美國抵押貸款利率飆升至5.55%，再次對購房者造成壓力-彭博社
Patrick Clark
攝影師：Jeremy Erickson/Bloomberg
在大流行病之後，美國與亞洲之間的航班頻率恢復得比美國到歐洲等航線慢得多，這使得價格相對較高。
攝影師：Kiyoshi Ota/Bloomberg美國的抵押貸款利率飆升至自6月以來的最高水平，加劇了房地產市場的壓力，需求已從大流行病時期的高峯急劇下降。
弗雷迪·麥克週四在一份聲明中表示，30年貸款的平均利率從上週的5.13%上升到5.55%。除了在去年六月中旬的一週利率上漲了55個基點之外，最新的飆升是自2013年以來最陡的。
到2023年底，美國約有二十多家銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示這些組合值得更嚴格的審查，這表明更多的放貸機構可能面臨來自監管機構加強儲備的壓力。
三家監管機構去年公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業物業債務的大額敞口。當時，當局表示將更加關注那些迅速積累這類貸款，價值超過其總資本三倍以上的銀行。
紐約社區銀行（New York Community Bancorp）在最近幾周引發了一系列股價下跌，因為它為潛在的貸款損失做好了準備，這是最接近符合監管機構標準的美國最大銀行，但許多較小的銀行走得更遠。這是因為根據彭博社對350多家銀行控股公司的聯邦數據進行的分析，它們更快地積累了過度集中的貸款。
小型和中型銀行如何押注房地產
兩打銀行超過了監管機構對商業房地產的指導原則
來源：彭博社對銀行控股公司Y-9申報文件的分析
截至9月30日，商業房地產敞口比率是通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算的。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不考慮併購。
三大監管機構——美聯儲、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局——表示他們將重點關注那些商業房地產貸款組合超過其資本的三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注增長迅速的貸款組合：過去三年至少增長了50%。
截至9月30日，貸款同時跨越這兩個門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價已經下跌，因為投資者對商業地產風險感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些銀行增加儲備金或削減股息。
當局是否採取進一步行動將取決於對貸款的更嚴格審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任美國國家銀行監察長的基思·諾雷卡説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看看：到底是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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當然，監管機構不會將他們的審查限制在跨越這些閾值的銀行上，也不會那樣做的公司必然引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“與監管機構進行良好的對話很重要，讓他們瞭解發生了什麼。所以我們覺得我們有一個非常好的對話，沒有太多的擔憂，”谷國家首席執行官艾拉·羅賓斯在週四接受彭博電視採訪時説。“看，監管機構必須盡責並瞭解市場發生了什麼。如果對特定領域存在加劇的擔憂，審查，他們肯定會進入並花更多時間研究。但我認為這並不是什麼特別的事情，與其他領域出現更多擔憂時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：Valley National首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大對佔用的（或者行業術語中稱為穩定的）多户建築的融資。
“根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，穩定的多户建築貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，”首席執行官布倫特·比爾德爾在一封電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但是，很難忽視具有多户建築抵押貸款的貸款強度。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域集中暴露，面臨挑戰，你知道我們正在與他們合作，”美聯儲主席傑羅姆·鮑威爾在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會多年來解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua銀行的反向合併進入哥倫比亞銀行系統公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併一對銀行數字的形式數據，通常會將它們的增長率降低到50%以下。然而，監管機構表示，他們之所以關注快速擴大的商業地產投資組合，是因為他們希望給予那些具有多年處理大量貸款經驗的管理團隊信貸。緩慢組建投資組合還可以讓高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是美國唯一一個總資產超過1000億美元、商業房地產貸款金額超過資本300%的銀行，截至9月底，其投資組合增長速度低於監管機構設定的閾值，甚至包括該銀行於2022年底完成的Flagstar銀行收購。
彭博社的審查發現，有22家資產規模在100億美元至1000億美元之間的銀行持有商業地產貸款，金額是其資本的三倍。其中一半的公司的增長率超過了監管機構制定的閾值。資產規模不足100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家擁有過大的投資組合，其中13家迅速膨脹。該分析不包括業主自用的非住宅建築貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，為資本的299%。
