15分鐘城市設定了宏偉目標，經濟效益存疑 - 彭博社

即使是美國最密集的大城市紐約市，也無法實現15分鐘城市模式所要求的附近便利設施的混合。

攝影師：Spencer Platt/Getty Images North America阿姆斯特丹已經採取了多項措施來控制對居民生活質量造成損害的旅遊業。

攝影師：Jasper Juinen/Bloomberg

柏林的住宅公寓，攝於四月。

攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg城市規劃的技術細節往往不會成為新聞。作為一個研究和推廣城市社區重要性已有二十年的人，當“15分鐘城市”最近成為數十篇文章的頭條新聞時，我感到驚喜。

然而，在聚光燈下，仍然有一個重要的觀點沒有被提及：15分鐘城市的經濟實際上並不可行。

BloombergCityLab三名紐約市7月4日慶祝者被疑醉酒駕駛者殺害地圖顯示全球可持續交通的情況新加坡夫婦結婚更早以購買房屋，導致一些人後悔德國城市住房衰退即將結束即使是理想化的模式，其優點也是值得的。確保居民在半英里範圍內有零售店、開放空間、學校和僱主，將減少交通擁堵，減少乏味的通勤。事實上，15分鐘城市是一種可行的方式，已經在許多歐洲城市中經過時間考驗，規劃者可以實踐更大更好的城市願景。

然而，對於承諾“城市”可在15分鐘步行範圍內的願景存在真正的風險。這種方法可能加劇城市中已經令人擔憂的經濟和資源不平等現象。作為一項政策，獲取和便利將成為一種特權。

尚未提到的是，15分鐘城市規劃的經濟學與城市市場運作的基本原則相悖。任何類型的設施，無論是超市還是急診診所，都有固定成本。甚至在考慮為多少客户提供服務之前，都有建立企業和保持運營的成本。固定成本越高，就需要更多的顧客來收回成本。

在非常密集的地方，消費者的涵蓋區域可能相當小 — 大量顧客將在較短的距離內到達。同樣，對於易於建立和頻繁消費的服務，如咖啡店，半徑可以更小。但是一些企業的建立成本較高。醫療診所需要設備和保險；超市需要更大的庫存空間。對於它們來説，可持續的客户範圍會變得更大。在人口密度適中或較低的城市中，這種範圍會變得更大，而這是美國大多數城市的情況。

就業市場甚至更少地本地化。城市的存在理由是作為勞動力彙集和共享的工具 — 這在鄰里範圍內無法有效實現。設定人們居住在離工作地點僅15分鐘路程的期望，最多隻會導致工人和工作之間的匹配不佳，最壞的情況是根本沒有匹配。這意味着為了確保每個人被相對較小的服務、工作和便利設施半徑所包圍而需要付出的所有努力以及那些棘手且約束性的法規，可能會導致鄰里失敗。

閲讀更多： 15分鐘城市在美國可行嗎？

最近的研究 我和喬治華盛頓大學特拉切伯格公共政策與公共管理學院的同事Leah Brooks完成的研究闡明瞭這一點。我們利用零售空間租賃和分區的數據，比較了過去二十年零售空間的普及程度，發現儘管零售用地的分區標識不斷增加，但在那段時間內零售空間的需求正在趨於平穩，甚至下降。

紐約市和洛杉磯，這兩個我們有足夠豐富行政數據以觀察土地利用變化的城市，清楚地展示了這種脱節。作為全國最密集的大城市，紐約是最有可能成功的15分鐘城市；然而，我們觀察到城市的每個社區都在增加零售空間，儘管這些空間的租户正在撤退。多年來為零售空間過度劃分和過度建設可能是這座城市仍然 充斥着空置店鋪 的一個主要原因。即使每平方英里有5萬人口的社區也無法支撐這種受監管零售空間的增長速度。洛杉磯的零售過剩更集中在特定社區，因為土地用途更為分隔，人口更為分散。簡而言之，我們一直在為城市中的零售設施規劃，卻沒有意識到全球變化已經減少了對實體服務的需求。

