降低公寓租金的情況不會持續太久 - 彭博社

Conor Sen

租房還是買房已不再是一個嚴肅的問題。

攝影師：Spencer Platt/Getty Images North America性和健身對每個人都重要。

攝影師：Rachel Murray 和 Moses Robinson/Getty Images

混亂。

攝影師：David Ramos/Getty Images Europe 上週的消費者價格數據顯示，住房通脹逐漸放緩。經濟學家們預計，隨着官方統計數據慢慢趕上市場租金的趨緩，這種情況將持續一段時間。在你慶祝之前，值得注意的是，房地產投資信託（REITs）的第一季度收益更新，高管們描繪了一個對租户不太樂觀的圖景。

目前，許多大都市地區的新供應量較高，這對租金造成了一定壓力，但公寓房地產投資信託（REITs）——在許多富裕和增長迅速的大都市地區為租賃市場設定了步伐——卻出現了一些意外的抵消作用。他們的評論表明，當更温和的住房通脹數據允許美聯儲考慮降息時，實時租金的增長實際上應該讓他們質疑是否降息政策是正確的想法。

Bloomberg觀點盧斯博士和理查德·西蒙斯幫助我們逃離道德多數動物福利正在改善，不歸功於激進分子禽流感和極端高温是危險的組合匹茲堡海盜隊説了一場好球支持公寓需求的最重要的意外動態之一 — 從而支持入住率和租金 — 是人們離開租賃公寓搬進他們購買的房屋數量急劇下降。沿海強國阿瓦隆灣社區公司報告稱，由於購房，流失率創下了歷史新低的7%，而他們的長期平均水平為16%至17%。埃塞克斯物業信託公司將這一數字定為5%，也是歷史新低，而他們的長期平均水平為12%。

對許多人來説，購房很困難

高房價和借貸成本結合在一起，使人們無法進入

來源：全國房地產經紀人協會

注：在100的情況下，一箇中等收入家庭有購買中等價格二手房所需的金額，具有傳統融資方式；典型的首次購房者可以用10%的首付款購買典型的首套房。

我説這是意外的，因為儘管購房的可負擔性已經糟糕了一段時間，但上次這些公司報告盈利時，即在一月底，看起來購房者可能會在2024年得到一些喘息。當時，市場仍在預期美聯儲將進行相當激進的降息週期，30年期抵押貸款利率已降至約6.6%。自那時以來，對降息的期望已經破滅，抵押貸款利率已上升至7%以上，進一步惡化了住房可負擔性。

由於季節性春季房價上漲和較高的貸款利率，根據Redfin Corp的數據，購房者每月承擔的月供自一月底以來已經增加了約15%。這種付款衝擊使許多潛在買家陷入公寓困境，並使租賃市場沒有像預期那樣軟化。

持續強勁的就業增長是另一個動態，使公寓市場能夠應對一些地區（如太陽帶的鳳凰城和奧斯汀）迎來的大量供應。在2024年的前四個月裏，美國每月新增近25萬個工作崗位，違背了經濟學家對較弱數據的預期。總的來説，就業增長等於公寓需求增長。

沿海市場的供應量遠不及預期，影響已經顯現。像AvalonBay一樣在沿海地區擁有大量資產的Equity Residential Property Trust指出，西雅圖和舊金山今年早些時候的表現都比預期好。高管們指出，人工智能對勞動力市場的提振、返辦公室的要求以及對地方治理的感知改善導致了對市中心地區更多信心。

儘管疫情年份的瘋狂建設意味着新公寓將繼續進入一些市場幾個季度，但隨後可能會出現停頓。AvalonBay計劃增加在太陽帶市場的投資，表示他們更願意嘗試以折扣購買現有物業，而不是承擔建設新物業的成本和風險。擁有大量太陽帶資產的Camden Property Trust表示，如果經濟狀況如預期般持續，他們將在年底和明年初在開發方面變得“更加積極”。按照這個時間表，新單元最早要到2027年才會進入市場。

市場看好租金增長

不可負擔的住房市場使租賃需求保持高位

來源：彭博社

由於前景改善而沒有明顯的發展計劃，這可能是為什麼上週AvalonBay和Essex的股價達到了自2022年以來的最高水平。自2月底以來，彭博REIT公寓指數上漲了近13%，而標普500指數只上漲了4%。

所有這些都引發了關於聯邦儲備委員會將如何在9月考慮住房通脹的問題，市場預計這是市場預計首次降息的時間。很可能，至少在今年餘下時間內，政策制定者追蹤的指數中衡量的住房通脹將繼續減速，但根據公寓REIT所説的話，以及一些綜合措施，如公寓列表數據等等，實時或市場租金增長將在那時加速，有很大可能會持續到2025年。如果當前市場趨勢讓聯邦儲備委員會主席傑羅姆·鮑威爾相信，住房通脹數據將在今年晚些時候逐漸減緩，那麼當官方數據看起來不錯但市場信號不佳時，他將如何回應？

