新世界集團110億美元交易為香港樓市提供微妙生命線——彭博社

沒有人願意成為那個將香港脆弱的房地產市場推向危機的銀行家。

對於新世界發展有限公司這家房地產巨頭而言，在長達數月的創紀錄110億美元再融資談判中，各方對融資方案失敗的潛在後果的擔憂，是推動貸款機構達成協議的主要因素，該協議最快將於週一敲定。

風險如此之高，以至於一些銀行家向信貸委員會推銷這筆交易時，不是強調公司的優勢，而是強調其失敗的連鎖反應。根據巴克萊銀行的數據，新世界在香港約400億美元的資產相當於該市年度國內生產總值的十分之一左右，如果無法償還債務，可能會引發痛苦的經濟衝擊。根據標普全球評級的數據，僅今年一年，香港本地房價的跌幅可能高達7%。

新世界發展開發的香港深水埗柏傲莊項目。攝影師：林益/Bloomberg參與這筆交易的銀行家表示，只有在同行施壓、與監管機構多次通話和會面、債券持有人的不滿以及為爭取最初拒絕該計劃的小型銀行而進行的最後努力之後，交易才得以完成。

該公司為自己及香港爭取到了喘息之機。但這項交易的高風險本質，以及過程中必須跨越的重重障礙，都折射出香港房地產市場的嚴峻現狀——當地房價已連續四年下跌，寫字樓空置率接近歷史峯值。

“雖然企業可能躲過一劫，但香港經濟仍面臨重大風險，“私募基金開元資本董事總經理布洛克·西爾弗斯表示，“開發商負債率依然過高，更多企業可能需要進行債務重組。”

銀行家們正密切關注該公司的後續動作。新世界尚有約80億美元未償債券，投資者預期其將很快提出部分債券的要約收購，或申請延長還款期限。該公司正籌劃另一筆約20億美元的貸款用於償債。同時推進資產出售的壓力也與日俱增，這是向債權人籌措還款資金的關鍵途徑。

關於新世界如何避免這場迫在眉睫的危機——考慮到香港經濟規模，其衝擊本可能令中國恒大集團的崩塌相形見絀——的報道，基於對十餘位知情人士的採訪，由於涉及商業機密，幾乎所有受訪者都要求匿名。

新世界集團未回應置評請求。

宏大計劃

黃琦來源：新世界發展有限公司當房地產行業資深人士黃琦於11月29日接掌新世界，成為該公司三個月內第三任首席執行官時，她面臨一項棘手的任務。新世界股價五年內暴跌超80%，剛錄得二十年來首次年度虧損。債務到期壓力迫近，而香港與內地房地產低迷阻礙了資產出售。

今年1月，新世界高管向銀行家們提交了一項高風險計劃。公司將把所有未償貸款整合為一筆鉅額交易，從而避免未來幾年持續面臨到期壓力。根據彭博彙編數據，這筆規模達875億港元（111億美元）的合併交易，將成為香港有史以來最大規模貸款協議。

這項再融資計劃需要新世界所有貸款方——從大型關係銀行到據銀行家透露僅提供1000萬美元或更少資金的小型機構——一致同意給予公司喘息空間。唯有獲得債權人100%通過，新世界才能推進該計劃。

這引發了數月的幕後談判。

兩位銀行家表示，當他們向信貸委員會推介這筆交易時，並未強調公司的積極面，而是聚焦於交易失敗可能帶來的後果。他們通過演示詳細説明銀行需預留多少資金覆蓋貸款損失，以及連鎖反應風險——這種衝擊波可能蔓延至整個香港房地產行業。

據知情人士透露，新世界發展採取了類似策略。該公司與最初希望退出的銀行進行溝通，確保它們理解交易失敗的後果及其對香港銀行業的影響。銀行家表示這加劇了來自其他金融機構的壓力。

在潛在違約中損失最大的新世界主要貸款行，成為該交易的早期支持者。知情人士稱，中國銀行、星展集團和滙豐控股被選為聯絡銀行，不過新世界自行安排了再融資並統計了各方的承貸金額。

