香榭麗舍大街的建築以超過6億美元的價格創紀錄售出 - 彭博報道
Benoit Berthelot
香榭麗舍大街150號來源：谷歌地圖
伊利諾伊州芝加哥市區盧普社區一家店鋪門前的“出租”牌。
攝影師：克里斯托弗·迪爾茨/Bloomberg
攝影師：邁克爾·納格爾/Bloomberg香榭麗舍大街上的一棟建築以超過6億歐元（6億美元）的價格易手，創下了這條標誌性巴黎大街商業房地產交易的記錄。
Groupama Immobilier出售了這棟建築，位於凱旋門距離150米處，交易對象是法國集團Cheval Paris的一隻新基金，該法國集團在一份聲明中表示。Groupama Immobilier的負責人埃裏克·唐內（Eric Donnet）表示，這一價格超過了之前在這條著名街道上支付的6.13億歐元的記錄。他拒絕透露確切的銷售價格。
自疫情爆發以來，商業房地產市場一直處於動盪之中，投資者仍然擔心全球辦公樓和其他房產價值下跌所帶來的後果。紐約社區銀行最近發出了一個新的警告信號，它在削減股息併為不良房地產貸款準備了比預期更多的資金後，使市場陷入混亂。
超過1萬億美元的商業抵押貸款將在未來兩年到期，分析師們擔心其他向商業樓宇貸款的銀行可能會發生什麼情況，許多商業樓宇的價值隨着借款成本的上升而下跌。
閲讀更多： 中國的房地產危機開始波及全球
但普通投資者應該對這種情況感到多麼擔憂？大多數人在其投資組合中對商業地產的敞口不會太大，但人們越來越擔心市場中可能出現的更廣泛問題可能會波及到主街。
為什麼現在？
在大流行病開始四年後，商業地產中的疫情時代壓力似乎再次出現可能有些奇怪。但該行業的性質為緩慢發展的危機奠定了基礎。商業地產估值可能需要很長時間才能適應需求變化，而抵押貸款需要數年才能到期。與此同時，利率大幅上升，使樓宇所有者難以再融資債務。
基本問題是什麼？銀行持有的樓宇債務價值已不再是幾年前的水平，但沒有人確切知道哪些貸款可能會崩潰。即使股市創下歷史新高，人們仍然擔心商業地產困境可能會拖累美國經濟。
紐約市銀行 股價在週五上漲，但在此之前，該股票 在最近幾天暴跌，這次暴跌拖累了其他貸款人的股價[。穆迪將該銀行的信用評級降級為“垃圾”，而其他銀行 在世界各地擁有美國商業房地產敞口的銀行受到阻力，從日本的青空銀行到德國的德國抵押銀行。](https://hk.outputnews.com/2024/bloomberg/news_2024_02_07_527942)
最壞情況
大多數散户投資者往往在其401(k)計劃或其他投資中很少接觸商業房地產，因此顧問通常建議現在不是恐慌的時候。標普500指數約有2.3%的權重與房地產有關，而富時全球全市值指數的權重約為3%。更大的問題將是糟糕的商業地產債務拖累銀行。
“然而，正如我們在2008年看到的那樣，金融機構是緊密相連的，”聖路易斯托伯曼貝克財富合夥人邁克爾·貝克爾説。“商業房地產市場進一步信貸事件的影響將波及許多其他行業。”
在最壞的情況下，這可能會在市場上引發避險情緒，貝克爾指出。這可能會終結市場的盈利行情，標普500指數比一年前上漲了20%以上，納斯達克指數更是上漲了40%以上。
“我們建議客户將這種風險控制在他們的股票投資組合中，那裏他們可以做到，”貝克爾説道。“如果您有已知的提款或支出，美國國債或AAA級企業債券是防範市場傳染的最佳方式。”
區域銀行再現
一些混亂與去年的區域銀行危機有關，包括硅谷銀行、第一共和國銀行和信貸銀行的倒閉。在此之後，NYCB收購了Signature的部分業務，這增加了其規模，並且此後使該銀行受到了更嚴格的監管。現在與去年聯繫在一起的另一個因素是區域銀行的資產在商業房地產貸款方面更為集中。這類貸款佔小銀行資產的28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。
顧問表示，與去年一樣，對於與區域銀行合作的消費者來説，確保他們的存款受到聯邦存款保險公司保險是值得的。
“他們的資產負債表規模較小，因此可能沒有像一些大型銀行那樣多樣化，”明尼蘇達州雙城財富策略創始人達納·梅納德説。“我總是建議人們，如果他們對某家銀行有任何疑慮，不僅要多樣化他們的投資組合，還要多樣化他們使用的銀行。”
美國聯邦存款保險公司（FDIC）為每位存款人、每家受保銀行、每種賬户所有權類別提供最高25萬美元的保險。因此，如果您結婚了，通過在您名下擁有個人銀行賬户、在您配偶名下擁有個人銀行賬户以及共同賬户，您可以獲得100萬美元的FDIC保險覆蓋。
房地產投資信託基金（REITs）
不僅僅是銀行股受到壓力。一些房地產投資信託基金（REITs）最近也出現了下跌，因為商業地產行業面臨逆風。但顧問表示，大多數多元化投資者不應該有太多暴露。
亞利桑那州MDRN Wealth的創始人約翰·博伊德（John Boyd）指出：“REITs通常只佔據標普500等主要多元化指數的一小部分。在指數中的REITs中，只有一小部分公司與商業地產密切相關。即使是那些與商業地產密切相關的公司，也並非所有商業地產都相同。”
小心撿便宜
對當前危機的反向看法是這是一個買入機會。去年底，地區銀行股上漲，人們認為地區銀行股的暴跌可能只是一個“過度反應”。
但馬薩諸塞州Scituate的Parkmount Financial Partners的財務規劃師約瑟夫·博根（Joseph Boughan）不贊成個人投資者採取這種策略。
“這些公司的貸款組合質量了解甚少，這是該行業的風險加劇，” Boughan説。“購買該行業的個別股票仍然可能是一片雷區，因為Covid導致的入住率急劇下降的後果仍在逐漸傳導到底線。”
隨着標普500指數首次收於5000點以上，對於手頭有現金的投資者來説，不可避免地會有一個問題：現在該入市嗎？還是這個里程碑時刻實際上是不投資的理由？
正確答案取決於您的情況。但將創紀錄的高點放入背景中可以幫助您思考投資的後果，理財顧問表示。以下是市場策略師和財富顧問建議如何構建事情的方式。