中國未完工住房問題持續擴大——《華爾街日報》

據一項估算，中國各地未完工和延期的預售房屋達2000萬套。圖片來源：彭博新聞社中國房地產市場面臨一個大問題：數以百萬計已售出但未交付的未完工房屋。

解決這個問題對市場復甦至關重要，但問題卻日益嚴重。越來越多的房地產開發商債務違約，加劇了全國範圍內施工延誤和住宅項目停滯的僵局。

潛在購房者對房地產市場失去信心，因為他們擔心開發商無法完成項目。這種情緒形成了惡性循環，新房銷售下滑危及更多公司。而那些等待多年仍未收到所購公寓的家庭，也越來越迫切地希望問題得到解決。

等待收房的人們是中國房地產公司最大的債權人羣體。在市場低迷之前，開發商在數十個部分建成的高層樓盤預售公寓，並承諾在一到三年內交付。預售資金曾是開發商的主要資金來源——直到房地產泡沫開始破裂。

中國有關部門已告知房地產開發商——包括財務狀況緊張的開發商——必須優先完成並交付已預售的房屋。

目前尚無未完工房屋的官方統計數據，但截至6月，國內五家未能償付境外債務的大型開發商合同負債總額約達2660億美元——這一數字大致相當於其已售但未交付房屋的價值。其中，房地產巨頭碧桂園的國際債務違約涉及約830億美元合同負債。該開發商近期表示，今年已交付約46萬套住宅。

野村證券首席中國經濟學家陸挺估計，全國範圍內未完工及延遲交付的預售房屋約2000萬套。他認為完成這些房屋需要超過4400億美元資金，並預測中央政府最終將不得不填補這一資金缺口。

大量未交付房屋使許多中國家庭陷入困境。去年，購買了中國恒大集團及其他陷入困境開發商期房的業主們，因遭遇長期施工延期而威脅要停止償還房貸。

隨後數月間，中央政府通過政策性銀行和地方政府專項撥款480億美元，幫助資金緊張的開發商完成已預售項目的建設。此外，中國人民銀行宣佈將向大型商業銀行提供最高270億美元無息貸款，專項用於支持開發商完成保交樓任務。

這筆資金中有很大一部分處於閒置狀態。根據中國人民銀行最新季度報告，截至9月商業銀行僅動用了3%的零成本貸款。

大量逾期未交付的樓盤讓許多中國家庭陷入困境。圖片來源：TINGSHU WANG/REUTERS中國住房和城鄉建設部、財政部等政府部門尚未披露已撥付的保交樓專項借款具體金額。住建部8月曾表示，“保交樓"專項工作開展一年來已實現165萬套預售房交付，但未説明剩餘未完工數量。

多家出險房企高管表示，他們無法滿足商業銀行的放貸標準來獲取未完工項目資金。從地方政府獲取貸款同樣困難，且各地對合格項目的遴選標準不透明且存在差異。

“歸根結底是銀行的風險規避心理作祟，“仲量聯行大中華區首席經濟學家龐溟表示。

部分銀行要求開發商必須提供充足抵押物（如土地和未售房產）來防範違約風險才肯放貸。而根據房企從業者和行業分析師的説法，符合國家援助條件的住宅項目往往已大部分預售卻逾期未交付，這意味着項目通常缺乏足夠資產為新貸款提供擔保。

分析師指出，儘管向開發商提供貸款以助其完成住房建設已成為國有銀行的政治任務，但它們仍需評估向未完工項目放貸的風險，避免資金損失。澳新銀行經濟學家Betty Wang表示：“在行業未見明顯觸底跡象的情況下，我認為銀行在推動保交樓時會傾向於謹慎態度。”

跟蹤研究中國房地產市場的同策研究院研究總監宋紅衞稱，樓市下行也意味着開發商資產價值縮水，這將影響他們為完成項目建設所能獲得的貸款額度。

一些走投無路的業主已懇請市政府對其住宅項目提供資金援助。

在天津市政府網絡留言板上，有市民發帖呼籲將某項目納入"保交樓"名單，稱開發商中國奧園已無力確保交付，導致數百業主無家可歸。當地官員回覆稱暫無法確認該項目是否納入名單。這座港口城市此前公佈了符合國家援助條件的爛尾樓清單。

在河南省鄭州市，某爛尾樓盤項目負責人今年早些時候向官媒透露，項目未能獲得銀行融資。該工程自2015年停工後，已成為當地知名的"爛尾樓”。

該項目最終於9月被一家國有開發商接手。根據中國社交媒體的最新消息，目前工程已接近完工。

聯繫Rebecca Feng，郵箱：[email protected]；聯繫曹莉，郵箱：[email protected]

刊登於2023年11月20日印刷版，標題為《中國爛尾樓問題持續擴大》。