可負擔住房不會來自於對美聯儲的施壓 - 彭博社

Robert Burgess

美聯儲無法建造房屋。

攝影師：喬丹·馮德哈爾/彭博社

一位進步的民主黨人，喜歡打獵，熱愛足球，並相信美國屬於所有人。

攝影師：安東尼·索夫勒/星報通過蓋蒂圖片社

建立一個成功的聯盟。

攝影師：梅根·瓦爾納/蓋蒂圖片社

隨着我們接近11月的美國選舉，住房市場成為民主黨人最大的擔憂之一。這是消費者信心指標 持續低迷的主要原因之一，因為高價格和高抵押貸款利率使許多人無法購房。你必須回到1980年代初的黑暗時期，才能找到密歇根大學每月情緒調查中，受訪者在被問及是否是購房的好時機時如此悲觀的最後一次。這也解釋了為什麼喬·拜登總統在3月的國情諮文中提出了 提供税收抵免給潛在購房者，以幫助抵消一代人中最高的抵押貸款利率。也正是為什麼《紐約時報》上週報道，一些民主黨人敦促拜登借鑑唐納德·特朗普的做法，試圖 施壓美聯儲降低利率。

彭博社觀點日本正生活在超級地震的陰影下消費者能否擺脱衰退?蒂姆·沃爾茲的男性氣概讓共和黨人感到恐懼奧運會的綠色洗滌有一線希望理論上，這些想法聽起來不錯——它們可能會讓更多家庭能夠買得起房子，並促進交易。但在實踐中，這將是一場災難。甚至很可能意想不到的效果是通過推高抵押貸款利率和房價，使住房變得更難負擔。

幾乎所有的數據都表明，如今住房市場的問題與需求關係不大。確實，住房負擔能力的指標接近歷史低點，但自2022年2月美聯儲開始加息以來，現有房屋的中位價格已上漲8.2%，達到393,500美元。不僅如此，在大約30天的時間裏，房屋在市場上待售的天數與2019年時相同，當時抵押貸款利率約為4%，而現在是7.50%，根據全國房地產經紀人協會的數據。首次購房者的比例也大約為30%。但或許最值得注意的是，房地產經紀人協會表示，29%的房屋以高於要價的價格出售，在三月份！

現在不是購房的好時機

隨着價格持續上漲，購房情緒已大幅下滑

來源：密歇根大學，國家房地產經紀人協會，彭博社

至於拜登提議為首次購房的中產階級買家提供每年5000美元的税收抵免，為“出售其起始住房的中產階級家庭”提供10000美元的税收抵免，這些金額實在太少，無法激勵買家下單或潛在賣家掛牌，更不用説改善可負擔性了。此外，這隻會在許多潛在買家表示價格已經太高的情況下支撐房價。

遙不可及

高房價和高抵押貸款利率的結合使住房可負擔性降至歷史最低水平

來源：國家房地產經紀人協會，彭博社

注意：當指數測量為100時，收入中位數的家庭恰好擁有購買中位數價格二手房所需的金額，使用常規融資。住房可負擔性指數的上升意味着家庭更有可能負擔得起中位數價格的房屋。

儘管如此，税收抵免比強迫美聯儲降息更務實，這顯示出對利率運作的根本誤解。中央銀行唯一直接控制的利率是目標聯邦基金利率，即銀行之間進行隔夜貸款時收取的利率。該利率從2022年2月的0.25%上升到2023年7月的5.5%，並保持在這一水平，作為美聯儲努力收緊信貸條件以減緩通貨膨脹的一部分。

雖然聯邦基金利率確實會影響其他利率的變化，但並沒有 直接一對一的影響。抵押貸款利率與美國國債和債券以及以住房貸款為擔保的債務證券的利率相關。這些利率主要由投資者對經濟增長和通貨膨脹的預期決定，而不是由聯邦基金利率的水平決定（這部分解釋了為什麼基準10年期國債的收益率目前比聯邦基金利率低約一個百分點）。

這就是試圖逼迫美聯儲降低聯邦基金利率的問題。如果在通貨膨脹未得到控制之前，出於某種遙遠的可能性發生這種情況，國債收益率可能會因市場對美聯儲寬鬆貨幣政策將引發更快通貨膨脹的猜測而上升。1因此，抵押貸款利率將同步上升，加劇人們對可負擔性的擔憂。即使抵押貸款利率下降，積壓的需求也可能最終推動價格上漲。所以，這個想法應該擱置。