對於尋找樂觀理由的租户來説，短期內最大的希望是聯邦儲備委員會無視住房通脹的任何重新加速，無論如何都降息，抵押貸款利率下降，待售市場的可負擔性得到改善。這將使更多人退出租賃市場，對入住率和租金施加下行壓力。但總的來説，上漲租金的時間表正在提前，我預計在夏末或初秋會有所增長，如果在某些地方還沒有發生的話**。**更多來自彭博觀點：

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在20世紀80年代，一個以羅納德·里根和道德多數派為代表的十年中，兩位奇特的流行偶像站出來反對保守主義：一個出生於德國的大屠殺倖存者，成為性治療師，以及一個來自路易斯安那州的超重、不快樂的孩子，將他的個人故事變成了一部VHS健身錄像帶，傳播着令人感覺良好的福音。

上週，世界失去了盧斯·韋斯特海默博士（更為人熟知的是魯思博士）和理查德·西蒙斯，兩人相繼去世。這對於那些感到因年齡、體型和性取向而被排斥的人來説是一個合適的結局。在墮胎禁令、反LGBTQ+和DEI法律正在抹去他們所倡導的身體自主權和歸屬感的進步的時候，他們的去世尤為令人痛心。

雖然我們不能否認他們的白人身份和商業化有助於他們的主流成功——作為脱口秀節目主持人、暢銷書作者和熱門平台上的嘉賓——但他們顛覆規範的激進和個人化方式是對任何曾感到被邊緣化的人的邀請。

在80年代，沒有缺乏會引起這種情緒的政策：新右翼引領了保守主義的崛起，反對墮胎、同性戀、《平等權利修正案》和平權法案。

在這一過程中，有着盧斯博士和西蒙斯以積極、幽默和古怪的方式對文化清教主義表示不屑。對觀眾來説，更重要（也更具市場價值）的是他們並不完美的成長經歷。通過這一點，他們傳達的信息很簡單：我們和你們一樣是普通人，有缺點，但看看我們走了多遠。

而這一切都奏效了。

西蒙斯創立了一個持續數十年的健身帝國，擁有一檔全國性的節目，《理查德·西蒙斯秀》，寫書，主導VHS健身和電視購物廣告，並創造了“每個人都有讓我變得更強大的故事”和“告別肥胖”等口號。他的健身視頻不僅有苗條、健美、金髮模特——當時被接受的美麗標準。不同形狀、大小和種族的身體都得到了代表和慶祝。

但他最偉大的禮物是他過自己所説的。雖然西蒙斯從未討論過自己的性取向，但他毫不掩飾的豔麗打破了障礙。如果他，一個穿着緊身Dolfin短褲和鑲滿施華洛世奇水晶的背心的娘娘腔中年男人，能夠在男人被期望呈現超級男子氣概的時代如此快樂地愛自己，那麼我們也可以。

以她自己的方式，魯思博士也傳達了同樣的信息。她經常重複説“每個人都應該受到尊重”。她曾經説她最不喜歡的詞是“正常”，因為我們不知道什麼是正常。

她的生活肯定一點都不平凡。1980年，她開始了她備受歡迎的深夜廣播節目《性話題》，那時她已經50多歲了。在廣播和書籍中，她談論親密關係的方式前所未有。一個女人説出“性”這個詞？在她所謂的“黃金年齡”之後説出來？還給出如何享受的建議？這種行為讓人大吃一驚，至少可以這麼説。

這種勇氣延伸到了她為婦女的生殖權利而戰的過程中，以及她討論和對待同性戀的方式，就好像這是許多人生活中的一個正常部分一樣。而她在HIV/AIDS流行時期對同性戀社區的排斥更是如此。

魯思博士認識到人們為什麼如此被她吸引。她告訴黛安·索耶在一次採訪中説：“我認為這與我不高大、金髮和美麗有關，也與我是一位年長女性有關。”

當然。但我會再進一步。她的背景，就像西蒙斯的背景一樣，激發了改變自己處境的感覺。如果像身高只有4英尺7英寸的魯思博士這樣的女性，一個自稱是“大屠殺孤兒”，能夠成長、移民到一個新地方並建立成功的職業，那麼普通人又有什麼做不到的呢？

她和西蒙斯在外表上過着體現美國夢的生活，而當時對於像他們這樣的人來説，甚至認為他們這樣想都是愚蠢的。有人甚至可以稱他們為原始的影響者。

我傾向於這樣認為。在千禧一代和Z世代的眼中，他們早在這個詞或概念出現之前就已經在影響人們了。但現在有所不同。

雖然由於社交媒體的普及，我們比以往任何時候都更能接觸到公眾人物的生活，但盧斯博士和西蒙斯的人類連接方式卻不見了。今天的聲音喧囂不再那麼清晰和真誠，或者看起來不再那麼在乎，就像他們當時那樣。

因此，當許多人為他們的去世感到悲痛時，也在為他們創造的一個時代的結束而哀悼，當時公眾最需要這個時代。

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關於上週五毀滅性的全球IT系統故障最令人不安的事情之一是，這類毀滅性事件已經變得如此常見。

