Blackstone單户房東將停止在38個城市購買住宅（NYSE:BX）- 彭博報道
Patrick Clark, Dawn Lim
倫敦肯辛頓和切爾西區的淡色住宅聯排建築，拍攝於2022年11月14日星期一。
攝影師：Jason Alden/Bloomberg美國家庭房東公司Home Partners of America，由Blackstone Inc.擁有，將停止在美國38個城市購買房屋，成為最新一家退出過熱房地產市場的機構投資者。
該公司於2021年6月以60億美元的價格被Blackstone收購，告知客户，自2022年9月1日起，將暫停在愛達荷州博伊西、加利福尼亞州弗雷斯諾、田納西州孟菲斯和其他25個地區的申請和房產提交。它將於10月1日在另外10個城市暫停。
對於倫敦的豪華住宅來説，今年的開局並不順利。
倫敦主要地區的房地產價格，包括貝爾格拉維亞、梅費爾和肯辛頓在內的34個獨家社區，與去年同期相比在一月份下降了7.1%。根據研究機構LonRes編制的數據，這是近五年來最大的下降。與此同時，由於利率上升影響了需求，市場上供應更多，銷售額下滑了16%。
在市場的頂端，豪宅難以出售。根據LonRes的數據，一月份售出的價值超過500萬英鎊（630萬美元）的房屋數量比去年同期下降了17%。
更多倫敦豪華住宅上市
在黃金郵編地區昂貴房產供應更多
來源：LonRes
注：黃金倫敦市場庫存佔2019年12月的百分比
英國更廣泛的住房市場遇到困難，高抵押貸款利率和生活成本危機損害了購買力。豪華住宅也未能倖免，英國買家等待利率下調和今年晚些時候大選結果才採取行動。一些更富裕的倫敦居民甚至選擇租賃而不是購買去年。
根據LonRes的數據，倫敦黃金地區的房價在過去十年基本持平，這是因為倫敦在脱歐後失去了一些作為全球金融中心的競爭力，而疫情驅動的郊區空間爭奪戰也是原因。
隨着英國買家的撤退，來自海外的比例增加。倫敦的豪華房產正在與法國南部的別墅和迪拜以及紐約的頂層公寓競爭，對價格施加下行壓力。
到2023年底，美國大約有兩打銀行持有商業房地產貸款組合，聯邦監管機構表示將予以更嚴格審查，這表明更多的放貸機構可能面臨來自當局的壓力以增加儲備。
三家監管機構去年公開警告該行業要仔細評估對辦公樓、零售店面和其他商業房產的大額負債，當時當局表示將更加關注那些迅速積累此類貸款價值超過其總資本三倍的銀行。
紐約社區銀行在最近幾周引發了一系列股價下跌，因為它為潛在的貸款損失做好了準備，這是最接近符合監管機構標準的美國最大銀行，但許多較小的銀行走得更遠。這是因為根據彭博社對350多家銀行控股公司的聯邦數據進行的分析，它們更快地積累了過大的集中度。
小型和中型銀行如何押注建築
兩打銀行超過監管機構對商業房地產的指導原則
來源：彭博社對銀行控股公司Y-9申報文件的分析
截至9月30日，商業房地產敞口比率是通過將貸款價值除以一級和二級資本來計算的。資產超過2500億美元的銀行控股公司被排除在分析之外。增長率不考慮併購。
三大監管機構——美聯儲、聯邦存款保險公司和美國國家銀行監督管理局——表示他們將重點關注那些商業房地產貸款組合超過其資本的三倍以上的銀行。在這個範圍內，檢查員將集中關注增長迅速的貸款組合：過去三年至少增長了50%。
截至9月30日，跨越這兩個門檻的公司包括Valley National Bancorp、WaFd Inc.和Axos Financial Inc.，數據顯示。自一月底以來，這些地區性銀行和許多其他銀行的股價已經下跌，因為投資者對商業地產敞口感到擔憂，部分原因是監管機構可能會要求一些銀行增加儲備或削減股息。
當局是否採取進一步行動將取決於對貸款的更嚴格審查。
“我們處於警告階段，”2017年擔任美國國家貨幣監察長的基思·諾雷卡説。“儀表盤上的燈亮了，現在人們正在打開引擎蓋看看：到底是真的出了問題還是我們只需要保持警惕？”
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當然，監管機構不會將他們的審查限制在跨越這些閾值的銀行上，而那些這樣做的公司也不一定會引發進一步的擔憂。貸款的表現可能存在很大差異。
“與監管機構進行良好的對話很重要，讓他們瞭解發生了什麼。所以我們覺得我們之間有着非常好的對話，沒有太多的擔憂，”谷國家首席執行官艾拉·羅賓斯在接受彭博電視採訪時説。“看，監管機構必須盡職盡責，瞭解市場發生了什麼。如果對特定領域存在加強關注——審查——的擔憂，他們肯定會進入並花更多時間來審查。但我認為這並不是什麼特別的事情，與其他領域出現更多擔憂時會發生的情況沒有什麼不同。”