住房的真正問題是供應不足。許多房主不想出售—— 創紀錄的39%的房屋沒有抵押貸款，超過60%的貸款擁有者的利率已 鎖定在4%以下。目前，活躍掛牌出售的房屋數量已從2007年約400萬的峯值驟降至約100萬。儘管根據美國人口普查局的數據，美國的家庭數量已增加超過1000萬。而且，正如市場上房屋出售前的天數數據顯示，優質房屋一旦上市就會迅速被購買。

稀缺選擇

市場上的房屋數量已經崩潰，使市場極其緊張

來源：全國房地產經紀人協會，彭博社

解決住房危機的方式實際上只有兩種，而這兩種解決方案都無法迅速實現，更不用説在選舉之前了。第一種是通過對開發商和可開發土地賣家的税收抵免或類似激勵措施，以及對分區法的修改，來激發新的住房供應。根據一些估計，美國需要額外320萬套住房來滿足需求。

第二種是找到一種方法來增強消費者信心。已故的鮑勃·托爾，房屋建築商托爾兄弟公司的創始人，常常被問及他的業務將如何應對上升的借貸成本。他的標準回答是指向1980年代末，那是一個儘管抵押貸款利率持續超過10%，但住房市場仍然繁榮的時期。他是對的。1986年，新房銷售達到了創紀錄的水平。他的解釋是，在購買房屋時，消費者的信心比利率水平更為重要。

利率無關緊要？

儘管在1980年代末抵押貸款利率平均超過10%，新房銷售卻激增。

來源：房利美，美國人口普查局，彭博社

美國住房危機的解決方案不在於需求，而在於供應，任何試圖通過額外的財務激勵來刺激買家的解決方案，都有可能破壞數百萬美國人擁有住房的夢想。

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自週二以來，當副總統卡馬拉·哈里斯介紹明尼蘇達州州長蒂姆·沃爾茲作為她的競選搭檔時，共和黨人已減少了對哈里斯的種族和性別的初步攻擊。相反，他們將目標轉向了沃爾茲男性氣概的傳統標誌。

這並不令人驚訝。任何簡歷上包括足球教練、軍人和精準射手的自由派民主黨人都是對MAGA神話的挑戰，該神話認為自由主義和女權主義威脅傳統男性氣概，因此你最好投票給共和黨，以免被掠奪的亞馬遜人奪走你瀕危的男性身份。

彭博社觀點日本生活在大地震的陰影下消費者能否擺脱衰退？奧運會的綠色洗滌有一線希望今年最重要的選舉之一剛剛發生在他們在費城的擁擠競選 啓動儀式上，哈里斯讚揚了“教練”沃爾茲，表彰了他的退伍軍人身份，併為沃爾茲“被譽為國會山上最優秀的射手之一，年復一年贏得兩黨射擊比賽”而感到自豪。

這些傳統的男性特質本身就足夠具有威脅性。但是，如果這樣一位射手、州冠軍足球教練和普通人能夠愉快地在一位黑人女性競選總統時充當配角，那麼這對MAGA試圖逆轉21世紀的努力意味着什麼？畢竟，如果一位中年、異性戀的白人男性喜歡打獵，不必時刻擔心失去地位，也不需要傳統的性別和種族等級來驗證他的生活選擇，那麼他還需要特朗普和JD範斯做什麼呢？

這是一個令共和黨候選人感到恐懼的問題，他們提供的除了怨恨、憤怒和限制對手自由與民主權力的承諾外幾乎一無所有。這解釋了為什麼範斯立即開始 抹黑沃爾茲的軍事記錄，聲稱——當然沒有證據——沃爾茲在競選國會時“拋棄”了他的部隊，而該部隊在被派往伊拉克之前。

“快速船行動”是指針對2004年民主黨總統候選人約翰·凱里的有組織的 謊言運動。沃爾茲在國民警衞隊服役24年的經歷並不等同於凱里作為越南快速船船長在戰火中表現出的非凡勇氣。但與凱里的英雄主義一樣，沃爾茲的軍事記錄威脅到了共和黨的刻板印象。快速船抹黑是被規定的解藥。

