特朗普的“鑽吧寶貝鑽吧”遭遇石油之都休斯頓的空置房產——彭博社

休斯頓市中心天際線

攝影師：科比·李/蓋蒂圖片社唐納德·特朗普總統正以"鑽探吧寶貝"的口號推動美國化石燃料復興。但在美國能源之都，行業收縮已留下深刻印記。

曾擠滿石油高管、工程師和能源交易員的休斯頓辦公樓，如今空置樓層和閒置工位隨處可見。自2023年初以來，價值超過4500億美元的石油天然氣併購交易引發企業裁員和園區廢棄潮。

高力國際數據顯示，休斯頓一季度寫字樓空置率達27.9%，在全美主要都市區中僅次於舊金山。在這個以擴張著稱的地區，數十年前建造的辦公樓已被淘汰，企業轉而利用廉價土地開發新物業。

這些曾象徵石油繁榮的房地產，如今鮮明折射出行業正在為精簡化未來調整戰略，與特朗普倡導的能源主導形成反差。在頁岩產量見頂預期下，鑽探商僅尋求微幅增長。這意味着他們不僅需要更少鑽井平台，辦公空間也持續縮減——這座美國第四大城市正為大量空置建築束手無策。

“我們已多次目睹這種情況發生，而且我認為這不會停止，”仲量聯行能源房地產主管路易斯·羅森塔爾表示。能源行業“已成為一個效率更高、辦公空間佔用更精簡的產業。”

馬拉松石油公司原總部。康菲石油在收購該公司後正尋求出售這棟大樓。來源：谷歌街景近期行業整合意味着更多空間將湧入市場。康菲石油在11月以約160億美元收購馬拉松石油公司後，正計劃出售該公司收購的15層前總部大樓，該建築建於三年前。

西南能源公司沿45號州際公路新建了兩棟辦公大樓，出售後又回租其中一棟。去年10月該公司以79億美元同意被天然氣競爭對手切薩皮克能源收購後，連接兩棟建築的拱頂上曾閃耀的巨型“SWN”股票代碼字母已被移除。合併後的新公司品牌擴展能源佔據其中一棟，另一棟正待尋租。

為西南能源公司在休斯頓郊區斯普林建造的塔樓。其中一座目前正需要租户。來源：谷歌街景但最大的痛點在於上世紀80年代石油繁榮時期建造的老舊物業。它們佔據了休斯頓辦公空間的一半以上，卻最難出租。休斯頓高緯環球的執行董事總經理埃裏克·西格里斯特估計，那個時代的辦公樓約有30%面臨財務困境。

與舊金山和芝加哥等人口密集的都市不同——這些城市的市中心因疫情復甦緩慢而遭受重創，休斯頓的擴張式城市佈局使其空置建築不那麼顯眼，儘管它們仍在不斷增加。

“有些樓宇壓力非常大，”西格里斯特説，“這種情況遍佈各處，但因為只是零星分散的小區域，所以人們不易察覺。”

休斯頓空置辦公空間過去十年持續攀升

併購潮與新建項目導致老舊建築無人問津

來源：大休斯頓合作組織、CoStar

據CoStar數據，自1980年代初以來，休斯頓經濟已實現多元化（當時其GDP至少一半來自能源行業），但該行業仍佔據全市大型辦公空間約三分之一。穆迪分析顯示，在全美20大都會區中，休斯頓就業結構多元化程度排名倒數第五。

這種緊密的關係意味着石油行業的繁榮與蕭條會讓房東們難以保持其辦公樓的滿租率。

“它們就像溜溜球一樣起伏不定，“商業地產開發商霍華德·休斯控股公司首席執行官大衞·奧萊利表示。該公司花費了近五年時間才填滿西方石油公司在收購阿納達科石油公司後出售的一棟辦公樓。“由於休斯頓高度集中的石油和天然氣產業，這裏的波動性更大，“他説道。

作為美國最大沒有分區限制的城市，休斯頓的開發範圍已越來越遠離市中心，如今市中心被三條不同的外環高速公路環繞。這為開發商在油價高企時提供了低成本選擇——建造全新大樓，而非支付拆除或翻新舊樓的費用。

霍華德·休斯公司花費近五年時間才將原阿納達科大廈（右）完全出租。攝影師：佈雷特·庫默/休斯頓紀事報/蓋蒂圖片社"當經濟景氣這些公司擴張時，每個開發商都拿着鏟子尋找空地想建些宏偉項目，“奧萊利説，他的公司是休斯頓郊區伍德蘭茲規劃社區的開發商。“通常會有不止一棟大樓同時動工，這就增加了供應量。而從破土動工到完全出租的某個時間點，音樂突然停止，情況就會變得很糟糕。”

如今的頁岩產業在財務上比以往任何時候都更強大，但這得益於投資者通過整合與提升效率所要求的緊縮政策。根據高緯環球的報告，過去五年的整合已影響了休斯頓地區約15棟建築，意味着這些樓宇現有或將面臨辦公空間閒置。

今年9月，總部位於俄克拉荷馬城的德文能源公司將在完成去年以50億美元收購格雷森米爾能源公司巴肯頁岩資產交易後，關閉其位於休斯頓西區負責該業務的辦事處。

德文公司位於高端綜合體城市中心的辦公室可能很快被填滿——這凸顯出新舊建築之間的分化。西格里斯特表示，多家企業有意入駐這個集零售、辦公與酒店於一體的開發項目，此前一直在等待空間釋放。

西格里斯特估計，休斯頓約1.85億平方英尺的辦公空間中，約四分之一屬於頂級品質，意味着新建築不會長期空置。但他指出，老舊建築的前路將充滿挑戰。

休斯頓TC能源中心。攝影師：柯克·賽茲/休斯頓紀事報/蓋蒂圖片社作為城市天際線的標誌性建築，TC能源中心建於1980年代初石油繁榮時期。其設計體現了那個時代的奢華與樂觀：這座56層的辦公大樓外立面採用瑞典紅花崗岩包裹，並與一個擁有拱頂的12層銀行大廳相連。

該建築羣難以與新建的辦公樓競爭。根據貸款記錄，其價值（連同附近一個被打包進商業抵押貸款支持證券的停車場）從2019年的4.03億美元暴跌至2024年的2.84億美元。同期入住率降至65%，貸款曾短暫進入特殊服務狀態——這通常是財務困境的信號。

當地房地產公司M-M Properties正將銀行大廳改造為"配套空間與創意辦公區”，據其官網顯示。該公司發言人未回應置評請求。

但全面翻新成本高昂，許多老舊辦公樓已成為市中心區的"幽靈建築”。

埃克森美孚公司已將其在達拉斯和休斯頓地區幾乎所有辦公室整合至休斯頓市中心以北約30分鐘車程的新總部園區。其空置建築之一"白宮"於六月被拆除。當地蝦鯰魚節的一場籌款活動甚至拍賣了由某人按下拆除按鈕的權利。

但埃克森另一棟前總部大樓仍矗立在市中心南端。這座45層的前漢伯爾石油公司總部（埃克森前身）在石油巨頭十年前搬離前，還曾設有休斯頓著名的石油俱樂部。埃克森已出售該建築，但經紀人表示翻新成本可能過高。

“我認為這棟建築永遠不會重現生機——或許當你我離開人世時它仍會矗立在那裏，“西格里斯特説，“許多原本完好的建築將逐漸湮沒在黑暗中，有人會因此蒙受損失。”