Roaring Kitty的2.62億美元在模因股票時代引發懷疑 - 彭博社

基思·吉爾在6月7日在紐約證券交易所安排的YouTube直播中。

攝影師：邁克爾·納格爾/彭博社當Blackstone Inc.掛出一組學生宿舍的投資組合待售時，它在幕後努力使交易更具吸引力。

首先，該公司提供了一個選項，讓買家接管已經以低利率協商的8億美元債務。在收到競標後，Blackstone作為提供者提供了低於市場價的融資，將總額提高到約10億美元。

KKR & Co.贏得了這筆交易，同意從價值590億美元的Blackstone房地產收入信託購買這些物業。該交易在4月份的一個關鍵股東電話會議上宣佈，當時總裁喬恩·格雷表示，BREIT在宿舍出售中獲得的7%溢價是我們的批評者的“不便之事”之一。

五位熟悉該過程的人描述了這些私下談判，突顯了房地產所有者在尋求促成銷售並在當今疲憊的商業地產市場中取得儘可能高的價格時，深入挖掘他們的財務工具包。

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在整個行業中，大型資產管理公司正在尋找金融策略來促成交易並在利率迅速上升壓力下提高現金回報。

這是BREIT歷史上唯一一次賣方融資的實例。在這些交易中，它成為了一種放貸人，放棄了立即全額支付的權利。這些融資 — 更典型地用於陷入困境的資產 — 也傾向於使買家更容易提高出價。

公司已經表明，它正在為潛在的拐點做準備 — 總裁喬恩·格雷表示房地產價值正在“觸底”。抓住快速增長的行業對於黑石在房地產領域建立聲譽至關重要，該公司急於讓其龐大的房地產投資信託基金找到在十多年來最糟糕的房地產市場中實現資本化的方法。

平衡之道

隨着高額借貸成本和暴跌的房地產估值使投資者對房地產的看法黯然失色，這一任務變得更加困難。BREIT以能夠讓投資者在一定限度內提取現金而自我推銷。但自2022年底以來，贖回請求一直超過了每個季度的實際收入，公司允許投資者在五月份提取超過其月度限額的現金。

黑石稱KKR交易對BREIT投資者是一次勝利，並指出即使沒有賣方融資，該公司也收到了幾份高於其標記的報價。

“以優異價格出售房地產完全符合提供強勁業績的一致性，”黑石在一封電子郵件聲明中表示。

自2022年以來，BREIT以溢價出售了價值200億美元的房地產，並且其中大多數交易沒有現有可轉讓債務，根據聲明。

“黑石在這一投資組合上建立了一個智能資本結構，這使雙方受益並使我們能夠達成雙贏的結果，”KKR一位發言人在一份電子郵件聲明中説。

市場嚴峻

自從借貸成本開始上升以來，REIT的投資者們一直感到不安。 BREIT在15個月內限制了提款，最終在二月份讓投資者無限制地提款。提款。但是一家主要競爭對手，Starwood房地產收入信託，上個月收緊了其贖回限制，億萬富翁巴里·斯特恩利希特發誓投資者從長遠來看會更好。

這種控制流動性風險的策略可能引發恐慌。對於像黑石這樣可能擁有需求的資產（如學生宿舍）的REIT來説，在當今嚴峻的市場中，即使有辦法從銷售中獲得現金。這就是像賣方融資這樣的金融手段可以發揮作用的地方。

以前用於擺脱受到最嚴重打擊的房地產，如辦公室，現在成為潤滑交易的常見策略。

通過賣方融資，“你可以讓一筆看似停滯不前或看似無法完成的交易達成協議，”投行奧伯龍證券的管理合夥人妮可·施密特説。“這有助於促進交易的達成，讓交易更快地完成。”

但也存在缺點。黑石失去了讓BREIT一次性獲得所有交易收益的機會。它還以比其他投資可能帶來的更低利率出借資金。根據知情人士的説法，在學生宿舍交易中，BREIT通過優先股提供融資，年利率為6.5% —— 低於銀行今天可能收取的費率。