在過去幾年中，類似的故障來自亞馬遜公司等公司曾經暫時關閉了全球系統，而這最新問題是由網絡安全公司 CrowdStrike Holdings Inc. 的一個失敗的軟件更新引起的，該公司與大客户微軟公司的聯繫導致了全球範圍內的問題 — 包括機場混亂，股票交易所和醫院，儘管現在已部署了修復方案。

彭博觀點魯思博士和理查德·西蒙斯幫助我們擺脱道德多數派動物福利正在改善，不歸功於激進分子禽流感和極端高温是一個危險的組合匹茲堡海盜隊説了一套好話這次的規模是前所未有的。這應該激勵微軟和其他IT公司做的不僅僅是簡單地施加一個創可貼。決策者也可以解決世界對僅有三家雲服務提供商過度依賴的問題。在當今的現實中，一個漏洞可以一次性影響數百萬人，這並不一定是現狀。

親愛的讀者，這裏也有一個建議：今天為你的IT人員做點好事。給他們帶來甜甜圈、咖啡，如果夠晚的話，也可以帶點更烈的東西，因為他們將度過一個艱難的週末，解決週五的停機問題變得 是一個緩慢、複雜的過程。網絡技術人員和工程師們一直在忙着解決藍屏死機 在全球範圍內出現在Windows電腦上的問題，有效地使它們變得無用。這迫使航空公司在白板上寫下他們的飛行時間併發放手寫 紙質機票；英國的一個電視新聞台被迫停播。

這個故障是由CrowdStrike的Falcon軟件更新引起的，具有諷刺意味的是，該軟件旨在防止病毒和網絡威脅造成的傷害，被描述為 一個“微小、單一、輕量級傳感器”。Falcon將微軟視為關鍵客户，並且具有對Windows等操作系統中最基本核心之一的特權訪問，即內核。

從理論上講，這是一個好主意。如果 CrowdStrike 的工具沒有這種訪問權限，那麼任何惡意黑客一旦獲得 root 訪問權限就可以簡單地停用 CrowdStrike 的反病毒軟件並肆意妄為。

但現在顯而易見，擁有這種特權訪問權限的另一面是，如果 CrowdStrike 本身出現錯誤。這就是為什麼責任不應該只歸咎於 CrowdStrike（其股價在週五早上已下跌超過 20%），而且也應該歸咎於微軟，因為微軟可能沒有設計出更具彈性的操作系統。令人震驚的是，根據 CrowdStrike 週五的一篇博文，蘋果公司和 Linux 的操作系統根本沒有受到這個故障的影響。而也沒有出現給 Falcon 這樣特權訪問他們的內核，現在看起來是不明智的。微軟沒有回應評論請求。

這不是一次網絡攻擊，但與以往的停機一樣，是雲計算 IT 過程的拜占庭複雜性的結果。過去十年來，網絡安全行業在將自己營銷為對各種可怕的威脅行為者的一種有效打擊方面做得非常出色，但一個缺點可能是，隨着基礎設施變得更加複雜，公司可能忽視了基本的 IT 衞生保健。Palo Alto Networks Inc. 首席執行官 Nikesh Arora 在今年早些時候説：“在過去幾年裏，我們的大多數客户最終在網絡安全方面的支出超過了 IT 方面的支出。”

一個技術解決方案可能自然而然地回到“重啓”這個古老的技巧。在線市場Adevinta的工程主管Joao Alves在推特上表示，科技行業可能會要求雲服務提供商“雙重引導操作系統和內核模塊升級”。簡單來説，這意味着在更新軟件時兩次重啓系統。第一次引導應用更新，第二次確保系統穩定後再完全激活更改。微軟在撰寫時沒有回答有關是否已經採取這樣的流程的問題。

但這些只是零碎的解決方案。更大的問題是雲計算本身的供應鏈，以及由此延伸的網絡安全服務，這使得太多公司和組織容易受到單一故障點的影響。當只有三家公司 — 微軟、亞馬遜和Alphabet旗下的谷歌 — 主導雲計算市場時，一個小事件就可能產生全球影響。

歐洲立法者在解決這些所謂的超大規模提供商對市場的控制方面走在最前面，他們通過新的數據法案旨在降低切換雲服務提供商的成本並改善互操作性。解決市場壟斷。

美國立法者也應該加入這場遊戲。一個想法可能是強制像醫療保健、金融、交通和能源等關鍵領域的公司不僅僅使用一個雲服務提供商作為他們核心基礎設施，這往往是現狀。相反，一項新的法規可以強制他們至少使用兩家獨立的提供商來進行核心運營，或者至少確保沒有單一提供商佔據其關鍵IT基礎設施的三分之二以上。如果一個提供商發生災難性故障，另一個可以保持運行。

儘管星期五的停機已經很痛苦，但如果不將其作為一個停止正在迅速成為一場反覆噩夢的催化劑，那將是一種浪費。

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