商業地產債務銷售增長170% - 彭博報道

美國去年商業地產是最可怕的資產之一。今年，投資者再次對其感興趣 — 這有助於恢復關鍵的房地產債務市場。

根據彭博新聞編制的數據，到目前為止，新的商業按揭支持證券已經吸引了約246億美元的投資，比2023年同期高出170%。與其他廣泛交易的信貸類型相比，商業按揭支持證券交易中風險最高部分的利差表現一直是最佳的。

承包商在紐約布魯克林的一處正在建設中的開發項目中操作機械。攝影師：Ismail Ferdous/彭博去年，幾家地區性貸款機構迅速破產，利率似乎一路攀升，商業地產市場幾乎完全陷入停滯。商業按揭支持證券發行量暴跌，利差飆升。

現在這些恐懼正在消退。曾經凍結的寫字樓市場再次出現交易，包括黑石集團在內的主要房地產投資者正在批准 大規模投資，這表明他們相信房地產市場已經開始復甦。再加上美聯儲已經暗示停止加息 — 儘管最近有關減息時間表的超出預期的建議 — 投資者再次準備投入新問題。

“今年，投資者對商業地產的熱情明顯高漲，”TPG Angelo Gordon的結構信貸和特色金融負責人TJ Durkin説道。“這與去年的恐懼截然不同。”

今年CMBS發行速度超過去年

來源：彭博新聞

今年的亮點之一是由Blackstone發行的價值23.5億美元的CMBS。這筆交易於三月定價，由11個州的186個工業物業組成的投資組合提供支持。

對於CMBS買家來説，今年和去年的不同之處在於他們不再對該領域進行籠統的假設，DoubleLine Group LP的投資組合經理Morris Chen説。相反，他們正在“精益求精”，逐筆交易尋找價值。

“那時市場過於悲觀，考慮到最糟糕的可能結果，”Chen説。“與其他資產類別相比，它開始看起來被低估了。這吸引了投資者回歸。”

需求推動了利差收窄，根據4月22日花旗集團的數據，評級為BBB-的CMBS債券較一年前縮小了250個基點。只有私人住房抵押貸款支持證券和一些風險最高的抵押貸款支持證券等表現更好，而投資級和高收益公司債、資產支持債券和機構借款的利差沒有縮小那麼多。

這些較小的利差反過來幫助吸引更多借款人。

“借款人一直在等待機會以較短期限再融資債務，現在他們正在抓住較低的利差來做這件事，” ORIX Corporation USA 結構信貸主管Raviv Shtaingos説。

情緒轉變的大部分發生在過去幾個月，因為形成了一個共識，即美聯儲的下一步將是降息。這對債券投資者、房地產所有者以及一直在等待明確加息結束的發行人來説是個好消息。

“人們一直在聽美聯儲的話，觀察經濟數據並得出結論，‘利率正在下降或穩定，現在是做交易的好時機’，” Academy Securities Inc. 交易員Paul Staples説。

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當然，陰霾並沒有完全消散。要再融資去年底達到2100億美元的CMBS到期牆還有很長的路要走。只要利率保持在許多借款人在疫情期間鎖定的超低水平之上，估值下降將繼續在房地產市場中蔓延，因為“資本化率”——用於定價商業房地產的關鍵指標——將向上調整。

近幾周，當然，高通脹數據已經顛覆了人們對美聯儲利率計劃的某些確定性。政策制定者將在下週舉行會議，交易員將解讀主席傑羅姆·鮑威爾的講話，以獲取有關寬鬆政策最新思路的線索。

但或許令人驚訝的是，長期更高的利率前景實際上可能有助於提振今年剩餘時間的商業抵押貸款支出水平，根據上週美國銀行公司策略師艾倫·託德和亨利·布魯克斯的一份備忘錄。該銀行將今年的商業抵押貸款發行預測上調了20%，至900億美元。根據彭博數據，這將使今年的發行量與過去八年的910億美元的平均水平保持一致。

“如果看起來利率不太可能很快下降，更多的借款人可能會簡單地決定‘咬緊牙關’，”他們寫道。

全球最大科技公司的上漲推動了股市，華爾街在最新的通脹數據與估計大致相符後也鬆了一口氣。

在微軟公司和谷歌的母公司Alphabet公司向投資者發出明確信息之後，股票在2024年實現了最佳表現：我們在人工智能和雲計算上的支出正在取得成效。這對許多交易員來説是一個積極信號，他們想知道牛市的主要引擎是否能夠達到行業設定的高標準。