沃爾茲的射擊能力帶來了類似的問題。上個月在CNN上與安德森·庫珀的對話中，沃爾茲對範斯進行了嘲諷。“我保證他無法像我一樣射擊雉雞，”沃爾茲説。

全國步槍協會立法行動研究所的執行董事蘭迪·科祖赫，對《華盛頓郵報》表示，“一頂迷彩帽無法掩蓋卡馬拉·哈里斯和蒂姆·沃爾茲是支持從守法獵人和槍主手中沒收槍支的激進分子的事實。”

科祖赫的“搶槍”説法是荒謬的，因為沃爾茲自己會拿起槍去打獵。但沃爾茲支持全國步槍協會反對的流行槍支法規，他作為一名戴着迷彩帽的獵人這樣做。全國步槍協會和範斯一樣對此無能為力，因為它的成功依賴於讓看起來像沃爾茲的人害怕那些看起來不一樣的人。

目標是產生懷疑，認為沃爾茲不真實——或者至少不是一個真正的男人。“你得追溯幾十年才能找到一個真正能展現出”隨意、粗獷的白人男性氣質的政治家，時尚作家德里克·蓋伊寫道。他説，沃爾茲“傳達出與砍木頭、騎馬的羅納德·里根相似的力量。”

當然，這並不完全是關於外表。關鍵在於選民如何對這些文化信號做出反應。匹茲堡大學歷史學家拉拉·普特南研究基層政治，她告訴我，沃爾茲在賓夕法尼亞州的鄉村和郊區有能力獲得支持。她引用了民主黨人和退伍軍人康納·蘭姆的例子，他在2018年贏得了特朗普支持的賓夕法尼亞西部地區的國會特別選舉。普特南説，對於那些為蘭姆拉票的人來説，“蘭姆的軍隊服役是進入考慮門檻的最重要因素。這就是為什麼對沃爾茲的軍隊服務進行迅速抹黑的努力如此迅速和全面。那段生活經歷和資歷在這裏是超級有意義的。”

自共和國成立以來，男子氣概的競爭就一直在進行。幾十年來，投票中的性別差距持續存在，以及對“媽媽黨”（民主黨）和“爸爸黨”（共和黨）的刻板印象。在1980年代末，猶他州的共和黨參議員奧林·哈奇稱民主黨為“同性戀者的黨”。

令人驚訝的是，三十多年後，今天聽到一位共和黨政治家發表類似的言論並不令人意外。共和黨，僵化、倒退，沉溺於懶惰的偏見，指向過去。哈里斯，奔向未來，激發了主導MAGA的恐懼。

沃爾茲對特朗普和範斯的威脅恰恰在於他有能力平息這種恐懼。然而，如果哈里斯公開激發，沃爾茲也在微妙地指控。他不害怕女性，不害怕黑人，也不害怕未來。你為什麼害怕？

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唐納德·特朗普在喬治亞州的競選活動是這樣的：去亞特蘭大，舉行一次集會，抨擊非常受歡迎的現任共和黨州長。布萊恩·凱普是“壞傢伙”、“不忠誠”、“小布萊恩”和“普通州長”，讓 特朗普這麼説。顯然，特朗普仍然對 凱普的拒絕感到憤怒，並且不在乎州長在一個擁有16張選舉人票的搖擺州中有 63%的支持率。

不用説，這並沒有得到好的反響。這位 共和黨脱口秀主持人對此進行了總結。

彭博社觀點日本生活在大地震的陰影下消費者能否擺脱衰退？蒂姆·沃爾茲的男性氣概讓共和黨人感到恐懼奧林匹克的綠色洗滌有一線希望“如果你想理解特朗普在喬治亞州為自己製造的問題，今天在廣播中，10個來電者中有9個是女性，她們都對他攻擊布萊恩·凱普的妻子感到憤怒，”埃裏克·埃裏克森 在X上發佈。

特朗普的週六演講是他變化不大——或沒有學習——的最明顯例子之一，所有關於更温和、更友好的特朗普的談論，都是空話。他在亞特蘭大的集會也與副總統卡馬拉·哈里斯早些時候在該市的出現形成了鮮明對比，並強調了她有機會讓喬治亞州保持藍色的原因。

