2008年賺了數十億的交易員在英鎊創歷史新低時買入 - 彭博報道
Bei Hu
一名交易員在倫敦ETX Capital，一家差價合約經紀商，監控電腦屏幕上的金融數據時停頓。
攝影師：Chris Ratcliffe/Bloomberg
芝加哥伊利諾伊州盧普社區一家店面上的“出租”牌。
攝影師：Christopher Dilts/Bloomberg一位因在全球金融危機期間獲得27億美元波動交易收益而聲名鵲起的對沖基金經理，在英鎊暴跌至歷史新低的一天購入了英鎊。
Stephen Diggle在週一使用了“小型基金”10%的資產購入英鎊，以資助在英國的投資，特別是那些收入以美元計價但成本以英鎊計價的公司股票，他在一封電子郵件中表示。他沒有具體説明基金的名稱和規模。
自疫情爆發以來，商業房地產市場一直處於動盪之中，投資者仍然擔心全球辦公樓和其他房產價值下跌所帶來的後果。 NYCB最近發出了一個新的警告信號，它在削減股息併為不良房地產貸款的損失撥備比預期多出更多資金後，使市場感到不安。
超過1萬億美元的商業抵押貸款將在未來兩年到期，分析師們擔心其他向商業樓宇貸款的銀行可能會發生什麼，許多商業樓宇的價值隨着借款成本的上升而下跌。
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但普通投資者對這種情況應該有多擔心？大多數人在其投資組合中對商業地產的敞口並不太大，但人們越來越擔心市場中可能出現的更廣泛問題可能會波及到主街。
為什麼現在？
在大流行病開始四年後，商業地產中的疫情時代壓力似乎再次出現可能有些奇怪。但該行業的性質為一場緩慢發展的危機奠定了基礎。商業地產估值需要很長時間才能適應需求變化，而抵押貸款需要數年才能到期。與此同時，利率大幅上升，使樓宇所有者難以再融資債務。
基本問題在哪裏？銀行持有的建築抵押貸款價值已不再是幾年前的水平，但沒有人確切知道哪些貸款可能會崩潰。儘管股市創下歷史新高，但人們擔心商業地產困境可能會拖累美國經濟。
紐約市銀行 股價在週五上漲，但在此之前，該股票 在最近幾天暴跌，這次暴跌拖累了其他貸款人的股價。穆迪將該銀行的信用評級降級為“垃圾”，而其他銀行 在世界各地擁有美國商業房地產敞口，受到了阻力，從日本的青空銀行到德國的德國抵押銀行。
最壞情況
大多數散户投資者往往在他們的401(k)或其他投資中很少接觸商業房地產，因此顧問通常會建議現在不是恐慌的時候。標普500指數約有2.3%的權重與房地產有關，而富時全球全市值指數的權重約為3%。更大的問題將是糟糕的商業地產債務拖累銀行。
“然而，正如我們在2008年看到的那樣，金融機構是緊密相連的，”聖路易斯Toberman Becker Wealth合夥人邁克爾·貝克爾説。“商業房地產市場進一步信用事件的影響將波及許多其他行業。”
在最壞的情況下，這可能會在市場上引發避險情緒，貝克爾指出。這可能會終結市場上一直走勢良好的情況，標普500指數比一年前上漲了20%以上，而納斯達克指數上漲了40%以上。
“我們建議客户將這種風險控制在他們的股票投資組合中，這樣他們就可以做到，”貝克爾説。“如果您有已知的提款或支出，美國國債或AAA級公司債券是防範市場傳染的最佳方式。”
區域銀行再現
一些混亂與去年的區域銀行危機有關，包括硅谷銀行、第一共和銀行和信貸銀行的倒閉。在此之後，紐約社區銀行收購了Signature的部分業務，這增加了其規模，並自那時起使該銀行受到了更嚴格的監管。現在與過去聯繫在一起的另一個因素是，區域銀行的資產在商業房地產貸款方面更為集中。這類貸款佔小銀行資產的28.7%，而大型銀行僅佔6.5%。
