《華爾街日報》：7%房貸利率難被超越 這些圖表告訴你原因

購房者將不得不接受7%的抵押貸款利率。

近年來，住房貸款成本飆升，部分原因是美聯儲的一系列加息。抵押貸款巨頭房地美表示，上週30年期固定抵押貸款的平均利率為6.88%。去年秋季曾一度升至7.79%。

面對如此高的利率，購房者正在嘗試各種方法來稍微降低借貸成本。這些方法包括向貸款機構支付更多前期費用或選擇可調利率貸款。

但這些流行策略對購房者的幫助已大不如前。

“天下沒有免費的午餐，”抵押貸款技術和數據公司Optimal Blue的數據解決方案總監布倫南·奧康奈爾表示。他説，任何形式的利率折扣通常都“來自於你以某種方式花費的錢”。

以下是一些最常見的高利率應對策略及其不足之處：

購買降息點

降低利率最常見的方法之一是在開始時向抵押貸款機構支付額外費用，這種做法通常被稱為支付折扣點。根據房地美的數據，去年有近60%的購房者這樣做了，而2021年這一比例僅為31%。

這種方法可能不再有多大效果。房地美在1月的一項研究中發現，那些使用點數降低利率的人最終獲得的抵押貸款利率為6.61%，而不使用點數的人則為6.69%。研究還表明，借款人通常不會持有抵押貸款足夠長的時間來使點數物有所值。

一位貸款50萬美元的典型借款人，可能需要支付5000美元來將利率降低0.25個百分點。將7%的房貸降至6.75%，每月節省的金額不到100美元。

去年秋天，卡特婭·佩克倫在加州門洛帕克購房時，曾考慮預先支付數千美元來降低利率。但當她使用房貸計算器後發現，需要數年時間才能回本。這位醫學研究員希望在收回成本前進行再融資或還清貸款，因此她選擇了利率超過7.5%的傳統房貸。

“這讓我很抓狂，但現實就是如此，“她説。

建築商也常通過支付點數來降低房貸利率作為促銷手段，而非直接降價。據約翰·伯恩斯研究諮詢公司數據，近期部分開發商提供30年期5.5%或5.75%的優惠利率。

可調利率抵押貸款

另一種傳統降息方式是選擇可調利率抵押貸款(ARM)。

這類貸款前幾年通常採用固定利率，之後會根據市場情況週期性浮動。歷史上，ARM初始利率因固定期限較短而遠低於傳統貸款。

如今這種選擇已無太大優勢。Optimal Blue數據顯示，ARM利率與30年期固定利率基本持平，有時甚至更高。

抵押貸款利率通常與政府基準借款成本保持一定關聯性。這種被稱為收益率曲線倒掛的市場狀況削弱了ARM的利率優勢。

抵押貸款承接

購房者可通過承接他人貸款獲得3%利率。由聯邦住房管理局和退伍軍人事務部擔保的抵押貸款設有特殊條款，允許其從賣房者轉移至購房者，即"貸款承接”。

成功承接貸款並非易事。去年僅有約6400名購房者通過政府擔保貸款完成承接。雖然相比整體抵押貸款市場佔比很小，但這一數字正在增長。處理此類交易的抵押貸款服務商往往拖延怠工。據《華爾街日報》報道，有些購房者苦等數月卻遭拒批。

財務核算也未必可行。例如購房者購買50萬美元房產卻承接30萬美元餘額的貸款，需額外籌措20萬美元補足差額。這意味着要麼準備大量現金完成交割，要麼申請次級貸款——而後者往往難以獲批。

貨比三家

這裏有一個實際有效的方法：多方比較不同貸款機構的利率。有時，貸款機構會降低利率以贏得您的業務。

當利率較高時，可獲得的利率範圍往往會擴大。如今，貸款機構提供的利率差異尤其明顯。根據房地美的數據，過去幾年中，抵押貸款利率高於或低於平均水平的幅度有所上升。

自房屋銷售和再融資活動枯竭以來，貸款機構一直處於困境。一些機構保持高利率，試圖從每筆貸款中賺取儘可能多的利潤。而其他實力較強的貸款機構則保持較低利率以吸引更多業務。

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