孟買房地產重建熱潮現遭警示——彭博社
Menaka Doshi
2024年孟買在建住宅樓羣。
攝影師：Dhiraj Singh/彭博社 歡迎閲讀印度版簡報，我是梅娜卡·多希。每週我將帶您近距離觀察推動印度崛起為新興經濟強國的億萬富豪、商業動態與政策決策。
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本週聚焦：深陷孟買建設熱潮、數字支付新浪潮，以及立志讓印度躋身全球航空電子版圖的企業家。
重建熱潮
我正身處一宗併購交易中。
確切地説，我和鄰居們正被某大型地產開發商遊説——對方提議將我們這座已有60年曆史、破舊的南孟買公寓樓改建成豪華高層，配備氣派大堂、花園、健身房、共享辦公空間和咖啡廳。
隨着住房銷量創下12年新高，重建熱潮席捲這座商業之都，數萬孟買市民正考慮類似提案。全市房價平均上漲約6%至8%，但新樓盤大户型售價較去年最高漲幅達15%。
“這種重建熱潮前所未見，”萊坊房地產諮詢公司高級執行董事古拉姆·齊亞表示。他的團隊統計顯示，過去五年簽署了超過700份私人建築重建協議。行業預估另有數千棟新舊建築的重建計劃正在推進中。
房地產週期已接近頂峯，且危機隱現，齊亞警告道。當價格開始走軟時，開發商可能無法履行合同條款。“我們已目睹不少此類項目，始於一個週期卻完工於下一個週期。這種延誤相當危險，“他表示。
班德拉區梅菲爾項目的重建將延續至2027年。圖片來源：維賈伊·波達爾在時尚的班德拉濱海黃金地段，維賈伊·波達爾曾經居住的梅菲爾公寓樓原址上，如今只見一個深坑。
他的公寓樓是這波淘金熱中最早啓動重建的項目之一，起因是建築結構缺陷——當波達爾的天花板坍塌時，他險些喪命。2022年，業主們與承諾提供面積增加85%新公寓的開發商簽約。
“開發商的選擇至關重要，“波達爾在電話中強調。梅菲爾居民委員會選擇了承接項目較少的開發商，並專門組建項目團隊監督工程進度。
為了美化其老化的天際線並增加新的住房存量，孟買近年放寬了開發規定，允許建造更高的塔樓，這些塔樓具有更高的容積率（FSR）和更多的濱水建築，特別是針對重建項目。
Anarock房地產諮詢公司戰略諮詢與估值聯席主管Ashutosh Limaye表示，重建需要與綠地開發不同的商業計劃，因為它通常涉及較少的前期投資，但需要更多時間進行談判和執行。
然而，他説，越來越多的建築商現在被吸引到這一領域，因為在這個土地稀缺的島嶼城市中心，有機會銷售昂貴的房地產。他們可以利用額外的容積率為現有居民提供更大的公寓，並將多餘的公寓出售以獲利。
Breach Candy的Surya公寓位於一塊1.75英畝的土地上，擁有一口私人水井。它對面是一家著名醫院和沿海道路。攝影師：Menaka Doshi/Bloomberg在高檔社區Breach Candy，50年曆史的Surya公寓的成員發佈了一份重建招標，至少有28家開發商響應。
建築委員會主席Vinod Pitroda和秘書Kishor Dalal在電話中向我快速列舉了來自全國各地的頂級建築商的名字。他們説，甚至有一家建築商派出了其董事總經理來推銷。
目前，最終入圍的三份競標書為120户公寓業主每户提供了60%至80%的額外面積。“開發商的口碑和資金實力最關鍵，“達拉爾表示。“這個過程中還得靠點運氣，“皮特羅達補充道。 鑑於過往失敗教訓，許多業主委員會如今聘請專業項目經理、律師和會計師團隊參與重建談判，力求爭取最大附加面積、銀行擔保及工程延誤賠償條款。
萊坊公司的齊亞擔憂這些協議可能好得不真實：“有些開發商現在承諾100%的額外面積，而幾年前只有40%。這很危險，一旦市場轉向，整個項目就會崩盤。”
