美國房市吸引外國人入場 本地人卻持幣觀望——彭博社

插圖：克勞斯·克雷默茲為《彭博商業週刊》繪製2018年，盧卡·馬爾科維奇以每套約10萬美元的價格在密爾沃基購買了兩套複式公寓。這些租賃房產成為穩定的被動收入來源，幫助他在威斯康星州又購置了六處房產。現年30歲的他大部分時間遠程處理業務，在美國、塞爾維亞和祖國黑山之間分配時間。從房地產角度來看，他表示沒有比美國更可靠的投資選擇。“無論哪屆政府執政，無論誰當總統——美國始終是不二之選，“馬爾科維奇説，“在這裏投資的黃金時機永遠是五年前。”

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• 特朗普將手伸向美國經濟 馬爾科維奇年紀尚輕，未曾以房主身份經歷2008年房地產危機，但許多外國投資者對市場持有同樣樂觀態度。根據全美房地產經紀人協會（NAR）的報告，截至3月的年度內，美國現房對非美國公民銷售額達560億美元，較上年同期增長33%。這一時期售予外國買家的7.8萬套現房總量遠低於2017年此類交易峯值，但實現了八年來的首次增長。

外國人開始迴歸

美國外國買家現房購買情況

數據來源：全美房地產經紀人協會

注：基於每年截至3月的12個月交易數據

這些交易量從特朗普政府初期延續至新冠疫情期間持續下降，強勢美元和世界其他地區經濟復甦乏力抑制了需求。近年來，高企的抵押貸款利率和房價使許多美國公民對本國房地產市場望而卻步。雖然這導致了十多年來最糟糕的銷售季，但也為外國人創造了更少的競爭環境，他們通常用現金購買且不侷限於特定區域。儘管外國買家交易僅佔美國現房市場的2.5%，但需求增長無助於緩解正將許多美國人拒之門外的世代性住房 affordability 危機。

“當國內買家被制約而放緩時，這些因素並未阻礙外國買家，“全美房地產經紀人協會商業與消費者研究總監馬特·克里斯托弗森表示，“他們能夠抓住這些機會，尤其是投資機會。”

根據NAR報告，過去一年售予非美國公民的房產中約44%由境外居住買家購得。許多人購買房地產用作度假屋或與家庭成員（包括來美留學的子女）共享。部分買家如馬爾科維奇，主要將購房作為投資。

馬爾科維奇。來源：盧卡·馬爾科維奇專注於為外國人簡化美國房地產融資流程的平台Waltz Inc.創始人兼首席執行官尤瓦爾·戈蘭表示，來自墨西哥、加拿大和以色列等地的潛在買家正推動着興趣的增長。戈蘭指出，美元走弱——這是唐納德·特朗普總統在其言論和貿易政策中一直鼓勵的——以及國內買家需求的減少，使得外國投資者更容易從房地產中獲利。此外，高房價迫使更多美國居民進入租賃市場，擠壓了供應並增加了房東的利潤。

這對44歲的斯科蒂·莫蒂默來説是一個有吸引力的等式。自2023年以來，他已經在伊利諾伊州和密蘇里州購買了五處房產，儘管他已經18年沒有去過美國。這位澳大利亞投資者在他與妻子、兒子和幾隻雞一起生活的俄羅斯農場裏經營他所有的業務並完成交易。莫蒂默充當批發投資者，尋找併購買房產，然後以盈利的方式將其出售給其他投資者。他表示，像伊利諾伊州、印第安納州和俄亥俄州這樣的中西部州“對現金流來説真的非常棒”。

莫蒂默在伊利諾伊州的三處房產。來源：斯科蒂·莫蒂默雖然全美房地產經紀人協會的報告僅涵蓋特朗普第二屆政府的前兩個月，但它帶來了外國人並未完全喪失對美國興趣的希望。國際投資者和遊客面對白宮發動的全球貿易戰和移民政策收緊，已開始對美國產生牴觸。

對於居住在蒙特利爾郊外的52歲房地產投資者弗吉尼亞·馬科林而言，特朗普政策確實產生了寒蟬效應。這位育有四個孩子的加拿大母親以製作壽衣為生，但她發現美國房地產是支付子女教育費用的途徑。去年11月，她購買了首套美國房產——佛蒙特州卡斯爾頓一棟六居室複式公寓，出租給學生並用收益支付自家學費。

直到最近，馬科林還考慮在佛蒙特州或紐約州北部購置第二套美國房產。但自首次購房以來，美加關係持續惡化，特朗普加劇了對加拿大的言語攻擊併發出新關税威脅。她正在新不倫瑞克省聖約翰市邊境附近購置一套待修繕房屋。儘管美國房地產通常投資回報更高，但她表示選擇離家更近的地方"政治風險更小”。繼續閲讀：Zillow經濟學家解析為何當前正是購房良機