽出五分鐘時間填寫這份調查（這是完全匿名的，你不必是訂閲者才能回答 — 雖然如果你想訂閲，請隨意在這裏免費訂閲）。

這其中有“羣體的智慧”因素。但這也是我純粹的好奇。我很想知道我們讀者中的普遍看法，並且我將在下週整理結果。此外，這將讓我們調查部門的同事們感到高興。所以請給我們你的答案。

英國房價震驚

劇透警告 — 其中一個調查問題詢問您對今年哪種英國資產類別表現最佳的看法。是大盤股（富時100）、中盤股（富時250）、英國國債，還是房價？

這一點尤為重要，因為根據Nationwide的數據，我們剛剛經歷了房價意外反彈。該建築協會最新的報告出乎意料地向好方向發展，顯示房價首次在八個月內上漲。

按月計算，房價上漲了0.5%，而按年計算，下降了2.7%，較3.1%的下降有所改善。平均房價現在為260,411英鎊（非常精確，我知道），比8月份的峯值低約4%，或者在“實際”價值上大約低12% — 即在通貨膨脹之後。

這是一個驚喜。即使不考慮籠罩在英國上方的普遍憂鬱氛圍（我認為被誇大了），抵押貸款變得顯著更昂貴這一事實代表着房價面臨着巨大的阻力（至少在理論上是這樣）。

那麼到底發生了什麼？

首先，正如我上次提到房價時指出的，我們需要記住去年第四季度發生了一場“小型信貸緊縮”。2022年上半年，利率緩慢上升（這就是為什麼房價在8月份已經達到峯值的原因）。但後來利率急劇上升，抵押貸款市場陷入停滯。

因此，您可以認為第四季度本應發生的許多活動實際上被推遲到了第一季度，因為抵押貸款市場解凍了。這與大流行和封鎖擾亂供需的方式有些相似。

如果這是正確的，你會期望在未來幾個月內，隨着延遲交易的積壓得以消除，活動和價格的反彈會趨於穩定。

其次，正如我們之前提到的，這可能是對廉價房產需求激增的結果，儘管某個價格點以上的需求在下降。因此，實際上，你會發現買家總數減少，每個買家的購買力也減弱，但他們最終會追逐一個更小的“可負擔”房產庫存。

在房價方面，進行全球比較總是值得的，有趣的是，即使是受到重創的國家，例如澳大利亞和加拿大，也顯示出利率暫停上漲（儘管在較高水平）有助於減緩這些市場的下跌速度。

永久抵押貸款

那麼，這是一個轉變嗎？還是一個暫停？我總是強調房價與市場注入資金的可用性直接相關。換句話説，一切取決於人們能夠借到多少錢。

如果借款成本比2022年初高得多，那麼房地產市場如何仍然設法在價格上取得增長呢？我可以想到幾種方式。

最明顯的是政府可能會介入。英國的房地產市場在政治上高度敏感。任何在位的首相都寧願在房價上漲而不是下跌的情況下進行選舉，這無疑是為什麼我們聽到有傳言稱正在考慮重新推出“購房援助”。

購房援助更多地是“幫助提高房價和增加房地產開發商利潤”的情況（如果你對此表示懷疑，那麼只需看看房地產開發商對方案可能迴歸的傳聞的股價反應就知道了），但補貼本身的事實是適得其反且基本愚蠢的，從來沒有阻止過過去的政客。

一個不太明顯但同樣有害的途徑是延長抵押貸款期限。這是個讓個人可以借更多錢但保持低還款的方式。這已經在發生。正如住宅物業分析師Neal Hudson所描述的那樣，“超長期抵押貸款”正在增加，到2022年底，每6個首次購房者中就有1個借款期限超過35年。

這是不幸的，至少可以這麼説。如果這種情況持續下去，那麼我們將面臨未來養老金危機與住房可負擔性危機的激烈碰撞。但與購房援助一樣，這些都是長期問題，不幸的是，短期問題往往優先考慮。

無論如何，我將密切關注未來幾個月的情況。從個人理財的角度來看，你的購房決策不應該基於你對房價未來走勢的猜測。有更重要的事情需要擔心，比如鄰居的友好程度、學區範圍等等。只是不要過度伸展自己，並意識到房價也可能下跌。

