美聯儲利率：美聯儲加息如何影響美國住房？ - 彭博社

我是克里斯·安斯蒂，波士頓的一名經濟編輯，今天我們將關注勞拉·柯蒂斯關於美國住房的報道。請將反饋和提示發送至[email protected]，或通過@economics與我們聯繫。如果您還沒有註冊接收此通訊，可以在這裏進行註冊。

頭條新聞

• 英國通脹意外放緩，加大了降息的押注。接下來，預測者預計美國消費者價格將連續第五個月上漲。
• 根據數據，德國經濟在2024年萎縮了第二年，並且在2025年不太可能有大幅增長，這一數據是在關鍵的臨時選舉前幾周發佈的。
• 唐納德·特朗普的新任期承諾將帶來全球商業的動盪時代，迫使世界各國政府緊急準備。

美聯儲與住房

許多人編織的敍述之一，用以解釋為什麼美國經濟在四十年來最激進的美聯儲貨幣緊縮運動面前如此韌性，是因為一大部分人口——那些鎖定了超低抵押貸款利率的房主——超出了美聯儲的掌控。

截至2023年春季的分析顯示，在美聯儲開始加息約一年後，超過40%的美國抵押貸款是在2020年或2021年發放的，當時Covid危機使借貸成本降至歷史低點。而且，與一些發達經濟體不同的是，大多數美國房主都擁有固定利率——理論上阻礙了中央銀行政策決策的傳導。

實際數據和軼事報告都顯示，近年來美國住房庫存特別緊張，這進一步加深了房主不願出售、被鎖定在超低抵押貸款中的印象。

儘管如此，美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾在12月的新聞發佈會上表示，美國中央銀行產生了重大影響。“住房活動非常低，這在很大程度上是因為我們的政策。”

現在，舊金山聯邦儲備銀行經濟學家的最新分析顯示了鮑威爾所指的內容。事實上，美聯儲的加息在抑制需求方面發揮了重要作用——這才是導致庫存緊張的主要原因，而不是供應方面的任何因素。

根據約翰·蒙德拉貢、亞當·夏皮羅和瓦萊斯卡·弗雷奎特·科漢的説法，房地產掛牌在最初的Covid引發的停工後迅速恢復，回到了2019年的水平。但銷售激增，受到利率下跌的推動，這才縮減了庫存。“實際上是銷售的變化在推動這一切，而不是新掛牌的變化，”夏皮羅在一次採訪中説道。

一旦美聯儲開始加息，抵押貸款利率飆升，這壓縮了需求，使市場更加平衡，經濟學家們發現。

“這確實是一個強烈的信號，表明我們正在隨着利率的下降而調整需求，”蒙德拉貢説。沙皮羅指出，影響是迅速的：“在利率上升幾個月內，你會看到銷售也隨之下降。”

雖然自2022年以來上市數量有所下降，但受美聯儲影響的銷售下滑也隨之而來，幫助緩解了市場壓力。三人得出的教訓是，住房市場對抵押貸款利率的反應速度和敏感性。隨着房貸利率仍接近7%，這提高了進一步美聯儲降息的風險。

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需要了解的研究

近年來，美國就業市場的兩項主要調查多次出現嚴重不一致，某個月的工資單大幅增長，而根據勞工統計局的家庭調查，受僱人數卻有所下降。

根據高盛經濟學家的説法，這一差距預計將因上個月更新的人口普查局人口數據而縮小，傾向於工資單。問題在於，家庭調查與所謂的建立調查不同，並沒有捕捉到大量的 移民湧入 — 所以就業增長被“嚴重低估”，高盛的彭艾爾西周二寫道。

注意差距：家庭就業人數表現不及工資單

家庭調查被認為未能考慮到移民激增

來源：勞工統計局

數據已按2020年12月31日的百分比升值進行標準化。

“我們預計，當新數據納入1月份的就業報告時，”家庭就業人數將增加約230萬 — 這是歷史上最大的此類修正，彭寫道。這應該能彌補自2022年初移民激增以來工資單和家庭就業增長之間約四分之三的累積差距。

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