瑞銀稱中國房地產低迷將持續較預期更久——彭博社

中國百強房企新房銷量已連續兩個月下滑超20%。

攝影師：沈啓來/彭博社瑞銀集團原本是少數預測中國房地產行業將復甦的機構之一，但在第二季度銷售再度放緩後，現預計復甦將推遲。

該瑞士銀行中國及香港房地產研究主管林鎮鴻在3月表示，一線城市房價將在2026年初"趨於穩定"。他現在預計這一情況將推遲至2026年中後期出現，除非北京出台更多刺激措施。

“近幾個月銷售勢頭已趨於疲軟，“林鎮鴻接受採訪時表示，“若持續下去，復甦將比預期更晚到來。”

林鎮鴻以在2021年初下調中國恒大集團評級而聞名，當時距這家負債最多的開發商在樓市危機中違約還有11個月。去年當多數同行看跌時，他亦大膽轉向看多該行業。

林鎮鴻指出，需求減弱延長了房產去化週期。3月一線城市庫存週轉期已降至平均14個月，與2015年上行週期啓動時相當。但6月底該指標回升至20.7個月，意味着即便在普遍認為會率先反彈的一線城市，消化庫存也需要更長時間。

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國際投行對中國房地產前景判斷出現分歧，該行業已拖累經濟逾四年。摩根士丹利預計三季度房產銷售將持續疲軟。滙豐控股分析師則觀察到"高度分化"的復甦，這種復甦有利於在一線城市擁有強大定價權和優質項目儲備的國有房企。

再度下滑

林先生在3月的預測主要基於住宅供應過剩的緩解，因多家資金緊張的開發商已停止購地。去年房企新開工面積較2021年市場下行初期暴跌63%，降幅大於同期住宅銷售面積48%的跌幅。

其預測依據至今未變。林氏指出，中國住宅總庫存自3月底以來持續下降，只是去化週期有所延長。

中國房地產信息集團數據顯示，百強房企新房銷售已連續兩個月下滑超20%。顯示，這一加速下滑態勢表明去年9月以來的刺激政策效應正在消退。6月新房價格環比下降0.27%，創八個月最大跌幅。

中國住宅銷售自二季度以來持續惡化

數據來源：中國房地產信息集團、彭博社

林氏指出市場仍存亮點：房地產投資信託基金。他建議股票投資者關注開發商將購物中心分拆至中國REITs帶來的潛在上漲機會——今年在收益追逐中，這類REITs需求已出現飆升。

中國於2021年啓動REITs市場，旨在為大型基建項目引入資金以換取相對穩定的股息收益。2023年將購物中心納入標的範圍。隨着國債收益率持續徘徊在歷史低位，投資者今年一直在搶購這些追求更高回報的基金產品。

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彭博行業研究分析師Kristy Hung和Monica Si在7月的報告中指出，在亞洲主要市場中，中國REITs在2025年上半年實現了第二高的回報率。BI研究人員表示，與同期開發商債券和股票高達84%的跌幅相比，該行業的估值也保持了韌性。

股票催化劑

林先生表示，開發商將商場資產以REIT形式上市可能會為開發商自身股票提供催化劑。他指出，REIT上市商場的較高估值通常意味着開發商持有的其他商場被低估。

根據彭博彙編的數據，在香港上市的中國主要開發商股票目前交易價格平均僅為資產賬面價值的0.25倍。而中國內地約70只REIT的平均比率則為1.4倍。

“中國房地產融資可能在未來三到五年內經歷重大結構性變革，“林先生表示，“REIT行業的擴張將彌補住宅建築商股票市值的萎縮。”