新世界集團的奢華雄心與香港地產低迷相撞——彭博社

深水灣畔項目

攝影師：林奕/Bloomberg在毗鄰風景如畫遊艇碼頭的中產化社區裏，一家陷入困境的香港開發商正遭遇嚴峻經濟現實的衝擊。

深水灣畔項目凝聚着新世界發展在藝術型CEO鄭志剛領導下追求宏圖大業的時代印記。但隨着項目臨近竣工，公司正深陷經營困境，鄭志剛已轉任新職，而住宅市場也步入連續下跌的第四個年頭。這個超大型項目既折射出公司對資金的極度渴求，也標誌着席捲樓市的價格戰正愈演愈烈。

新世界將於週六向買家推出138套房源，定價創下南灣區新建住宅的歷史新低。這個新興社區近年湧現多個高端項目，本次推出的二至四居室均價約2.1萬港元（2676美元）/平方英尺，較長實集團去年在同一區域引發搶購潮的Blue Coast項目低約4.5%。新世界表示已有超3500組意向客户登記。

開發商建造了豪華的維多利亞碼頭綜合體以及新的啓德體育園，將深水灣畔項目規劃為黃竹坑轉型的里程碑。這個前工業區在過去20年裏隨着製造業的衰落，湧現出辦公樓、商業空間和住宅樓。

潛在買家正在查看深水灣畔項目的模型。攝影師：林易/Bloomberg建築商以亨利·盧梭的畫作《夢境》為靈感，設計了門上的羽毛圖案和建築上的花朵特徵等主題。兩個會所由瑞典酒店設計師馬丁·布魯德尼茨基設計。項目包括兩套面積均超過3100平方英尺的複式頂層公寓，配有私人游泳池、空氣消毒器和蒸汽壁櫥。

所有這些概念元素共同構成了公司——與鐵路運營商港鐵公司、麗新發展有限公司、CSI地產有限公司和帝國集團控股共同開發深水灣畔項目——視為提升該地區形象的一部分，該地區以香港警察學院、廣闊的體育場地和大型娛樂綜合體海洋公園而聞名。

“獨特的設計、便捷的地鐵位置以及令人驚歎的海景社區，都是支撐銷售的積極因素，”新世界銷售及市場總監Cannas Ho表示，“市場對此類房產的需求正日益強勁。”

位於標誌性漁村香港仔附近的黃竹坑發展項目，是香港經濟轉型的縮影。二戰後被劃為工業區的該區域，曾吸引紡織、糖果等輕工業企業入駐，包括百年糖果老字號仁棧等公司均在此設廠。

2011年的黃竹坑。攝影師：Stefan Irvine/LightRocket/Getty Images但隨着全球製造業供應鏈轉向中國大陸及東南亞地區，黃竹坑亟需重新定位。2000年代初，香港政府選定該區進行改造。此後，多數工業用地被重建為寫字樓、酒店或綜合用途建築。工廠逐漸遷出，而更多藝術畫廊正在進駐。

住宅開發隨之而來——不過當最大項目完工時，市場已發生劇變。截至3月底，香港新房庫存超過2.2萬套，房價接近八年低點。中原地產研究部高級助理總監楊潤雄在上月報告中表示，這是庫存量第七個季度連續超過2萬套的危險水平。據萊坊數據顯示，未來18個月還將新增30,280套新房。

供應過剩正引發開發商為回籠資金而加劇價格戰。這對正在談判112億美元再融資協議的新世界發展尤為關鍵，知情人士透露。距離達成協議截止日不足三週，債券持有人不滿情緒加劇令公司承壓。據悉新世界已獲得總額87%的書面承諾。

“開發商繼續通過提供有競爭力的價格來去庫存，”萊坊香港大中華區研究與諮詢部主管Martin Wong表示。“他們不太在意單價，更關注現金流和銷售情況。”

深水灣徑項目樣板間。攝影師：Lam Yik/彭博社該公司正試圖抓住時機，由於香港銀行同業拆息（Hibor）處於三年多來最低水平，低成本貸款成為可能。其位於啓德和北角區域的姊妹項目也以低於周邊競品的價格出售公寓，儘管這兩個項目擁有超市場標準的設計元素。在黃竹坑，新世界發展迄今已通過招標售出44套高端單位，銷售額超21億港元，其中最貴單位成交價達8530萬港元。

“近期Hibor驟降至1%以下降低了香港按揭利率，幫助開發商吸引更多被壓抑的需求，尤其是大眾住宅單位，”彭博行業研究分析師Patrick Wong和John Wong在報告中寫道。“陷入困境的新世界發展通過深水灣徑項目小户型大幅降價，有望提振香港銷售。”