顧問表示，與去年一樣，對於與區域銀行合作的消費者來説，確保他們的存款受到聯邦存款保險公司保險是值得的。
“他們的資產負債表較小，因此可能沒有像一些較大銀行那樣多樣化，”明尼蘇達州雙城財富策略創始人達納·梅納德説。“我總是建議人們，如果他們對某家銀行有任何疑慮，不僅要多樣化他們的投資組合，還要多樣化他們使用的銀行。”
美國聯邦存款保險公司（FDIC）保險高達$250,000 “每位存款人，在每家受保險銀行，每種賬户所有權類別。” 因此，如果您結婚了，您可以通過在您名下擁有個人銀行賬户、在您配偶名下擁有個人銀行賬户以及共同賬户來獲得$1百萬的FDIC保險。
房地產投資信託（REITs）
不僅僅是銀行股受到壓力。一些房地產投資信託（REITs）最近也出現了下跌，因為商業地產行業面臨逆風。但顧問表示，大多數多元化投資者不應該有太多暴露。
“REITs通常只佔據像標普500這樣的主要多元化指數的一小部分，”亞利桑那州MDRN Wealth創始人約翰·博伊德指出。“在指數中的REITs中，只有一小部分公司與商業地產密切相關。即使是那些與商業地產密切相關的公司，也並非所有商業地產都是相同的。”
小心尋找便宜貨
對當前危機的反向看法是這是一個購買機會。去年年底，地區銀行股上漲，人們認為地區銀行股的下跌可能只是一個“過度反應”。
但麻薩諸塞州Scituate的Parkmount Financial Partners的財務規劃師約瑟夫·博恩不喜歡這種策略適用於個人投資者。
“這些公司的貸款組合質量了解甚少，這是該行業的風險加劇，” Boughan説。“購買該行業中的個別股票仍然可能是一片雷區，因為Covid導致的入住率急劇下降的後果仍在影響着底線。”
AI繁榮帶來的財富正在重新點燃加利福尼亞硅谷的房地產市場。
聖何塞地區的開放房屋人滿為患，百萬美元以上的首套房經常以數十萬美元的溢價出售，房源以美國最快的速度脱銷。
購房者正急於利用最近的抵押貸款利率下降，他們從一年來由AI狂熱推動的大科技股票的持續漲勢中獲利。現在決定購房的許多人以前從未購買過房屋。
“我們有很多首次購房者，”凱勒·威廉姆斯（Keller Williams）位於洛斯加託斯的經紀人朱莉·維斯（Julie Wyss）説。“他們感覺非常富有。”
洛斯加託斯的房屋。攝影師：洛倫·埃利奧特/彭博社隨着從北加利福尼亞到全國各地更便宜地點的疫情大遷徙告一段落，對房屋的競爭正在加劇。返崗辦公的要求正在迫使工人找到靠近郊區景觀上遍佈的許多總部的地方，從蘋果公司和Alphabet公司到AI芯片製造商Nvidia公司，其股價在過去一年中翻了三倍。
這有助於抵消數千起技術行業裁員的影響。在一個以供應稀缺而聞名的地區，即使需求有小幅增加，也可能引發競標戰。
沒有哪個美國住房市場像硅谷和更廣泛的舊金山灣區那樣與技術行業的命運緊密相連。但從波士頓和西雅圖到丹佛等其他中心的經紀人，在傳統的春季銷售季節可能也會看到需求的增加，這個季節通常在本週末超級碗結束後開始。
在美國50個最大都市地區中，聖何塞以最快的房屋銷售速度領先。根據Redfin Corp.截至2月4日的四周數據，那裏61%的新房源在不到14天內簽約。西雅圖市排名第二，那裏有亞馬遜和微軟總部，59%的房源迅速消失。
Redfin表示，聖何塞地區的房產以比掛牌價高出2%的平均價格售出。在賣方要價中位數為130萬美元的地方，這可能意味着一個顯著的溢價。
聖何塞Cambrian社區的一棟待售房屋。攝影師：Loren Elliott/Bloomberg公司股票往往佔據軟件工程師和其他技術員工薪酬的很大一部分，這解釋了他們如何負擔得起如此昂貴的房屋。
