中國房地產困境加劇：銷售下滑，萬科虧損——彭博社

bloomberg

2025-03-31

中國六盤水一處建設中的住宅項目。攝影師：沈起來/彭博社這個全球第二大經濟體仍未找到低迷房地產市場的底部，新房銷售再度下滑，萬科企業股份有限公司報告了創紀錄的虧損。

在短暫企穩後，中國3月新房銷售額暴跌11%。國資背景的萬科公佈去年錄得495億元人民幣（68億美元）創紀錄虧損，這是其1991年上市以來首次全年虧損。

疲弱的國內需求和脆弱的就業市場持續拖累中國房地產行業，目前該行業已連續第四年下滑。儘管去年底政府支持措施讓部分購房者回歸二手房市場，但人們仍對開發商按時交付項目的能力持謹慎態度，這影響了包括萬科在內的房企銷售。

“一線城市樓市回暖的萌芽能否持續並擴大到全國，仍存在高度不確定性，“Creditsights新加坡公司亞洲策略主管曾子靈表示。

來源：克而瑞

萬科正指望房地產市場復甦來緩解財務困境，目前該公司依靠資產出售和國有股東貸款來增強現金緩衝。

“公司的改革舉措需要時間才能見效，”曾先生談及萬科的非核心資產處置及房地產投資信託發行等融資努力時表示，“其合約銷售仍高度依賴房地產市場情緒。”

根據中國房地產信息集團的初步數據，萬科一季度合約銷售額驟降41%，表明自去年銷售額下滑35%以來未見改善。萬科未披露今年交易數據。

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彭博行業研究分析師Kristy Hung和Monica Si在週二的報告中指出，該開發商困境“可能因買家信心減弱和項目儲備縮減而持續至2025年”。

根據彭博基於公司數據的計算，最新披露顯示萬科去年底因一年內到期付息債務激增，存在約700億元人民幣短期融資缺口，儘管其現金緩衝較前一季度有所增強。該缺口自去年第二季度出現以來持續擴大。

數據來源：公司申報文件，彭博計算

注：計算方式為公司公佈的現金緩衝減去一年內到期付息債務

彭博行業研究顯示，截至2024年底，該開發商短期債務現金覆蓋率降至52%，且可能進一步惡化。

摩根士丹利分析師Stephen Cheung在3月31日的研究報告中指出：“萬科的現金流壓力仍然很大。雖然管理層看到了金融機構的增量幫助，但考慮到這樣的現金消耗和即將到期的大量債務，萬科可能在償還債務方面面臨更多挑戰。”

儘管如此，樂觀人士強調，在萬科總部所在地深圳介入接管運營後，該公司償還債務的意願更強。

萬科管理層週一晚在一份投資者簡報中表示：“萬科將盡一切努力應對2025年的公共債務義務，並確保房屋交付。“該公司補充説，將尋求維持未償還銀行貸款並尋找新的資金。

花旗集團分析師Griffin Chan等人在週二寫道，萬科今年的信用風險正在"緩解”。

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財報公佈後，該建築商的長期離岸債券進一步下跌。2027年到期的3.975%票據和2029年到期的3.5%票據均下跌1美分，分別跌至68美分和58.5美分，均為一個多月來的最低水平。其5月到期的美元債券仍維持在97美分。

其股票在香港交易時段漲跌互現，截至下午1:18下跌0.4%。

最新私人數據顯示中國房地產復甦勢頭減弱。根據克而瑞初步數據，3月份百強房企新房銷售額同比下降至3180億元，此前2月份曾錄得1.2%的增長。

一個危險信號是，根據中指研究院對百城房價變動的追蹤，3月二手房價格下跌0.59%，跌幅較2月的0.42%有所擴大。

政策制定者正試圖在通縮壓力和貿易戰加劇經濟陰霾之際控制這些問題。

BI的洪表示：“結構性挑戰將繼續拖累佔中國新房銷售三分之二的弱二線及低線城市。”

不過，市場觀察人士對中國房地產市場是否即將觸底存在分歧。瑞銀集團中國及香港房地產研究主管John Lam上月表示，在一線城市復甦的帶動下，全國房價有望在2026年初前企穩。