全球最昂貴房地產市場如何陷入困境 - 《華爾街日報》

香港長期以來擁有全球最昂貴的房地產市場之一。圖片來源：林翼/彭博新聞過去十年間，香港大部分時間都在努力控制其長期最難負擔的房價。如今它卻試圖支撐房價——而週三公佈的最新一系列措施可能仍不足以奏效。

這既標誌着這座城市的經濟萎靡已變得多麼根深蒂固，也是嚴重依賴土地銷售的政府面臨的一個重大財政問題。

週三，香港取消了一套已實施至少十年的購房限制措施。其中包括對非永久性居民徵收15%的印花税，對已擁有一套住房的人士徵收7.5%的印花税。過去，購房後兩年內出售房產需繳納額外税費。現在這些都被取消。香港事實上的央行還放鬆了抵押貸款的一些放貸限制。

香港多山的地理環境、先前蓬勃發展的金融業以及嚴格控制的土地供應，使其長期以來一直是全球最昂貴的房地產市場之一。研究公司Demographia連續13年將香港房地產市場評為最難以負擔的市場，最近一次是在去年3月。

根據Demographia的數據，2022年底香港房價中位數是家庭收入中位數的近19倍——幾乎是舊金山同一比值的兩倍。

然而，市場近期急轉直下。根據中原地產一項廣受關注的指數，房價自2021年以來已下跌23%。2023年一二手房市場總成交額約500億美元，較2019年下降近30%。

取消各類税費或短期內刺激交易。受高額交易成本影響，主要由內地新移民構成的購房需求可能被抑制。地產中介美聯集團股價近兩日暴漲35%。

但整體市場復甦恐非易事。由於聯繫匯率制度，香港必須跟隨美聯儲政策，導致利率居高不下。但經濟與租賃市場持續疲軟，約3%的租金收益率仍比新按揭利率低約1個百分點。摩根大通數據顯示，開發商庫存達25個月的歷史高位。二手房供應也可能增加：賣家不再需要持有物業滿兩年以避免額外税費。

投機資本的主要來源——中國經濟——仍顯疲軟。中國房地產市場正深陷低迷。與此同時，香港支柱產業金融業危機重重。去年香港新股集資額僅約60億美元，較2020年暴跌近90%。全球對中國股票興趣減退，加之香港監管環境夾在中美之間左右為難，這種頹勢恐難扭轉。

人口結構同樣不容樂觀。在政治動盪、2020年國家安全法實施以及嚴厲的新冠疫情防控措施之後，數十萬居民離開了香港。過去一年人口雖有所回升，但仍略低於2019年底水平。而留港人口正加速老齡化。截至2023年底，65歲及以上居民佔總人口比例達22.4%，較五年前的17.4%顯著上升。

香港經濟繁榮時期曾竭力抑制房價上漲。如今繁榮褪去，當局可能會發現託市同樣困難。

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