一張圖表顯示自2006年以來，紐約市和洛杉磯專門用於零售的平方英尺增加。零售的佔地面積增長速度比地塊數量快，表明趨勢是朝着更大的商店和更多專門用於零售的地塊發展。由Rachel Meltzer提供長期以來，城市一直支持商業分區——這對於產生税收至關重要，因為商業用途通常以比其他用途更高的税率徵税。這也是城市規劃的核心原則之一：促進街道層面的活躍和用途混合。雖然一些建成的零售可能是開發商圍繞可持續收入流和為其他租户提供便利設施做出的決定的產物，但規劃法規是這些決定所在的背景。土地利用法規不僅告訴開發商他們需要建造什麼，還表明哪些用途最有可能出現在他們的鄰居中。如果整個社區的底層都普遍存在零售分區，即使有其他選擇，也沒有離開它的動力。

我們不應該得出這樣的結論：零售、服務和可及的工作對社區和城市不重要。相反，我們應該對當地規劃的影響範圍保持謙遜。基於社區的機構和規劃者在獲取基層知識和為其選民服務方面具有重大優勢。然而，這種當地專業知識需要用來利用或緩解更廣泛的經濟力量，而不是重新發明它們。

例如，如果零售行業正在整合並向線上轉型，那麼城市需要調整對商業用地使用強度的期望。要求在新開發項目中使用更小的空間，並使現有空間更容易靈活地租賃。允許咖啡吧在家居用品店內設立，以便吸引顧客進入品嚐咖啡，也許在他們訪問期間購買其他商品。或者允許自行車店在他們的空間內進行維修，即使在某些區域規劃法中，後者通常不被視為零售服務。

此外，城市可以將零售業從分散和低效使用的地方轉變，將其集中在可以通過公共交通或其他大規模綜合用途開發項目中的區域，這些項目可以提供實際需要維持業務的附近消費者需求規模。如果在步行15分鐘範圍內有大量零售空間處於空置或不活躍狀態，這對任何人都沒有好處。事實上，關閉的店面使這些社區在實際和感性上變得不太安全和有彈性。 這個國家，甚至世界上很少有城市可以獨立地改變國家或全球市場的走向。我們仍然需要那些“超級明星”城市來進行實驗，為其他可能沒有財政或經濟自由來推出未經測試的政策和規劃干預的城市承擔風險。然而，對於大多數城市以及構成它們的社區，他們單獨的行動無法改變經濟風向，這些風向往往來自他們國家邊界之外。這意味着規劃者需要放眼遠方，使他們的社區在面對不可避免的全球衝擊時更具彈性，這些衝擊將很快變成本地挑戰。

Rachel Meltzer是哈佛大學設計研究生院規劃和城市經濟學的Plimpton副教授。

阿姆斯特丹將在大約十年後完全禁止郵輪停靠在其港口之前，將允許停靠在那裏的郵輪數量減少近一半。

目前，每年有190艘船停靠在靠近市中心的客運碼頭。根據上週阿姆斯特丹市政廳的公告，這一數字將在2026年降至最多100艘。第二年，所有船隻將被要求使用城市電網的岸上電力，而不是它們更污染的船上發電機。在一個正在建設中的離市區16英里遠的市外碼頭開放後，市內的全面禁令將於2035年開始。

BloombergCityLab三名紐約市7月4日慶祝者被疑醉酒駕駛者殺害地圖顯示世界各地的可持續交通情況新加坡夫婦為了購買房屋而提前結婚，導致一些人後悔德國城市住房衰退即將結束 “市議會希望打造一個宜居、清潔和可持續的城市，” 副市長赫斯特·範·布倫在一份聲明中説道。“海上游輪是一種污染形式的旅遊，會導致城市擁擠和排放。”

這一決定是為了減少荷蘭首都過度旅遊帶來的損害。在2019年至2023年間，日間遊客數量增加了250萬至每年的1510萬，而在2023年，過夜停留達到了2210萬，儘管在2021年曾試圖設定2000萬的上限。這一增長給擁有118萬人口的大都市區帶來了壓力，使得交通基礎設施和狹窄的街道規劃負擔加重。這也引發了當地人的不滿，他們認為這種繁榮正在損害他們對家鄉的接觸和享受。