請記得填寫調查問卷！謝謝。

發送任何反饋意見或問題至[email protected]，我會打印最好的。如果您是通過朋友或同事轉發的此電子郵件，在此訂閲以獲取您自己的副本。

我今早閲讀的內容

• 必讀：在她的新專欄中，Merryn探討了為什麼改善全球電力網絡的乏味和複雜性可能代表一個絕佳的投資機會。
• 在我看來，很少有什麼比房貸利率對房價更重要。但您可以同意我的觀點，仍然認為英國的規劃系統急需改進。我的同事Damian在這裏看了一下現狀。
• 如果您想了解最新被給予**“失落週末”**待遇的美國銀行First Republic，那麼彭博社為您提供了這裏（發生了什麼），這裏（為什麼），這裏（Mohamed El-Erian的看法），這裏（Matt Levine的看法），這裏（John Authers），這裏（銀行專家Paul J Davies），以及這裏（彭博社的觀點）。
• 我們不是在談論英國 — 這是法國，根據Lionel Laurent的説法。

埃馬紐埃爾·馬克龍，毫無疑問目前正在與裏希·蘇納克共情，關於*不感激的選民。*攝影師：Valeria Mongelli/Bloomberg### 午間市場… 快樂的房地產開發商

我的同事Kristine Aquino和David Goodman快速更新今日英國市場…

“房地產開發商是富時100指數中明顯的亮點。Persimmon Plc、Barratt Developments Plc、Taylor Wimpey Plc和Redrow Plc在《泰晤士報》昨天報道政府正在制定支持首次購房者的新政策後都在上漲。[編輯注：毫無疑問，房地產開發商的股價僅僅是出於同情那些他們熱心幫助的貧困、備受困擾的首次購房者的心情而上漲]。

“與此同時，Pearson Plc是今天表現最差的股票，緊隨提供在線輔導給準備考試的學生的美國公司Chegg Inc.的腳步。其股價在盤後交易中暴跌，因為該公司警告稱AI聊天機器人可能威脅到其作業輔導服務的增長。

“儘管對英國央行關鍵利率達到5%的高點的重新押注推高了英國國債收益率，但這些賭注被美元持續走強所掩蓋。這推動英鎊跌至當天最低水平。”

看市場價格 - 富時100指數在約7875點附近持平。黃金價格略高，約每盎司1990美元，而原油（以布倫特原油計）下跌約0.5%，每桶78.90美元。英鎊對美元稍微走低，徘徊在1.248美元左右。

關注今日英國市場，獲取即時影響市場的新聞和分析。

現在輪到你了… 最後機會發表你對英國税收的看法

對上週關於英國税負及為何我們應該專注於簡化和減少所得税而不是過多擔心削減其他税收的文章，我收到了很多來信和很好的反饋，包括遺產税。

有些人同意，有些人不同意，但我很享受閲讀每一封電子郵件。明天我將刊登最好的回應，所以如果你還沒有告訴我你的看法，請立即發送至[email protected]。

但在你這樣做之前，你可能想聽聽最新的Merryn Talks Money播客。她與經濟學家和作家Dambisa Moyo討論了英國税收負擔及其造成的損害。一位常聽眾告訴我們這是迄今為止最好的一集 - 在這裏收聽。

每日一句

“我們最佳估計是，我們將無法在6月初之前繼續滿足政府的所有義務，可能最早在6月1日。”

珍妮特·耶倫

美國財政部長

前央行家耶倫警告稱，如果政客們無法達成協議提高（完全人為設定的）債務上限，美國可能會比先前預期的更早耗盡現金支付賬單。 （我們上週討論瞭如何對沖這種情況）### 給…中央銀行驚喜定價

• 3.85%澳大利亞央行今天（英國時間）意外上調利率後，關鍵澳大利亞利率目前的水平。

在你離開之前…

不要錯過*《In The City》播客。*每週，彭博的弗朗辛·拉誇和大衞·梅里特將幕後花絮帶到了倫敦金融城。

週三要關注的主要新聞包括：

• 明天的重大新聞將是美聯儲對美國利率的最新決定。 預計將上調至5.25%，但重點將放在未來變化的情緒上。
• 在企業新聞方面，我們將收到房地產開發商巴拉特的交易更新，以及高街銀行勞埃德的數據，以及葛蘭素史克消費者健康分拆公司哈利安的最新消息。

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