“CNB的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受商業地產影響
按銀行規模劃分的商業地產抵押貸款與資本比率
來源：彭博社對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
在紐約社區銀行在一月底意外削減股息並增加為問題貸款儲備後，銀行對商業地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這一舉措是在美國國家銀行監督管理局(OCC)在幕後施加越來越大的壓力之後採取的。
隨着利率上升導致商業地產價值下降，投資者正在關注放貸方的影響。在疫情推動遠程辦公之後，許多痛點集中在辦公大樓。但幾年前以最高價格融資的公寓也價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
即使是最大的房地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在違約一些債務。其他房東正在減少損失，放棄樓宇。
幾年來，由於價值不明朗，銀行在商業地產貸款上有一定的靈活性，隨着利率上升凍結了市場的大片區域。這也使放貸方更有靈活性，可以延長債務並與借款人達成交易。但隨着商業地產價格下跌變得更加明確，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲表示將緩慢降低利率，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償貸款即將到期之際。根據商業地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業房地產風險敞口的放貸人面臨着貸款銷售市場的嚴峻挑戰。一些放貸人，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公室和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於這種情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是特殊的，不能“一概而論”，Noreika説。“這有點像是一個不是問題的問題，直到它成為問題。”
日本著名的櫻花季節即將到來，由於日元疲軟，今年可能是一個特別適合親自欣賞大自然壯觀景象的時機。
不過我們不能保證人羣會很少：貨幣貶值並沒有被忽視，該國在2023年迎來了2500萬遊客，是自2019年以來最多的。12月標誌着外國遊客數量連續第七個月超過200萬，創下了該月份有史以來最高的數字。
2023年3月19日上野公園櫻花盛開。攝影師：Kiyoshi Ota/Bloomberg“基本上，你的美元比一年前能多花15%。”航班優惠訂閲服務Going的創始人Scott Keyes説。
要想搶到便宜貨，你需要移動多快？你可以做些什麼來鎖定低價？以下是你需要知道的一切：
首先，為什麼日元貶值如此嚴重？
日本央行仍將利率維持在極低水平 — 實際上是負利率 — 而美聯儲和其他央行已經達到加息週期的頂峯。這種差距推動了日元的疲軟，使以美元計價的資產對投資者更具吸引力。
但這種情況不會持續太久。經濟學家們預計負利率將在未來幾個月結束，美聯儲有望在今年晚些時候降息。如果情況如此，你可能需要迅速行動。
然而，最近的數據顯示，日本經濟在去年年底意外地 陷入衰退，這將使日本央行在自2007年以來首次加息的情況變得更加複雜。
日元有多弱？
日元兑美元的匯率已經回落至 33年低點。它對歐元貶值，仍處於歷史上較弱水平與瑞士法郎的水平附近。今年初以來，它對其他10個G10貨幣都出現了貶值。
購物者在淺草的一家紀念品店前漫步。攝影師：林典子/彭博社日本的航班票價會便宜嗎？
它們比一年前便宜，但仍然可能比疫情前更昂貴。考慮到機票可能是您假期中最昂貴的部分，這可能會產生影響，即使日元疲軟也在幫助您。
在疫情之後，美國和亞洲之間的航班頻率恢復得比美國到歐洲等航線慢得多，這使得價格相對較高。“今天從洛杉磯飛往日本的廉價航班大約是600美元往返，而疫情前可能更接近450美元，” Going’s Keyes説。
但好消息可能就在眼前。“情況正在以相當顯著的方式改善，”Keyes説。“對於日本來説，2024年上半年的航班容量計劃比2019年上半年僅低5%。”他説，隨着航空公司之間的競爭加劇，價格應該會下降。
我應該現在就預訂我的日本航班嗎，即使我計劃到2024年晚些時候才去？
就機票而言，可能最好是等待價格進一步下降。“我會説航班變得更便宜。如果您對出行時間有靈活性，我認為等待是最佳策略，”Keyes説。“從現在起四五個月後飛往日本的平均價格將會比今天更低。”
東京羽田機場。攝影師：Kosuke Okahara/Bloomberg現在兑換還是持幣待價？
如果您在旅行前購買日元，您將獲得當前的匯率，但要注意外匯服務的佣金和費用，一如既往地，尋找最划算的交易。當然，日元可能會進一步貶值。
安泰旅行（Intrepid Travel）的澳新銀行（ANZ）董事總經理佈雷特·米切爾（Brett Mitchell）主張早期行動。“為了節省開支，現在就全額預訂並支付您的假期。即使您未來六個月內不打算出行，現在就兑換並儲備您的旅行資金，以充分利用疲軟的日元。”
日本仍然使用現金嗎？
是的，日本仍然廣泛使用現金，因此您不會手裏拿着一堆鈔票。事實上，一些景點，如神社，只接受現金。但現在大多數商店和餐館都接受信用卡和借記卡。一如既往，旅行時在出發前檢查借記卡和信用卡取現的費用。如果ATM詢問要以哪種貨幣收費，通常選擇當地貨幣是正確的選擇。
現在預訂住宿、旅遊和其他景點可以省錢嗎？
鎖定今天的價格可能是有道理的。東京的酒店價格在去年年底飆升，日經在九月份報道稱，房價上漲速度比紐約或倫敦更快。
其他旅遊費用，比如 日本鐵路通票，也大幅上漲。這張通票可以讓持有者在所有日本國家鐵路、巴士服務、渡輪服務和機場接送上無限制旅行，於十月上漲了約70%，至少為¥50,000（332美元）的七天票。
沖繩的星之谷沖繩度假村。攝影師：Kentaro Takahashi/Bloomberg那麼，什麼時候是賞櫻花的最佳時機？
櫻花季節很短暫，所以如果你想欣賞這一壯觀景象，做好功課是必不可少的。日本氣象公司 預測，東京的櫻花將於3月22日開始盛開，一週後達到全盛期。這比往常早了幾天 — 但這幾天可能會產生重大影響。在北部最北端的北海道，櫻花預計將於5月1日出現，四天後達到全盛期。但預測可能會有變化。
除了賞櫻花外，什麼時候是訪問日本的最佳時機？
對於温暖乾燥的氣候，最佳旅行時間是3月至5月和9月至11月。但對於想要物有所值的預算有限的旅行者來説，Intrepid的米切爾表示，5月下旬/6月初和11月下旬/12月初可能更經濟實惠。