雖然大多數遊客通過其他方式抵達，但遊輪因在市中心造成污染激增而受到批評。據荷蘭中間派政黨D66的代表引用的數據顯示，每艘船產生的污染相當於城市環路上行駛的31,000輛卡車。他們還帶來大量步行客流，當他們的客人在船上吃飯和睡覺時，給當地企業帶來微薄收益。

2021年，威尼斯從城市的瀉湖中驅逐了遊輪，而巴塞羅那、都柏林、杜布羅夫尼克、克羅地亞和聖托里尼、希臘也相繼出台了限制措施。

隨着官員們對阿姆斯特丹作為派對目的地的聲譽日益警惕，阿姆斯特丹已採取更廣泛的措施來遏制旅遊業。該市對短租公寓設限，禁止新酒店建設，並頒佈法規，開展宣傳活動以遏制公共不良行為。

“我們理解可能會有一些負面影響，”一位市發言人在向彭博城市實驗室發表的聲明中表示。“然而，我們也知道，無論在全球還是在阿姆斯特丹，遊客數量都在不斷增加，因此我們不能坐視事態惡化。在各個領域正在採取措施，以保持這座城市的宜居性。”

這項計劃引起了一些爭議和後勤問題。 範布倫將負責實施這一決定的部門在去年提出這項提議時反對了這一提議。 在新的市外航站樓建成之前，將需要將40艘船重新引導到距離阿姆斯特丹88公里（55英里）的更大、更深的鹿特丹港口，這一舉措將導致額外的擁堵和污染，因為遊客必須乘坐公共汽車前往首都。 阿姆斯特丹市的收入也將下降，估計在4600萬歐元（4900萬美元）至1.03億歐元之間。 雖然發言人承認這一舉措是一個“激烈的措施”，但改變是必要的。

“如果我們現在不這樣做，我們將變得對人們和公司不再具有吸引力。 這將在長遠來看花更多的錢。”

從科隆世界著名大教堂沿萊茵河不到30分鐘的步行路程，直到最近，帶有橡木地板、寬敞露台和類似温泉般的浴室的住宅一直在打折銷售，折扣金額可能高達5.7萬歐元（6.2萬美元）。

這一優惠由300套Viva Agrippina項目的開發商提供，該交易旨在在歐洲央行在2022年提高利率以推動抵押貸款成本激增後，潛在買家陷入“震驚狀態”後刺激需求，瑞士人壽資產管理公司德國部門項目開發負責人Anett Barsch表示。

BloombergCityLab三名紐約市7月4日狂歡者遭疑醉酒司機撞死地圖顯示世界各地的可持續交通情況新加坡夫婦為了購買房屋而提前結婚，導致一些人後悔研究稱，即使在“清潔”的印度城市，空氣污染也會致命不幸的是，錯過了優惠的人現在沒那麼幸運了。德國城市住宅市場的衰退，促使了罕見的折扣，即將結束。推動這一轉變的是關鍵城市住房短缺的加劇，隨着德國的動態趕上歐洲大部分地區的情況。

根據彭博社對在線房地產平台Immowelt數據的分析，科隆的房價連續四個月上漲，與去年同期相比，6月份上漲了4%。其他德國城市也結束了兩年的低迷。

6月份的科隆，Viva Agrippina。來源：瑞士生命資產管理公司慕尼黑——歷史上德國最昂貴的房地產市場——自2022年8月以來首次上漲。14個主要城市中有8個城市的年度價格變化已經轉為正值，在法蘭克福——德國的金融中心——根據Immowelt的數據，房價在2023年8月份的年度下降超過16%後，現在接近持平。

“購房者現在更加確定他們能負擔得起什麼，對各種住宅物業的需求顯著增加，” 科隆Engel & Völkers房地產經紀公司的銷售總監Silke Peschmann説。

德國城市住宅價格正在走出衰退

關鍵城市月度公寓價格的年度變化

來源：Immowelt

德國的房價調整比其他歐洲國家更為強烈，因為大多數人租房居住，這意味着消費者可以選擇繼續租房而不是貸款購房。

閲讀更多： 英國的住房危機需要一個像倫敦那麼大的城市來解決

這在大多數其他主要歐洲城市並不是一個選擇，因為供應短缺迫使購房者更快地承擔更高的融資利率。根據彭博城市追蹤器的數據，最近一個月中有12個城市中有8個城市的房價上漲。柏林和法蘭克福是為數不多的下跌城市，而巴黎是最大的異常值，與去年同期相比，法國首都的房價在6月下降了7.2%。