哈里斯出現在與斯泰西·艾布拉姆斯身邊，後者在2018年和2022年被肯普險勝，以及在兩年內贏得四場比賽的參議員拉斐爾·沃諾克。梅根·西·斯塔利昂是哈里斯的開場表演者，副總統吸引了比特朗普更多的觀眾（1萬人）。(特朗普抱怨説，喬治亞州立大學的一個管理員阻止他的追隨者進入並填滿場館。當然，簡。）

喬治亞州特朗普和哈里斯的分屏顯示了副總統的機會，桃子州提供了一條通往白宮的道路，而總統喬·拜登顯然沒有。民調顯示拜登 在喬治亞州大幅落後，當他退出競選時。值得注意的是， 庫克政治報告剛剛將喬治亞州從“傾向共和黨”調整為“搖擺州”。

“喬治亞州是可以爭取的，”參議員林賽·格雷厄姆在福克斯新聞週日的採訪中表示，敦促特朗普 “修復損害”與肯普的關係。“如果我們贏了，我們將朝着贏得270張選舉人票的方向邁進。如果我們失去喬治亞州，格雷厄姆説，這可能會是一個非常漫長的夜晚。

特朗普 重申了他對肯普的攻擊，在馬阿拉歌舉行了一場冗長的新聞發佈會上。

哈里斯以一種讓人想起巴拉克·奧巴馬時代的方式激勵了民主黨，確實可能讓特朗普度過一個非常漫長的夜晚。民主黨在喬治亞州取得了令人驚訝但經過長期鬥爭的進展。

拜登成為自1992年比爾·克林頓贏得該州以來首位贏得該州的民主黨人。（克林頓在1996年將該州拱手讓給了參議員鮑勃·多爾。）拜登的勝利非常微弱，僅以不到12,000票的差距獲勝。但這得益於黑人選民，他們佔選民的近三分之一，郊區選民（尤其是女性）以及該州日益增長的拉丁裔和亞裔美國選民的支持。

喬治亞州在搖擺州中獨樹一幟。它不僅擁有10所歷史悠久的黑人大學和學院（HBCUs），而且其首府被譽為現代民權運動的搖籃。不僅如此，過去幾年中，有組織年輕有色人種選民的團體，這些努力為沃諾克和2021年當選的參議員喬恩·奧索夫帶來了回報。

一個大問題是凱普實際上計劃為特朗普的連任做些什麼。凱普表示他在初選中沒有投票給特朗普，並在社交媒體上表示他的“重點是贏得今年11月的選舉，並拯救我們的國家免受卡馬拉·哈里斯和民主黨的影響。”更大的問題是，考慮到特朗普對他的評論，他的勝利基層行動將會如何。

“在喬治亞州，特朗普對布萊恩·凱普的反對言論引發的共和黨人的強烈反彈是巨大的，”前副州長傑夫·鄧肯在一條短信中告訴我。“來自全州的當選共和黨人立即在那次集會後通過社交媒體賬户捍衞布萊恩·凱普的榮譽，這是理所當然的。很難想象凱普龐大的基層機器還有多少能量來幫助特朗普在這裏獲勝，”鄧肯説，他已支持哈里斯。

要獲勝，哈里斯需要温和的共和黨人選擇不參與此次選舉，正如許多人在沃諾克與赫謝爾·沃克的競選中所做的那樣，或者投票支持她。她還需要在郊區的白人女性中表現良好，這些人很可能會覺得特朗普在生育自由問題上的立場有問題——更不用説JD·範斯關於“無子女貓女”的評論以及他對試管嬰兒的看法。哈里斯已經激勵了一個曾經沮喪和脱離的民主黨基礎，但她必須在接下來的90天左右保持這種能量。

縮短的時間窗口對民主黨有利，因為他們已經證明在喬治亞州可以獲勝——在合適的情況下和候選人。哈里斯還應該大力強調過去與未來的對比——她體現了亞特蘭大及周邊郊區那種“新南方”的身份，而拜登則沒有。78歲的特朗普喜歡那種體現舊南方的分裂性種族政治，這可能會讓最近遷入的人感到厭煩。哈里斯集會的口號“我們不回去”和碧昂絲的歌曲“自由”在喬治亞州這樣的地方具有特殊意義。提醒失望的選民為什麼他們對特朗普失去信心，並在他輸掉選舉時在街頭歡呼將是關鍵。對民主黨來説，好消息是，特朗普讓這一部分變得相當簡單。

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