黑石集團權衡了持有賣方融資的成本與投資者從交易中可能獲得的利潤（約5億美元），並決定這些收益是值得的。

“市場上越來越多的低於市場價的融資被提供，以獲取最後一筆購買價格，” Madison Realty Capital的聯合創始人Josh Zegen談到了市場上不同的融資策略。他拒絕就BREIT發表評論。“這會有什麼後果？資金不會迅速回流到系統中，投資者也不會像他們預期的那樣迅速獲得回報。”

不同策略

BREIT — 不在交易所交易，可以限制超過一定閾值的贖回 — 被密切關注，看它是否能在自2008年以來房地產面臨最嚴峻時期之一時保持現金和估值。作為同類中最大的信託，BREIT在從數據中心到倉庫和公寓的物業上押注巨資。

但該信託數月來一直面臨贖回壓力。BREIT還從2022年的淨買家轉變為2023年的淨賣家，並在此過程中從加利福尼亞大學獲得了現金注入。該公司表示，在“增長較低”的領域出售房地產給予了它靈活性。

其他競爭對手採用了不同的方法來支持他們的物業信託。KKR向其一家主要物業信託注入了5000萬美元的新資本，並同意支持其每股淨資產價值。該信託表示，它旨在説服投資者留下來，因為它開始看到商業地產復甦開始生效。

斯達伍德進一步限制從SREIT贖回的舉措提醒了其類似的房地產投資信託可以使用不同的槓桿來控制現金。這一決定的後果延伸到了BREIT，投資者加大了取款請求。黑石信託在五月履行了所有的提款請求，超過了正常的2%限制。黑石表示，董事會做出了這一決定，是因為該基金的流動性和贖回數量普遍下降的趨勢。

在公司內部，黑石的高管們表達了擔憂，稱再次執行限制將損害投資者信心，一位知情人士透露，公司還擔心人們會認為BREIT處於與SREIT相同的位置，據悉。

黑石表示，BREIT的結構正在按設計運作，信託沒有改變其股份回購計劃的計劃。斯達伍德的發言人沒有回應置評請求。

加大交易規模

在面向零售投資者的數十億美元房地產投資信託領域，形象對於像布魯克菲爾德資產管理和阿瑞斯管理公司等公司提供的REITs至關重要。

BREIT —— 擁有75億美元的即時流動性 —— 避免使用信貸額度。該信託去年還加大了出售物業的交易規模，增加了現金。淨銷售收益超過了74億美元。新投資下降到了去年359億美元的一小部分。

黑石集團一直關注BREIT股票在二級交易所的交易情況。在BREIT不得不執行提款限制時，投資者平均需要四個月的時間才能獲得他們要求提取的大部分資金。一些投資者不得不採取其他方式來退出，即使這意味着要付出代價。

當BREIT股票在2023年首次在名為Lodas Markets的初創平台上以15%的折扣開始交易時，黑石集團的高管向該公司傳達了關切之情。

“他們真正關心的是BREIT的估值會如何被看待，”Lodas首席執行官布萊恩·金説。

他説，黑石集團此前曾打破了一筆BREIT的交易，然後明確表示只限制轉讓給其最大的股份類別。

金表示，在一年期間，當Lodas提出加快交易的方式時，黑石希望堅持一個逐步簽署涉及轉讓的步驟的流程。這有效地阻止了幾個BREIT股票類別的交易更快地結算，金説。該平台為許多其他非交易基金在幾天內結算此類交易。

金表示，儘管有用户願意購買價值10億美元的BREIT股票，但由於黑石制定的流程，Lodas只處理了1000萬美元的交易。

黑石堅持認為自己沒有阻礙交易，遵守標準程序，並允許股票交易，只要它們轉換為最大的股份類別。它表示自己“促進了一個主要股份類別的入職”，並像對待其他人一樣對待了Lodas的託管人。

隨着一波新一輪的GameStop Corp.狂熱席捲迷因股票信徒，交易影響者Keith Gill的粉絲們等待着一個時刻：他們的英雄，也就是“Roaring Kitty”，又名“Deep F—-ing Value”，將成為億萬富翁的那一天。

這個想法並不是不切實際的。在兩週的時間裏，吉爾一直在發佈GameStop的大量股票和看漲期權的圖片，其投資組合在6月6日達到了超過5.5億美元的峯值。儘管此後他又增加了更多的股票，但隨着公司股價的下跌，他持有股票的價值也在下降。