彭博城市追蹤器：城市房價快照

每平方米歐元價格。變動以當地貨幣計算

來源：Immowelt（柏林，法蘭克福），Idealista（馬德里，里斯本，米蘭），Svensk Mäklarstatistik（斯德哥爾摩），Rightmove（倫敦），Immopreise（維也納），Meilleurs Agents（巴黎），Properstar（蘇黎世州），中央統計局CSO（都柏林），Spitogatos（雅典），彭博計算。

德國的復甦是歐洲住宅房地產的新時代的一部分。在廉價貨幣時代，房價在一定程度上受到尋求回報的債務驅動投資者的推動，但當前市場更多地受供需基本面的影響，這種動態推動了房價上漲。

更昂貴的融資也打擊了建築商，加劇了住房緊縮。Ifo研究所預計到2025年只有17.5萬套住房竣工，比2023年減少近三分之一，也不到總理奧拉夫·肖爾茨政府設定的目標的一半。新建房屋的成本通常高於現有房屋，因此收縮對市場水平產生了巨大影響。

隨着供應短缺的惡化，想要擁有自己房屋的人現在以更多的數量回到市場上，Baden-Wuerttemberg州銀行的高級經濟學家Martin Güth説。這意味着收益可能會更加穩定。

奧拉夫·肖爾茨（Olaf Scholz），在弗萊堡新城市發展迪滕巴赫的奠基儀式上。攝影師：Bernd Wei’brod/dpa/AP“尖鋭的價格上漲，就像我們在過去十年中看到的那樣，目前可能會成為歷史，”他説。“純粹從收益角度來看，住宅房地產仍然不是真正有吸引力的，”他説。

對於開發商來説，需求的突然下降是一個艱難的調整。

擁有數百套待售單位，價格從43萬歐元的緊湊兩室單位到88萬歐元的家庭四室公寓，瑞士人壽資產管理公司（Swiss Life AM）從一月開始提供支付房產轉讓税的服務，這項徵税金額可達購房價格的6.5%。這項激勵措施的優勢在於它不會從每平方米的價格中扣除，因此不會影響貸款價值。

“我們希望吸引那些有資金但想等待購買的完美時機的客户，”Barsch説。這一舉措取得了成功，開發商已經幾乎售出了Viva Agrippina的所有單位，該項目計劃於2025年年中完工。

閲讀更多： 柏林的住房低迷結束，短缺吸引投資者

儘管在科隆一個高檔社區的需求復甦，附近有餐館、公園和動物園，但復甦仍然侷限於德國繁榮的城市中心。不太受歡迎的地點——以及投資於這些地點的開發商——仍在掙扎，這可能導致人口趨勢分歧，形成兩個軌道的住宅市場。

根據德意志銀行AG的經濟學家Jochen Möbert的説法，到2040年，德國最大的大都市區域的人口可能增長多達20%，而該國其他大部分地區的人口將減少，對新住房的需求隨之減少。他表示：“未來，住宅房地產的價格將相應分化。”

2022年2月柏林的哈爾斯克·索嫩花園項目。攝影師：Krisztian Bocsi/Bloomberg風險在於富人和窮人之間的鴻溝擴大。為了縮小差距，德國政府已承諾在2027年之前提供超過180億歐元的國家融資，以促進廉價住房的發展。

“我們需要大規模的新建築工程，”Scholz在六月的一個建築行業活動中説。

到目前為止，這一宣佈幾乎沒有顯示出影響。像Vonovia SE這樣的德國大型房東已經無限期取消了新建築項目，理由是成本上升和監管限制。一些負債累累的小型開發商已經倒閉，承受着更高融資成本的壓力。

但對於有現金和耐心的公司來説，面向居民而不是投資者的住房開發仍然具有吸引力。

“在目前情況下，將公寓銷售給自住者在經濟上是最有意義的選擇，” 瑞士人壽資產管理公司的Barsch表示。

本故事是在彭博自動化的協助下製作的。