觀看：Valley National首席執行官認為房地產貸款狀況良好
WaFd表示，它有意擴大對已佔用的（或者行業術語中稱為穩定的）多户建築的融資。
“根據我們自己的歷史經驗以及FDIC行業數據，穩定的多户建築貸款是我們作為銀行可以做出的風險最低的貸款，”首席執行官布倫特·比爾達爾在一封電子郵件聲明中説。他説，投資組合中的貸款具有重要的股本 — 通常為40% — 和多樣化的現金流。“人們永遠不知道未來會發生什麼，但是，很難忽視具有多户建築抵押貸款的貸款強度。”
三家監管機構、紐約社區銀行和Axos的發言人拒絕置評或未回覆消息。
“有一些小型和地區性銀行在這些領域集中暴露，面臨挑戰，你知道我們正在與他們合作，”聯邦儲備委員會主席傑羅姆·鮑威爾在本月的60分鐘採訪中説。“這似乎是一個我們將會多年來解決的問題。”
合併數學
銀行合併可能會顯著影響反映在銀行聯邦備案中的增長率，然而監管機構去年發佈的公開指導並未指明他們可能如何看待這種數學。例如，Umpqua Bank反向合併到哥倫比亞銀行系統公司，使哥倫比亞成為母公司 — 基於這一基礎，其商業物業投資組合增長超過500%，使其脱穎而出。如果Umpqua是母公司，增長率將接近70%。
使用合併一對銀行數字的形式數據，通常會將它們的增長率降低到50%以下。然而，監管機構表示，他們之所以關注快速擴大的商業地產組合，是因為他們希望給予那些具有多年處理大量貸款經驗的管理團隊信貸。緩慢組建組合還使高管有更多時間發現和避免集中風險。
紐約社區銀行是唯一一家總資產超過1000億美元、商業房地產貸款金額超過資本300%的美國貸款人。即使包括該銀行於2022年底完成的對Flagstar銀行的收購，其組合增長速度也低於監管機構設定的閾值。
彭博社的審查發現，有22家資產規模在100億美元至1000億美元之間的銀行持有商業地產貸款，金額是其資本的三倍。其中一半的公司增長速度超過監管機構規定的閾值。資產規模不足100億美元的銀行中，這一比例甚至更高：47家擁有超大規模的組合，其中13家迅速膨脹。該分析不包括業主自用的非住宅建築貸款。
銀行開始披露2023年年底的數據。BCI金融集團公司，即佛羅里達城市國家銀行的母公司，表示截至12月31日，該單位的商業地產集中度“符合監管指導”，為資本的299%。
“CNB的貸款組合多樣化且處於良好位置，貸款價值比低，主要集中在佛羅里達州，該州經濟強勁，表現優於美國其他地區，”該公司在一份聲明中表示。
較小的銀行更容易受商業地產影響
按銀行規模劃分的商業房地產抵押貸款與資本比例
來源：彭博新聞對截至9月30日的銀行控股公司Y-9申報文件的分析
在紐約社區銀行在一月底意外削減股息並加強為有問題的貸款儲備後，銀行對商業房地產的敞口引起了投資者的關注。據彭博後來報道，這些舉措是在美國國家銀行監督管理局(OCC)在幕後施加的壓力不斷增加之後採取的。
隨着利率上升導致商業地產價值下降，投資者正在關注放貸方的影響。在疫情推動遠程辦公之後，許多痛苦主要集中在辦公大樓。但幾年前以最高價格融資的公寓也價值下降，有時還受到地方努力控制租金的進一步傷害。
即使是最大的房地產所有者 — 從黑石集團到布魯克菲爾德資產管理有限公司 — 也在違約一些債務。其他房東正在削減損失並放棄建築物。
幾年來，由於價值不明朗，銀行在商業地產貸款上有一定的靈活性，隨着利率上升凍結了市場的大片區域。這也使放貸方更有靈活性，可以延長債務並與借款人達成交易。但隨着商業地產價格下跌變得更加明確，情況變得更加棘手。
現在，隨着美聯儲表示將緩慢降低利率，更多的房地產交易開始揭示建築物的價值，正好在一波未償還貸款即將到期之際。根據商業房地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將面臨大約5600億美元的商業地產貸款到期。
尋求減少對商業房地產風險敞口的放貸人面臨着艱難的貸款銷售市場。一些公司，比如Capital One Financial Corp.，已經找到了買家。但對於辦公室和其他風險屬性，找到願意承擔貸款的投資者並不容易。
對於這種情況將如何發展的預測很困難，因為貸款是特殊的，不能“一概而論”，Noreika説。“這有點像是一個不是問題的問題，直到它成為問題。”