孟買BDD社區住房數十億美元重建項目中首批新建公寓樓。攝影師：梅納卡·多希/彭博社孟買長期住房短缺問題曾催生寶萊塢多部悲情電影和歌曲（甚至在好萊塢也有相關作品）。如今，隨着阿達尼集團改造達拉維貧民窟、老舊公房重建以及類似我們這樣的私人建築改造等超大型項目推進，住房困境正現轉機。
新增供應也將有助於抑制價格，儘管目前尚不清楚該市不堪重負的基礎設施如何支撐這一增長。
不過這個問題改天再討論。我鄰居發消息説，我們剛收到一家知名開發商的競標報價。得趕在這波淘金熱變成泡沫前分一杯羹。
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現場直擊：國防產業處於"臨界點”
在全球貿易戰的迷霧和對潛在供應鏈限制的擔憂中，一家位於德里的小型航空電子公司正準備獲得其最大的國防訂單之一。一份73億美元的政府合同將授予印度斯坦航空有限公司，用於供應156架輕型戰鬥直升機，這也將有助於提升其合資夥伴之一——Samtel航空電子公司的訂單量。
Samtel在業務上已有約十年的歷史，為軍事、民用航空和鐵路客户提供駕駛艙顯示器、處理器板和其他電子設備。第二代企業家、首席執行官Puneet Kaura表示，印度日益增長的地緣政治重要性和國防本土化計劃促進了國際和本地訂單的增長。他預計公司目前的訂單規模為50億盧比（5800萬美元），將在三年內翻一番，其中約40%用於出口。
本次訪談內容由多次電話及郵件交流濃縮而成，並經過輕微編輯以確保清晰度。
普尼特·考拉來源：Samtel航空電子國防與民用領域最大的機遇在哪裏？
我們看到的最大機遇在於軍用飛機現代化項目的本土航空電子系統、新型國防平台的先進顯示系統，以及拓展國際合作夥伴關係。在民用領域，我們正利用國防技術專長開發鐵路及其他關鍵基礎設施應用解決方案。政府持續增加國防現代化預算的舉措，為我們這樣的企業提供了重大增長機遇。同時，我們高性價比的駕駛艙顯示系統在需求相似的國家也存在良好出口機會。關鍵在於持續投入研發，並在印度國內建立更強大的供應鏈。
儘管機遇眾多，但增長緩慢——貴公司2025財年收入僅約10億盧比。
早期階段充滿挑戰，我們既要開發技術，又要獲得國防供應商資質。我們製造的所有產品均為自主研發。過去一年隨着訂單增加，營收已開始提速，目前正處於轉折點。下週位於德里附近古爾岡的新制造基地將投產，我們將在此研發製造所有機載電子設備、地面車輛電子系統及鐵路電子產品，未來可能將所有生產集中至該基地。
貴公司面臨的最大挑戰是什麼？
我們正在研發國內無人涉足的產品，因此必須不斷創新。人才資源固然充足，但技能仍需打磨。隨着規模擴大，維持開發週期成為巨大挑戰。
我們制定了非常完善的培訓計劃。但歸根結底，研發不僅關乎培訓，更要賦予年輕工程師創新的自由。這種環境需要時間沉澱。
全球貿易戰將對貴司業務產生何種影響？
未來數月，供應鏈約束加劇將成為主要障礙。以半導體為例，國際元器件採購將愈發困難，供應鏈僵化最終導致交貨期延長和價格上漲。
您父親創立集團時主營顯像管業務，而您轉向了航空電子領域。您的個人領導策略是什麼？
我們身處由國際巨頭主導的領域。客户正逐漸超越對印度軟件實力的認知，開始從這裏採購高科技產品。我的目標是提供比競爭對手更具成本效益、處理能力更卓越的智能產品，從而創造真正可持續的價值。
因為在這個行業，一旦開始供應某個產品或系統，至少需要維持20年以上。我的願景是讓印度在全球航空航天、國防和交通領域的高科技產品版圖上佔據一席之地。
感謝閲讀印度版***。*** 享受這連續的第二個長週末。有什麼有趣的計劃嗎？—梅納卡。
上週印度版： 特朗普暫停關税。印度投資者該怎麼做？