規模較小的銀行更難被説服。據知情人士透露，澳門大西洋銀行在協議簽署前數週仍持反對態度。兩位人士表示，香港的集友銀行和南洋商業銀行最初也予以抵制，因為它們希望減少商業地產的風險敞口。

滙豐銀行拒絕置評。中國銀行、星展銀行、大西洋銀行、集友銀行和南洋商業銀行未回應置評請求。

風險管控

距離截止日期僅剩數週時，絕大多數銀行已同意展期。但由於融資方案需獲全員通過，即便少數銀行反對也可能導致交易流產。

部分中資銀行高管接到內地總部的指示。一位銀行信貸部門人士透露，某中型銀行高層要求香港分行"除非出現重大紕漏"否則必須續貸，這一定調主導了內部貸款討論。

多名知情人士表示，貸款方還接到香港金融管理局（該市銀行業監管機構及實際意義上的央行）官員的電話或會面邀約。金管局雖未強制要求展期，但持續跟進交易進展及銀行顧慮。

數位銀行從業者將此解讀為促成交易的隱性施壓，不過監管機構在重大交易中與市場參與者保持溝通本屬常態。

金管局發言人表示不對個別企業發表評論，但強調一貫要求銀行審慎管理信貸風險，確保貸款分類與撥備計提及時得當。

發言人表示，銀行在處理面臨財務困難的借款人時，應遵循1999年發佈的一套指導方針，並"採取體諒立場”。發言人補充説，其他國家也出台了類似指導方針。

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各方迫切要求完成這筆交易的壓力，凸顯了新世界集團對香港房地產市場的重要性。該集團在香港建造了大量住宅樓宇，並擁有包括維多利亞碼頭這一沿香港著名海港延伸的大型商業綜合體在內的標誌性資產。

“如果它破產了，政府如何能吸引足夠投資者參與土地拍賣來為基建項目融資？“法國外貿銀行高級經濟學家Gary Ng表示，“政府不希望風險擴散，而是希望將其控制住。”

據巴克萊銀行分析師Wilson Ho稱，新世界集團約佔香港銀行體系房地產開發和投資貸款總額的7%。這一指標及其他數據使新世界對香港的系統重要性，是恒大集團在2021年底違約前對中國大陸系統重要性的兩倍。恒大違約加劇了至今仍未完全結束的房地產低迷。

新世界發展決定在5月推遲支付逾30億美元永續債利息，使再融資談判更加複雜化。債務顧問PJT合夥公司呼籲債券投資者反對貸款再融資方案，因為這將導致他們失去抵押品追索權。

但上週，剩餘持反對意見的投資者已被説服加入。據彭博社報道，新世界在截止日期前數日獲得書面承諾，僅剩少量程序性步驟即可完成交易。

該再融資協議將634億港元原定今明兩年到期的借款展期三年。對於241億港元2027年及以後到期的貸款，期限保持不變，但新世界需增加信用增級措施並提供額外抵押品。

陣痛持續

這筆交易雖避免了香港房地產行業的恐慌時刻，但並未終結行業困境。

過去四年香港房價累計下跌約30%，目前處於九年低位。負資產家庭數量創二十餘年新高，可能引發信心持續崩塌的惡性循環。香港銀行體系整體貸存比率已跌至全球金融危機以來最低水平附近。

保持謹慎樂觀有幾個原因：香港政府已採取措施緩解市場陣痛，包括降低房產税和放寬按揭規定。銀行間利率暴跌可能刺激更多按揭貸款。摩根士丹利認為該行業或已接近觸底，部分得益於內地購房者的需求。

維多利亞碼頭商業綜合體攝影：陳龍熙/彭博社美聯儲也可能帶來轉機。由於香港實行聯繫匯率制度，金管局通常跟隨美聯儲的利率決策。市場預期美聯儲可能提前降息，上週推動香港開發商股價上漲，新世界發展單日漲幅達8.5%。

但市場可能在好轉前進一步惡化。銀行正對負債至少220億美元的中型開發商收緊信貸，要求更嚴格的再融資條件或完全停止新增貸款。部分開發商正折價甚至虧本出售項目。分析師指出，即便完成交易後，新世界仍面臨出售資產減債的壓力。

“目前仍難預見困境何時結束，“中原家族辦公室投資主管何柏川表示。