“在年薪20萬美元的情況下，你不可能在洛斯阿爾託斯買一棟價值300萬美元的房子，”舊金山房地產數據公司Altos Research的創始人邁克爾·西蒙森説。“但你可以用你的股票財富來購買。”
競價戰
科技工作者卡蘭·賽亞爾和他的妻子尋找了幾個月，急於在房價進一步上漲之前找到合適的房子。但一次又一次，他們被100人蔘觀開放房屋，或者一連串的報價所打消了積極性，這些報價要求他們出價超出他們願意支付的金額。
於是，他們改變了策略，當經紀人們暗示一處房產將“即將上市”時，他們立即提出報價。
去年12月，他們把目光投向了聖何塞備受追捧的坎布里安學區內一棟面積為2,000平方英尺（186平方米）的房子，結果發現自己與另一位早期買家競爭。他們的經紀人，Intero Real Estate的拉比特·努爾，提交了最後的還價，通過將其設置為不到一個小時後到期來增加緊迫感。賣家接受了17.25萬美元的出價 — 比要價高出10萬美元 — 這對夫婦上個月完成了交易。
“我們仍然陷入了輕微的競價戰，”賽亞爾説。“這比同時與10只狼搏鬥要容易得多。”
他妻子工作的芯片製造商股價飆升有所幫助。這讓他們的抵押貸款人感到放心，並使這對夫婦能夠出售一些股票以支付20%的首付款，他説。
每月8500美元的抵押貸款有點吃力，但賽亞爾表示這是一個經過計算的風險。如果借款成本下降，他們將簡單地通過重新融資來擺脱目前的6.375%的利率。
大流行狂潮
過去幾年飆升的抵押貸款利率使該地區以及整個美國的庫存保持緊縮，因為很少有房主願意出售房屋，如果這意味着放棄他們的廉價貸款。像Syal這樣的升級買家根本不賣。他説他計劃將他以前的房子出租給租户，同時保留2.25%的抵押貸款。
聖何塞房地產市場——世界上最昂貴的之一——近年來一直在過山車般的波動。2022年，隨着疫情導致購房者湧向郊區，價格達到頂峯，但隨後市場隨着去年利率的激增而降温。從去年10月的高點開始的借貸成本下降助長了最新的購房狂潮。
到像納什維爾和奧斯汀這樣的價格較低地區的疫情遷徙已經放緩，現在更少的房主離開舊金山灣區。根據Redfin的數據顯示，第四季度淨流出量下降到26,000，比去年同期減少了13%，僅為2021年9月高峯水平的一半。
特斯拉停在了一棟房子前面。攝影師：Loren Elliott/Bloomberg儘管高昂的成本仍在驅使一些人離開，但硅谷不斷湧現出看重住在工作地點附近的百萬富翁。買家的絕望情緒正在回升，尤其是在像庫比蒂諾或洛斯加託這樣的受歡迎地點，幾乎沒有可供購買的房屋，Keller Williams經紀人Wyss説。
她一直在努力説服一對年薪豐厚的科技夫婦，讓他們出更高的價。經過一年的尋找，他們決定全力以赴購買他們真正想要的San Carlos的一棟房子。這棟面積為1,600平方英尺，享有峽谷景觀的房產的要價為235萬美元。他們出價260萬美元，而Wyss被賣方代理告知不要試圖出270萬美元。最終房子被賣給了別人。
“我們一直在寫報價，左右開弓，”Wyss説。“我們總是落後5萬美元。”
舊金山
舊金山市的復甦速度比硅谷慢，部分原因是受到疫情的嚴重打擊，尤其是對於昂貴的市中心公寓需求特別低迷。而地理位置優越的獨棟房屋卻引起了很多關注，甚至在正式上市之前就已經吸引了很多人的注意。
舊金山Compass的經紀人Alexander Lurie在Marina區舉辦了一個非正式的開放日，展示了一棟售價350萬美元的三卧室房產，正好是舊金山49人隊參加NFL分區冠軍賽的那個週末。
五十五組人前來參觀這棟房產，這棟房子經過翻新，擁有開放式平面圖和寬敞的後院。在看到所有這些興趣之後，賣方將價格提高到450萬美元。
“我們看到人們在我們的本地球隊爭奪超級碗時出來參觀，”Lurie説。“如果這不是一個好跡象，我不知道還有什麼是。”