購房者已準備出手，但賣家卻按兵不動——《華爾街日報》

尋找首套房的購房者並未看到足夠的待售標誌。圖片來源：Scott Olson/Getty Images自夏季以來的最低抵押貸款利率正開始將沮喪的購房者重新吸引回市場。問題是，那些已經鎖定更低利率的房主似乎並不準備出售。

今年的房屋銷售預計將是至少自2011年以來的最低水平。但隨着抵押貸款利率從10月的近8%回落至上週末的7%以下，買家正在做出反應。根據抵押貸款銀行家協會的數據，經季節性調整後，抵押貸款申請已連續六週增加，但仍低於去年同期水平。

房地產經紀人表示，他們預計在新的一年裏，隨着購房者從假期休息中迴歸，購房活動將會增加。

“積壓的需求很大，”Bright MLS的首席經濟學家Lisa Sturtevant表示，該公司是一個覆蓋東部六個州部分地區和華盛頓特區的房地產掛牌數據庫。“有很多人仍在等待進入市場，他們正在盡一切可能實現這一目標。”

今年秋季達到幾十年來最糟糕水平的購房可負擔性正在改善。根據房地產經紀公司Redfin的數據，截至12月10日的四周內，購買中位數價格房屋並支付20%首付款的典型購房者的月供為2,503美元，這是自4月以來的最低水平。

由於近期抵押貸款利率回落，購房需求有望進一步增長。房地美數據顯示，30年期固定抵押貸款平均利率已連續七週下降，截至12月14日降至6.95%，而10月份曾觸及7.79%的二十年高位。

當前最主要的制約因素是市場房源短缺。許多近年鎖定低利率的業主不願放棄原有貸款來承擔高額置換成本。

洲際交易所數據顯示，在利率低谷期經歷購房和再融資熱潮後，目前有超過3200萬業主的抵押貸款利率低於4%。

新掛牌房源正在緩慢增加。Realtor.com數據顯示，11月新房源同比上漲7.5%，但活躍在售庫存仍比疫情前常規水平低近38%。（華爾街日報母公司新聞集團運營Realtor.com）

業主因不願放棄低利率而惜售的行為，使得房價維持在歷史高位附近。經濟學家和房產經紀人表示，抵押貸款利率需再下降1個百分點以上才能吸引業主出售。

當前市場呈現分化態勢——買家認為利率已具吸引力，而業主仍覺得置換成本過高——這種矛盾可能阻礙房地產市場真正復甦。

低庫存、高房價和高抵押貸款利率的組合抑制了今年的住房市場。根據全國房地產經紀人協會的數據，10月份現房銷售量下滑至自2010年8月以來的最低水平。

消費者預期變化的一個跡象是，現在接近7%的抵押貸款利率正在吸引買家，而2022年底7%的抵押貸款利率導致了銷售活動的急劇下降。

卡莉和文森特·博夫自2022年夏天以來一直在新澤西州試圖購買房屋，已經對房屋提出了大約15次報價。這對夫婦預計今年春天將迎來他們的第一個孩子。

卡莉·博夫説，他們在市場上看到的房源通常是遺產銷售或賣家搬到另一個州的房屋。當他們確實找到吸引他們的房屋時，他們經常面臨競價戰。

雖然最近利率的下降可能使購買更加負擔得起，但她不認為這會吸引更多的賣家進入市場。

“感覺就像一片沙漠。我們甚至沒有什麼可以看的，”她説。“我們正在存錢，我們準備花錢，但我們沒有符合我們標準的東西可以花錢。”

當2023年初利率在去年秋天升至7%以上後下降時，活動激增，因為買家急於利用這個機會。現房銷售在2月份比1月份躍升了近14%，這是自一年以來的首次月度增長，根據NAR的數據。

市場參與者預計2024年初銷售將再次回升。德克薩斯州沃斯堡Service First Mortgage的銷售執行董事安東尼·阿爾德里奇表示，買家興趣通常在第一季度會增加。

“如果我們在季節性旺季遇到較低的利率，這應該是今年一個良好的開端，”他説。

阿爾德里奇表示，他預計首次購房者將最為活躍，這些購房者沒有被現有抵押貸款鎖定，並且對高租金成本感到沮喪。

一些住房經濟學家預測，抵押貸款利率在2024年可能會繼續緩慢下降。自2022年初以來的住房市場放緩是美聯儲通過提高基準利率來抑制通脹和冷卻經濟的最大影響之一。週三，美聯儲將其基準利率維持在22年來的高位不變，併發布了新的預測，顯示美聯儲官員預計明年將進行三次降息。

一些市場觀察人士還預計，明年庫存將緩慢增加，因為潛在的賣家可能無法繼續等待更低的利率。

“我無法想象現有庫存會進一步大幅下降，”CoStar Group的首席美國經濟學家克里斯汀·庫珀説。“一定有一部分房主不得不搬家。例如，他們繼承了一所房子，或者他們換了工作。”

抵押貸款申請量已連續六週上升。圖片來源：瑪爾塔·拉凡迪爾/美聯社佛羅里達州奧蘭多市Redfin房地產經紀人胡安·卡斯特羅表示，當前掛牌出售房屋的賣家通常是因工作機會搬遷的人、為縮小居住規模而賣房的空巢老人、投資者，或是為分攤成本搬入多代同堂住宅的家庭。

他表示，其他類型的賣家仍持觀望態度，其中包括改善型賣家——許多人仍保留着對首次購房者有吸引力的入門級房產。

“你不會看到人們賣掉小房子換大房子…月供壓力實在太大了，“卡斯特羅説，“庫存量會小幅上升，但不會恢復到四年前的水平。”

聯繫記者妮可·弗裏德曼，郵箱：[email protected]

本文發表於2023年12月18日印刷版，標題為《購房者謹慎步入艱難市場 更正與補充説明》。